Порядок виконання аналізу найкращого ефективнішого використання земельних ділянок

Аналіз ділянки землі вільної від поліпшень

Аналіз найкращого і ефективнішого використання земельних ділянок здійснюватися у наступному послідовності:

1. Аналіз ринку України і відбір альтернативних варіантів можливого використання, які розумно здійсненні, з урахуванням ринкових можливостей та обмежень.

Варіант найкращого і ефективнішого використання конкретної ділянки землі вільної чи земельних ділянок з поліпшеннями включає у собі перевірку відповідності різних варіантів наступним критеріям:

Найкращий і найефективніше використання земельних ділянок як вільної,так і з поліпшеннями, має задовольняти чотирьом критеріям:

· бути фізично здійсненним;

· бути законодавчо дозволеним;

· бути фінансово-економічним доцільним;

· мати максимальну дохідність.

Максимальна ефективність визначається дисконтуванням майбутніх доходів альтернативних варіантів використання з урахуванням ризику інвестицій.

Обґрунтування технологічної та фізичної здійсненності варіанту грунтується на аналізі співвідношення якості, витрат і термінів реалізації проекту, ймовірності стихійних лих, доступності транспорту, можливості підключення до комунальних зручностей.

Аналіз ефективнішого використання забудованої ділянки роблять з двох причин:

. Ідентифікація виду використання об'єкта нерухомості, що забезпечує найбільший загальний дохід на вкладений капітал.

. Виявлення над ринком об'єктів нерухомості однакового призначення за таким самим рівнем ефективність використання.

метод:

Якщо земельна ділянка сприймається як нерозвинена,то коефіцієнти капіталізації для будинків та землі різні:

· визначення вартості забудови умовно вільної земельної ділянки будинками та спорудами певного призначення з урахуванням ринкового попиту й пропозиції;

· розрахунок потенційного валового доходу;

· внесення поправок з урахуванням коефіцієнта завантаження і розмір втрат під час збирання платежів;

· можливості отримання інших доходів і їхній величини;

· оцінка дійсного валового доходу;

· розрахунок експлуатаційних витрат, резерву витрат капітального характеру і спільного чистого операційного доходу нерухомості;

· визначення коефіцієнта капіталізації для будинків;

· оцінка доходу, що надають побудовані будинки та споруди, і доходу, що відноситься до землі;

· розрахунок коефіцієнта капіталізації для земельних ділянок;

· оцінка земельних ділянок методом капіталізації доходу, що отримується за користування землею.

метод:

Якщо земельна ділянка сприймається як нерозвинена,то коефіцієнти капіталізації для землі і будівель однакові:

Ø визначення вартості забудови умовно вільної земельнрї ділянки будинками та спорудами конкретного призначення за урахуванням ринкового попиту й пропозиції;

Ø розрахунок потенційного валового доходу;

Ø внесення поправок з урахуванням коефіцієнта завантаження і розмір втрат під час збирання платежів і величини інших доходів;

Ø оцінка дійсного валового доходу;

Ø розрахунок експлуатаційних витрат і резерву витрат капітального характеру, і навіть загального чистого операційного доходу;

Ø визначення загального коефіцієнта капіталізації для оцінюваної нерухомості;

Ø оцінка нерухомості методом капіталізації доходу;

Ø оцінка земельної ділянки у вигляді доходу, рівного різниці між розрахункової вартістю нерухомості й видатками на поліпшення.

метод:

Коли земельну ділянку сприймають як забудовану, проте будівлі вимагають проведення деяких поліпшень

) розрахунок чистого операційного доходу, отриманого від нерухомісті;

) визначення загального коефіцієнта капіталізації;

) оцінка нерухомості методом капіталізації чистого операційного доходу;

) розрахунок витрат за вдосконаленням об'єкта;

) визначення приросту вартості нерухомості з урахуванням проведених поліпшень (Ринкова вартість об'єкта за поточного використання - Ринкова вартість об'єкта з проведеними поліпшеннями).

Послідовність розгляду даних критеріїв на підставі різних варіантів користування нерухомістю для вибору найефективнішого зазвичай відповідає наведеній вище. Передусім розглядаються юридична допустимість фізична здійсненність, потім оцінюються фінансова забезпеченість та максимальна продуктивність. Ця послідовність процедури аналізу зумовлена тим, що це найефективніший варіант використання, навіть за наявності фінансування, нездійсненна лише тоді, коли він юридично заборонений чи неможлива його фізична реалізація.

Дата добавления: 2015-07-13