КІРІСПЕ 2 страница. 1) элемент бойынша есептеу әдісі – бірыңғай аудандық бірліктік бағамалар жинақтарын

1) элемент бойынша есептеу әдісі – бірыңғай аудандық бірліктік бағамалар жинақтарын, сметалық нормалық ережелерді, сметалық нормалар мен бағамаларды және ауыстыру құнын айқындау;

2) іріленген жалпыланған құны көрсеткіштері әдісі – іріленген көрсеткіштер жинақтарын пайдалану негізінде ауыстырудың толық құнын айқындау;

3) үлестік көрсеткіштер әдісі – тұтынушылық пайдалылықтың немесе қуаттылық бірліктерін бір іздендірілген көрсеткіштерінің негізінде жылжымайтын мүліктің қалпына келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау тәсілі;

4) индекстеу әдісі – тиісті объектінің теңгерімдік құнын түзету тәсілі – жылжымайтын мүліктің хронологиялық жасының ішінде құрылыс құнын өзгерту индекстерін шығару [5].

Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы табиғи, функционалдық және сыртқы, экономикалық тозулардың жиынтығына тең:

1) Табиғи тозу жойылатын және жойылмайтын болып бөлінеді.

Жойылатын табиғи тозу табиғи тозу белгілерін жою шығындарының сомасына тең. Егер барлық конструкциялық элементтердің орташа салмақты тозу шамасы ретінде түрлі өмір сүру мерзімі болса, онда жойылмайтын табиғи тозу конструкциялық элементтерге бөлу әдісімен есептеледі. Конструкциялық элементтің тозуы тиімді жастың белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын экономикалық өмір сүру мерзіміне қатынасына тең. Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы пайдаланудың табиғи жай-күйі, сыртқы түрі, жинақталған тозуы, экономикалық факторы ескеріліп, хронологиялық жас негізінде айқындалады. Конструкциялық элементтердің экономикалық өмір сүруінің нормативтік мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады. Нормативтер болмаған жағдайда және тиісті негіздемелер кезінде табиғи тозуды бағалау күнінде конструкциялық элементтің техникалық жай - күйі бойынша сарапшылар жолмен бағалауға болады;

2) Функционалдық тозу жойылатын және жойылмайтын болады.

Жойылатын функционалдық тозу сапасы бойынша ағымдағы стандарттарға сәйкес келмейтін элементтердің ағымдағы жөнделуіне жұмсалатын шығандар сомасына тең. Жойылатын тозу табыстың жоғалуын капиталға айналдыру жолымен, не жылжымайтын мүлік сапасының төмендігіне байланысты алымдылықты жоғалту ретінде есептеледі.

3) Экономикалық тозу әрқашан жойылмайды. Ол жылжымайтын мүліктің сәтсіз орналасуына және басқа да экономикалық факторларға байланысты табысты жоғалтуды капиталға айналдыру жолымен бағаланады. Жер телімі экономикалық ескерілуі және сирек жағдайларда функционалдық тозуы мүмкін.

Бағалаушы әр элементтің шығындары бойынша ақпарат жинайды, содан соң элементтердің шығындарын қосу арқылы ғимараттың жалпы құны есептеледі.

Шығын тәсіліндегі бағалау принциптерін дұрыс қолдану, қажетті шешім құруына жол береді, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек түсініктер екенін айырып білуіміз керек.

Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану кезінде нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығын тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы рөлін атқарады. Бұл тәсіл жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған объектілерге ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын. Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығын тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болатын жағдайлар. Мемлекет мүлігін шығындық әдіспен бағалау – бұл бағаланатын обьектінің қайта қалпына келтіру құны есебі кезіндегі ағымдағы құнын және бағалау күніне сәйкес функционалды, физикалық және техникалық жағдайын анықтау.

Обьектінің ағымдағы құнын жаңа құрылыс құнымен тозу есебінің жойылу құнының айырымы есебімен жүргізеді. Обьектінің ағымдағы құнына тек қана мердігердің табысы ғана емес, сонымен қатар тапсырыс беруші инвестор немесе кәсіпкерлік табысын қосады. Алдында айтылғандай қайта қалпына келтіру құны бұл меншік обьектісінің дәл көшірмесінің ұдайы өндіріс құны.. Шығындық тәсілдің басты белгісі - бұл элементтерге жіктеп бағалау, яғни бағаланатын мүліктік комплекс құрамдас бөліктерге мүшеленеді, әр бөліктің бағалауы жасалады, содан соң барлық мүліктік комплекстің құнын, оның бөліктерінің құндарын қосу арқылы анықталады.

Шығындық тәсіл бастамасын Адам Смиттан (еңбек теориялық құнын анықтағанда) бастау алады. Осы теорияға сүйене отырып тауар құны 4 фактор арқылы анықталады: жер, капитал, еңбек пен кәсіпорын.

Негізгі осы әдісте қолданылатын қағида орынбасу қағидасы болып табылады. Бұл қағидаға сүйенсек ақылды сатып алушы жер мен онда орналасқан ғимараттарды және тағыда пайдалы болатындай үлкен объектіні бірақ алады.Осы қағидаға сүйене отырып шығындық тәсіл келесідей жағдайда анықтауға болады, яғни жылжымайтын мүлік объектісі туралы сипаттамасы арқылы одан тозуын есептеу арқылы және осы объектіге қанша шығын жұмсалатындығы, бұл объектіде жер телімі болса оған ғимарат немессе үй салу үшін қанша қаражат керектігі жайында және т.б. барлығын есепке ала отырып бағалау есебін жүргізеді.

Алмастыру жағдайында бағалау объектісіне, яғни ол аяқталмаған құрылыс болған жағдайда, тура сондай проектідегі объектіні алып, оған толық салып біту үшін қанша шығын кететінін есептейді. Және оған кететін материалдар жиынтығы, оны орындайтын жұмыс күші, оны жүзеге асыруда кететін коммуналдық шығындар және т.б.

Тәсілдің ерекшелігі – құрылыстың, белгілі бір мамандандырылған техниканың, сметалық нормативтік және нарықта жиі сатылатын объектілердің басқада объектілердің нарықтық құнын анықтауда үлкен рол береді.Ерекше объектілерді бағалаудағы жалғыз тәсіл болып табылады, әсіресе табыс әкелмейтін бағыттағы (больница, музей, мәдени ескерткіштер) немесе белгілі бір бағыттағы (су шығаратын башнялар мен кательныйда) объектілерге, яғни нарықтан ұқсас нысан табуға қиын болатын объектілер.

Шығындар негізінде бағалау тәсілі келесі жағдайларда ең қолайлы пайдалану аймағы болып табылады:

- мемлекеттік обьектілерді бағалау кезінде;

- арнайы пайдалануға арналған мүлік құнын есептеу кезінде – (мектептер, вокзалдар және т.б.);

- негізгі қорларды қайта бағалау кезінде;

- негізгі қорлардың бухгалтерлік есебі үшін;

- салық салу және сақтандыру мақсатындағы бағалау кезінде;

- мүлікті соттық бөлу кезінде;

- ашық сауда саттықта мүлікті сату кезінде.

Шығындық тәсілдің этаптары және оның орындалуы:

1. Кәсіпорынның мүліктік комплексінің құрылымын талдау;

2. Жер телімінің құнын анықтау;

3. Қайта қалпына келтіру құнын анықтау;

4. Тозуды анықтау;

5. Тозуды алып тастағандағы кәсіпорынның мүліктік комплексінің әр құрамдас бөлігінің қалпына келу құнын есептеу.

6. Кәсіпорынның меншік обьектісінің жалпы құнын есептеу.

Бағаланатын обьектінің қайта қалпына келтіру құнын анықтау үшін үш әдіс пайдаланылады:

1. Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі;

2. Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісі;

3. Сметалық есептеу әдісі.

Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі дегеніміз – ұқсас обьектілерге құрылыс жұмысының нормативтік шығынын әзірлеу негізінде құрылымдық шығыны туралы ақпарат алу. Бағаланатын ғимараттың құнын нормативтік сыбағалы шығынды жалпы ауданға және жалпы көлемге көбейтіп аламыз.

Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісінің мақсаты – бұл ғимаратты жеке элементтерге бөлу: фундамент, цоколь, қабырға, каркас, шатыр және т.б. Бағалаушы әр элементтің шығындары бойынша ақпарат жинайды, содан соң элементтердің шығындарын қосу арқылы ғимараттың жалпы құны есептеледі.

Сметалық есептеу әдісі – бұл ғимараттың құрылыс жобалық сметасын құру арқылы құрылыс монтаждық жұмыстар тізімі бойынша (түрлі жұмыстардың түріне) кеткен шығынмен есептеледі (еңбекақы, материалдар, инструменттер, электроэнергия, арнайы тасымалдау көліктері және т.б.) [6].

Тозуды анықтаудың бұл әдісі ең бастысы тозуды есептеудің эксперттік және нормативті тәсілдеріне негізделген. Бағалаушы обьектінің шешімін анықтауда оның тиімді шамасын пайыздық көрсеткіштермен белгілейді.Тозудың жинақталған пайыздық көрсеткішін бағалау күні обьектінің жалпы шығындарын көрсетеді және мына формула арқылы анықталады:

И/ВС = ЭВ/ТС (1)

Мұндағы И – тозу;

ВС - обьектінің қайта қалпына келтіру құны;

ЭВ - тиімді жас (тиімді пайдалану уақыты);

ТС - экономикалық өміршеңдік мерзімі.

1.3 Шетелдегі зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалау ерекшеліктері

Мемлекеттің заңды және жеке тұлғалардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін, әртүрлі игіліктер (заттар, мүліктер) өндіріледі, сатылады және сатып алынады. Кез келген меншік объектісінің пайда болған қажеттіліктерді қанағаттандыру мүмкіншілігін оның құндылығы байланысты, яғни құны.

Мүлікпен жасалынатын операциялар мен мәмілелердің барлығы меншік объектісінің құнын білуді талап етеді. Нарық жағдайында мүліктің құны тұрақты бекітілген болып келмейді, ол факторларға, экономика мен жалпы қоғам өміріндегі тенденциялар мен өзгерістерге тәуелді. Сондықтан да меншік объектісінің құнын анықтау қажеттілігі туындап отырады.

Бағалау қызметі, инвестициялаудың тиімділігі анықтау, аяқталмаған құрылыс жұмыстарын анықтау, жылжымайтын мүлікті кепілге беріп, несие алу кезінде, зиян келтіру құнын анықтау және тағы көптеген жағдайларда қажет етіледі.

Ресейдегі бағалауға 2015 жылы жиырма үш жыл толады. Шет елдерде бұл қызмет түрі жарты ғасырдан артық уақыт өмір сүріп келеді. Меншік объектілерін бағалау бойынша қызметтің алғашқы сәттіліктері, оның мықты әдістемелік база негізінде дамуы қажет. Шаруашылық процестерде бағалаушылардың қатысуының негізгі себебіне, негізгі қорлардың қайта бағалануы жатады.

Қазіргі кезде қоғамда бағалау қызметін жетік білетін мамандар өте аз, әрине Батыс елдерінде бұл мамандықты игеру үшін жарты ғасырдан астам уақыт қажет болды, алайда Ресейдің көптеген мамандары бағалау мамандығы туралы көптеген кітаптар, оқу-әдістемелік материалдарды шығарды. Ескеретін жағдайдың бірі, олардың көбі Батыстың модельдеріне негізделеді. Айырмашылықтардың барлығы, салық салу жүйесінде көшпелі нарықтың жағдайында және халықтың менталитетінде болып келеді.

Ресейдің кейбір ғалымдары жылжымайтын мүлікті бағалаудың оқу-әдістемелік құралдары детерминерленген шарттарға негізделгенді қолдамайды. Олардың ойынша, жылжымайтын мүлік әдістерін мүмкіншілікті өлшеуіштер аппаратымен байыту қажет. Ресей Федерациясының азаматтық кодексі, федералды заңдар, бағалаудың халықаралық стандарттары жатыр. Ескере кететін жайлардың бірі: Ресей Федерациясындағы бағалау қызметінің алғы шарттары негізінде Қазақстан Республикасының бағалау қызметіне өте ұқсас. Негізгі себебі, екі елде бұрынғы Совет Үкіметінің құрамында болды. Ұқсас деген сөзге түзету енгізетін болсақ, Қазақстандағы бағалауды жүргізу моделінің 85 - 90 пайызы Ресейдің моделіне негізделген.

Қазақстанның бағалау процесстерінің басқа елдерден нақты өзгешелігін көрсету үшін, төменде АҚШ еліндегі бағалаудың негіздері көрсетіледі.

Шет елдерінде жерге деген жеке меншіктің болуымен қатар, бөлек объектілер мен мемлекеттің көзқарасынан, жылжымайтын мүліктің құны өте жоғары болып келеді (Америка Құрама Штаттарында салық салудың негізгі базасына жылжымайтын мүлік жатады), сондықтан бағалауда жылжымайтын мүліктен басталады. Осылардың нәтижесінде ғылыми - әдістемелік көзқарастан ең толық жетілдірген бағалау саласы - жылжымайтын мүлікті бағалау [7].

Америка Құрама Штаттарында жүргізілетін зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалау процесстері Ресей мен Қазақстанда жүргізілетін бағалаудан айырмашылықтары көп емес, алайда олар бар.

1 - кезең. Бағалау жоспарын құру:

а) ақпаратқа қатысатын талаптарды анықтау

ә) сәйкес әдістемені идентификациялау

б) уақыт шығыны мен еңбек шығынын бағалау

2 - кезең Ақпаратты жинау және тексеру:

а) орналасу ауданы

б) участок пен көрші жатқан территория

в) құрылыстар сараптамасы

г) заңды және басқармашылық сұрақтар

д) экономикалық қызмет туралы мәлімет - кіріс, шығындар, айналым

3 - кезең Келісушілік:

а) бағалау принциптарымен байланыстағы факторларды шолып қарау

б) көрсеткіштер және ықтималды көрсеткіштер

в) логикалық ойлар мен пікірлер

г) құн туралы ақырғы шешім

4 - кезең. Құнды бағалау нәтижесі туралы есеп:

а) пікір,

б) көзқарас

в) толық хабарландырылған есеп

г) баяндалған хат

Бұл мәліметтерден айырмашылықтардан гөрі ұқсастықтардың бар екендігін көруге болады, яғни жалпы процесс немесе бағалауды өткізудің жоспары жалпыға тең. Себебі онда тереңдетілген көрсеткіштер көрініс таппайды.

2. Толық қалпына келтіру құнын анықтау үшін зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалау

2.1 Жылжымайтын мүліктің толық қалпына келтіру құнын тәжірибе жүзінде бағалау

Зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалаудағы шығындық бағыт толық қалпына келтіру құнын(кеткен шығын мөлшерін) анықтайды және де бұл шығынның жалпы сомасы нарықтық бағаға сәйкес келеді. Шығын тәсіліндегі бағалау принциптерін дұрыс қолдану, қажетті шешім құруына жол береді.

Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану кезінде нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығын тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы рөлін атқарады. Бұл тәсіл зақымдалған, зиян шеккен жылжымайтын мүлік объектілеріне ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын. Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығын тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болады. Толық қайта қалпына келтіру құнын анықтау, бағаланатын обьектінің толық қайта қалпына келтіру құнын анықтау үшін үш әдіс пайдаланылады:

а) ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі;

ә) элементтерге бөлшектеп есептеу әдісі;

б) cметалық есептеу әдісі.

Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі дегеніміз – ұқсас обьектілерге құрылыс жұмысының нормативтік шығынын әзірлеу негізінде құрылымдық шығыны туралы ақпарат алу. (бір шаршы метр ауданына немесе 1 куб метр ауданына). Бағаланатын ғимараттың құнын нормативтік сыбағалы шығынды жалпы ауданға және жалпы көлемге көбейтіп аламыз. Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісінің мақсаты – бұл жылжымайтын мүлікті жеке элементтерге бөлу: фундамент, цоколь, қабырға, каркас, шатыр және т.б. Бағалаушы әр элементтің шығындары бойынша ақпарат жинайды, содан соң элементтердің шығындарын қосу арқылы ғимараттың жалпы құны есептеледі.

Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану кезінде нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығын тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы рөлін атқарады. Бұл тәсіл жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған объектілерге ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын. Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығын тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болатын жағдайлар. Мемлекет мүлігін шығындық әдіспен бағалау – бұл бағаланатын обьектінің қайта қалпына келтіру құны есебі кезіндегі ағымдағы құнын және бағалау күніне сәйкес функционалды, физикалық және техникалық жағдайын анықтау.

Обьектінің ағымдағы құнын жаңа құрылыс құнымен тозу есебінің жойылу құнының айырымы есебімен жүргізеді. Обьектінің ағымдағы құнына тек қана мердігердің табысы ғана емес, сонымен қатар тапсырыс беруші инвестор немесе кәсіпкерлік табысын қосады. Алдында айтылғандай қайта қалпына келтіру құны бұл меншік обьектісінің дәл көшірмесінің ұдайы өндіріс құны. Сонымен қатар, орынбасу құны - бұл бағаланатын обьектіге тең, бірақ оның көшірмесі болып табылмайтын обьектіні жасауға кеткен шығындар. Кәсіпкерлік пайда- бұл құрылысшы пайдасы. Тозу - бұл физикалық бұзылулардан, функциялары ескіруден және әр түрлі сыртқы факторлардан (экономикалық жағдайлардан, қоршаған ортаның жағдайларынан т.б) болатын кәсіпорын мүлкі құнының төмендеуі [8].

Шығындық тәсілдің басты белгісі - бұл элементтерге жіктеп бағалау, яғни бағаланатын мүліктік комплекс құрамдас бөліктерге мүшеленеді, әр бөліктің бағалауы жасалады, содан соң барлық мүліктік комплекстің құнын, оның бөліктерінің құндарын қосу арқылы анықталады. Шығындар негізінде бағалау тәсілі келесі жағдайларда ең қолайлы пайдалану аймағы болып табылады: мемлекеттік обьектілерді бағалау кезінде, арнайы пайдалануға арналған мүлік құнын есептеу, негізгі қорларды қайта бағалау кезінде, негізгі қорлардың бухгалтерлік есебі үшін, салық салу және сақтандыру мақсатындағы бағалау кезінде, мүлікті соттық бөлу кезінде, ашық сауда саттықта мүлікті сату кезінде.

Шығындық тәсілдің этаптары және оның орындалуы: кәсіпорынның мүліктік комплексінің құрылымын талдау, жер телімінің құнын анықтау, қайта қалпына келтіру құнын анықтау, тозуды анықтау, тозуды алып тастағандағы кәсіпорынның мүліктік комплексінің әр құрамдас бөлігінің қалпына келу құнын есептеу, кәсіпорынның меншік обьектісінің жалпы құнын есептеу. Қайта қалпына кетіру құнын анықтау - бағалаушы әр элементтің шығындары бойынша ақпарат жинайды, содан соң элементтердің шығындарын қосу арқылы ғимараттың жалпы құны есептеледі.

Сметалық есептеу әдісі – бұл ғимараттың құрылыс жобалық сметасын құру арқылы құрылыс монтаждық жұмыстар тізімі бойынша (түрлі жұмыстардың түріне) кеткен шығынмен есептеледі (еңбекақы, материалдар, инструменттер, электроэнергия, арнайы тасымалдау көліктері және т.б.). Тозуды анықтаудың бұл әдісі ең бастысы тозуды есептеудің эксперттік және нормативті тәсілдеріне негізделген. Бағалаушы обьектінің шешімін анықтауда оның тиімді шамасын пайыздық көрсеткіштермен белгілейді.Тозудың жинақталған пайыздық көрсеткішін бағалау күні обьектінің жалпы шығындарын көрсетеді.

2.2 Зақымдалған екі бөлмелі пәтердің толық қайта қалпына келтіру құнын анықтау тәжірибесі

ЖШС «ИПЦ Гранд Проект» 2012 жылы құрылған. Компанияның атауы тәуелсіз бағалау компаниясының білікті кәсіби бағалау қызметтерін ұсынады. ЖШС «ИПЦ Гранд Проект» компаниясы табысты үш жыл бойы бизнесті бағалау және қаржы қызметтерін, баспа, сақтандыру, банк және басқа да көптеген нарықтық құнын бағалаудан басқа, сонымен қатар компания бизнестің инвестициялық тартымдылығын, ішкі табыстылық деңгейін және инвестициялық бизнес - жобалардың құның есептеу, анықтау, талдау бойынша қызметтер көрсетеді. Олардың функцияларына оның құнын қайта бағалау және қарызын бағалау компаниясын немесе бизнесті бағалауды қамтиды. Бағалау мемлекет белгілеген стандарттар негізінде жүзеге асырылады. Ол нақты құнын көрсететін тәуелсіз және объективті түрі болып табылады. Компания үлкен жобаларға қатысты, оның біреуі халықаралық маңызы бар үлкен Алматы айналма жол – құрылысы (БАКАД), сол сияқты тағы бағалаған жоба Астана қаласындағы орман ағаш екпелері. Ғимараттар мен пәтер бағалауды қамтитын машиналар және көлік құралдары мен жабдықтарды бағалау, жылжымайтын мүлікті бағалау ең көп тараған нысаны болып табылады. Алматы қаласы, Әуезов ауданы, 2- ші ықшам ауданындағы 2- бөлмелік пәтерге келтірілген зақымдану құнын іс - жүзінде бағалап көрейік. Бағалау мақсаты - тұрғын үйге келтірілген залал құнын анықтап, обьектінің толық қайта қалпына келтіру құнын анықтау.

Обьектінің қысқаша сипаттамасы:

Обьектіні визуалды түрде көру мынадай деректерге көз жеткізді:

1. Эксплуатацияға қосылған жылы – 1962;

2. Этаж - 1, этаж саны - 4, панель;

3. Бөлме саны - 2; жалпы ауданы – 46,20 м²; тұрғылықты ауданы – 28,80 м²;

Дата добавления: 2015-07-13