КІРІСПЕ 4 страница. Жұмыс атауы Өлшем түрі саны бағасы сомасы Демонтаж

Кесте 12 - Тұрғылықты ауданы - 9,70 м²

Жұмыс атауы	Өлшем түрі	саны	бағасы	сомасы
Демонтаж, тазалау
Төбені тығыздағыштан және әктен тзалау	В. м			4 000
Қабырғаны тығыздағыштан және әктен тазалау	В. м			10 850
Төбе галтелдерін шешу	п. м			3 000
Қабырға бұрыштарын монтаждау	п. м	5,5		2 750
Кесте 12 – жалғасы
Қабырға бұрыштарын монтаждау	п. м			1 950
Плинтустарды шешу	п. м			3 500
Ламинаттарды шешу	кв.м.			5 000
Ағаш ойықтарын шешу	кв.м.			1 200
Галогенді шамдарды шешу	дана			4 800
Люстраны шешу	дана
Жөндеу, монтаж,орнату
Төбені тығыздағышпен, эмульсиямен сылау	кв. м			4 500
Қабырғаны эмульсиямен сылау	кв. м			21 700
Төбе галтелдерін монтаждау	п. м			5 000
Қабырға бұрыштарын монтаждау	п. м			3 250
Ағаш ойықтарын орнату	п. м	5,5		2 750
Ламинатты монтаждау	кв.м.		1 200	12 000
Плинтусты орнату	п.м.			4 900
Ағаш арналарын орнату	кв.м.		1 200	2 400
Галогенді шамдарды орнату	дана		1 250	10 000
Люстраларды орнату	дана
Жұмыстың жалпы құны:	104 350
Е С К Е Р Т У – ИПЦ Гранд Проект негізінде автор құрастырған [9].

Кесте 13 - Дәліз ауданы - 6,0 м²

Жұмыс атауы	Өлшем түрі	Саны	бағасы	Сомасы
Демонтаж, тазалау
Төбе галтелдерін шешу	п. м			3 450
Ағаш ойықтарын шешу	п. м			1 200
Плинтусты шешу	п. м			5 750
Ламинатты шешу	кв.м.			4 000
Галогенді шамдарды шешу	дана			6 000
Жөндеу, монтаж, орнату
Қабырғаны, төбені эмульсиямен сылау	кв. м			3 600
Төбе галтелдерін монтаждау	п. м			5 750
Ағаш бұрыштарын орнату	п. м			2 000
Ламинатты монтаждау	кв.м.		1 200	9 600
Плинтусты монтаждау	п.м.			8 050
Галогенді шамдарды орнату	дана		1 250	12 500
Жұмыстың жалпы құны:	61 900
Е С К Е Р Т У – ИПЦ Гранд Проект негізінде автор құрастырған [9].

Кесте 14 - Санузел ауданы - 2,6 м²

Жұмыс атауы	Өлшем түрі	Саны	Бағасы	Сомасы
Демонтаж, тазалау
Кафельдердің орнын тазалау	кв. м			15 000
Жөндеу, монтаж,орнату
Кафельдерді орнын басып, жабу	кв. м		1 200	30 000
Унитазды ауыстыру	дана		8 000	8 000
Ваннаны бояу	кв. м	2,5		1 000
Жұмыстың жалпы құны:	54 000
Е С К Е Р Т У – ИПЦ Гранд Проект негізінде автор құрастырған [9].

Кесте 15 - Ас үй ауданы 8,70 м²

Жұмыс атауы	Өлшем түрі	Саны	Бағасы	Сомасы
Демонтаж, тазалау
Кафельдердің орнын тазалау	кв. м	43,5		26 100
Жөндеу, монтаж, орнату
Кафельдерді орнын басып, жабу	кв. м	43,5	1 200	52 200
Қабырғаны, төбені эмульсиямен сылау	кв. м	43,5		19 575
Жұмыстың жалпы құны:	97 875
Е С К Е Р Т У – ИПЦ Гранд Проект негізінде автор құрастырған [9].

Қорыта келгенде, қайта қалпына келтіру құнының жалпы сомасы 941 352 (тоғыз жүз қырық бір мың үш жүз елу екі) тенге.

Қайта қалпына келтіру үшін материалдар тізімі:

Кесте 16 - Тұрғылықты аудандар 17,40 м² , 17,10 м² ,10,20 м², 9,70 м², дәліз ауданы 6,0 м², санузел ауданы 2,6 м², ас үй ауданы 8,7 м²

Материалдар
Шпатлевка "Глат" "Алинекс" фирмасы	қап (25 кг)		1 300	19 500
Шпатлевка "Финиш" "Алинекс" фирмасы	қап (25 кг)		1 500	18 000
Ламинаттар	кв. м		3 300	181 500
Еріткіш	литр
Құрылыс сылағы	қап (50		1 300	6 500
Кесте 16 – жалғасы
Гипс үшін бұрандалар	дана
Валик	дана			1 000
Төбе галтелдері	дана (2 м)			39 000
Кескіндеме бояуы	литр		1 200	6 000
Ілгішке арналған сым	м.
ПВА клейі	(банка) 10кг		1 300	20 800
Суэмульсиялық бояу	(банка) 25 кг		5 000	30 000
Плинтус	дана (2 м)			20 650
Розеткалар(сымдар)	дана			23 400
Анкерлік дюбелі (шпунт)	орауыш		2 000	8 000
Сыртқы плинтустар(бұрыштар)	дана			2 500
Ішкі плинтустар(бұрыштар)	дана			2 750
Плинтустарды қосқыш	дана			2 850
Плинтустардың тіреуіші	дана			1 200
Галогендік шамдар	дана			80 000
Беткей бұрыштары	дана (3 м)			13 750
Кафельдерді орныны қоюға арналған еріткіші	қап (1кг)			1 950
Материалдардың жалпы құны:
Е С К Е Р Т У – ИПЦ Гранд Проект негізінде автор құрастырған [9].

Қорыта келсек, қайта қалпына келтіруге кететін материалдардың жалпы құны 481 400 (төрт жүз сексен бір мың төрт жүз) теңге.

Кесте 17 - Пәтердің мүлігіне келтірілген залалды бағалау

№ р/р	Мүлік атауы	Моделі	Бірлік саны	Нақты жағдайы (тозуы)	Қайта қалпына келтіру құны
1.	Жиналмалы диван және креслолар (сарғылт түсті.)			қалпына келтіру керек	36 000
Кесте 17 – жалғасы
2.	Ұйықтайтын бөлме жиhазы (қоңыр түсті)			Қалпына келтіру керек	25 000
	Екі ярустық төсек (темір) (қара түсті) және матрас 2 дана			Алмастыру керек	30 000
	Компьютерге арналған үстел			Алмастыру керек	15 000
	Төсек орын жабдығы			Алмастыру керек	25 000
	Жалюзи, ас үй пердесі, ақ түсті			Алмастыру керек	30 000
	Телевизор + пульт	Sony 72 см		Жөндеу қажет	10 000
	Телевизор + пульт	Panasonic 72 см		Жөндеу қажет	10 000
	DVD + пульт	Philips		Алмастыру керек	15 000
	Үй кинотеатры (колонкалар – 5 дана)	JQTF		Жөндеу қажет	10 000
	Үй кинотеатры + 5дана колонка + буфер 1 дана.			Жөндеу қажет	10 000
	Теледидарға арналған үстел, сұр түсті			Алмастыру қажет	25 000
	Шансорғыш	LG		Алмастыру қажет	12 000
	Радиотелефон	Panasonic		Алмастыру қажет	18 000
	Үтіг	Scarlet		Алмастыру қажет	10 000
	Музыкалық центр + 2дана колонкалар + пульт	Daewoo		Жөндеу қажет	10 000
	Кондиционер + пульт	Almacom		Алмастыру қажет	120 000
	Кілем (қызыл түсті) 3х5			Алмастыру қажет	30 000
	Кілемше 1,20 х 3 м.			Құрғақ тазалау қажет	3 000
	Кілемше 1 х 2 м.			Құрғақ тазалау қажет	3 000
	Кілем (қызыл түсті) 2х3			Құрғақ тазалау қажет	5 000
	Кілемше 80см. х 4 м.			Құрғақ тазалау қажет	3 000
	Кілемше 1,20 х 2 м.			Құрғақ тазалау қажет	3 000
	Кілемше 1м. х длина 2 м.			Құрғақ тазалау қажет	3 000
	Дивандек			Құрғақ тазалау қажет	3 000
	Унитаз			Алмастыру қажет	20 000
Барлығы 484 000
Е С К Е Р Т У – ИПЦ Гранд Проект негізінде автор құрастырған [9].

3. Жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде обьектінің толық қайта

қалпына келтіру құнын анықтау кемшіліктері мен шешу жолдары

3.1 Қазақстанда зақымдалған жылжымайтын мүліктерді талдау – қазіргі жағдайы

Зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалау бір қарағанда оңай көрінгенімен, іс жүзінде объект құнына әсер ететін әртүрлі факторларды ескеріп, толық талдауды қажет ететін қиын да күрделі тапсырма.

Объектінің нарықтық құнының көлемі туралы қорытынды құжат бағалау туралы есеп болып табылады. Сондықтан да бағалау кезінде неғұрлым жиі кездесетін қателерді талдау өзекті және маңызды мәселе болып отыр.

Зиян шеккен жылжымайтын мүлікті бағалау объектісін сипаттауға қатысты мәселелерге толығырақ тоқталсақ. Толық қайта қалпына келтіру құнын анықтауда көп жағдайда бағалау объектісіне құқықты растайтын құжаттарға талдау жасауға тиісті көңіл аударылмайды. Обьектінің толық қайта қалпына келтіру құнын бағалау есебінде «Бағалаушы бағаланып отырған меншікке құқықтың заңдық сипаттамасына немесе меншік құқығына байланысты сұрақтарға жауап бермейді. Бағаланып отырған мүлік құқығы шынайы деп есептеледі. Бағаланып отырған объектіге есепте көрсетілгеннен басқа шағымдар мен шектеулер қойылмаған деп есептеледі» деген сөйлемдер келтіріледі. Бұл іс - әрекеттің маңыздылығы және қорытынды нәтижеге ықпалы көп. Осы мәселеге толығырақ тоқталып өтсек [10].

Құқықты растайтын негізгі құжаттар мыналар:

1) Меншік құқығын мемлекеттік тіркеу куәлігі;

2) Техникалық төлқұжат;

3) Экспликациясы және қабаттық жоспарлар;

4) Меншік иесі (құқық иесі) туралы мәліметтер;

5) Жер теліміне меншік құқығын мемлекеттік тіркеу куәлігі немесе жер телімін жалға алу келісімшарты.

Айта кету керек, 1, 2, 3, 4, 5 құжаттардағы объектінің жалпы ауданы бір-бірімен сәйкес келуі қажет. Кейбір жағдайларда объектінің құрылысын қайта жоспарлау нәтижесінде аудан көлемдерінде айырмашылықтар болуы мүмкін. Бұл фактор әр тәсілдің есебінде қолданылатын объектінің «өлшем» сипаттарын, яғни жалпы және пайдалы ауданды анықтаған кезде маңызды.

Меншік құқығын мемлекеттік тіркеу куәлігінде объектінің ауыртпалығы жоқ екені көрсетілуі мүмкін, бірақ бағалау күніне ауыртпалықтар болуы мүмкін. Бұл жағдайда ХҚКО (Халыққа қызмет көрсету орталығы) берген анықтаманы басшылыққа алу керек. Ғимаратты, ғимарат бөлігін немесе ғимараттағы кеңсені жалға алу туралы тіркелген келісімшарт түріндегі ауыртпалықтар объектінің нарықтық құнын шығарған кезде есепке алынуы қажет.

Зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалау туралы есепте келесідей қателіктер кетуі мүмкін:

– құқықтық (мысалы, нарықтық бағадан төмен ставкамен жалға алу келісішартындағы ауырпалықтарды есепке алмау, жерді жалға алу келісімшартының болмауы, т.б.);

– маркетингтік (мысалы, объектінің деңгейін бұрыс анықтау, жүктелу деңгейі, сыртқы тозу факторларын есепке алмау, т.б.);

– қаржылық (мысалы, күрделі жөндеу жүргізуге кететін шығындар бұрыс есептелген немесе мүлдем есептелмеген);

– әдістемелік (мысалы, бағалау әдісін дұрыс таңдамау).

Кеңселік үй-жайды бағалаған кезде еурожөндеудің болуы объектінің табысының басты көрсеткіші болмауы мүмкін, егер де ғимаратты белгілі бір сыныпқа (А, В, С) жатқызу үшін қажетті белгілерге ие болмаса. Кеңселік үй-жай үшін негізгі белгілер қатарына келесілер жатады: орналасқан жері, тұрғызылған жылы, техникалық сипаттамаларға және жоспарлау шешімдеріне қойылатын талаптар, керекті көлік тұрағындағы орын саны, керекті инфраструктураның болуы, және т.б.

Бағалау жұмыстарын жүргізген кезде объектінің толық қайта қалпына келтіру құнын есептеу шығындық тәсіл арқылы жүзеге асырылады. Бұл тәсіл көмегімен бағалаудың қалай жүргізілетіні туралы алғашқы бөлімде айтылып өтілген болатын. Төменде бағалау есептеулерін жүргізу кезінде туындайтын нақты мәселелер қарастырылған [11].

Кез келген жылжымайтын мүлік объектісінің өмір сүру мерзімі болады. Егер бағалау объектісі күрделі жөндеуді қажет ететін 1950 жылы тұрғызылған ғимарат болса, онда бұл объектінің өмір сүру мерзімі шектеулі екені анық, яғни бұл сәтті де болжам жасағанда ескермеске болмайды.

Шығындық тәсіл, бұл объектіні қалпына келтіруге немесе оның тозуын есепке ала отырып алмастыруға кететін шығынды анықтайтын бағалау әдістерінің жиынтығы болып табылады.

Бағалау жұмыстарының негізгі кезеңдері:

- объект пен жер теліміне мүлік құқығын анықтау (мүлік туралы куәлік, жал келісімшарты, нөмір, күні). Алдында анықталғандай, объектіні бағалау үшін құқықты растайтын құжаттардың толық кешені болу керек;

- бағалау объектісінің алмастыру құнын анықтау;

- девелопер пайдасын анықтау;

- тозуды анықтау (физикалық, қызметтік, сыртқы);

- жер телімінің нарықтық құнын анықтау;

- объект құны туралы қорытынды шешімді қалыптастыру.

Айта кететін жайт, салыстырмалы түрде жақында тұрғызылып, қолданысқа енгізілген объектілер құнын шығындық тәсіл арқылы есептеген кезде құрылысқа кеткен шығындар қазіргі нарықтық ақпараттарға негізделіп көрсетілуі тиіс және олардың нарықтағы орташа көрсеткіштерге сәйкестігі тексерілуі керек.

Бағалау жүргізгенде көп жағдайда тапсырыс беруші берген сметалық құжат қолданылады. Объектіні бағалаған кезде аталған құжатты қолдану бағалау туралы есепте бұрыс шешімдерге алып келуі мүмкін. Сондықтан да нарыққа талдау жасап барып, сметалық құжаттағы бағалар қаншалықты шынайы екені тексерілу тиіс. Шығындық тәсілмен жаңа тұрғызылған ғимаратты бағалағанда объектінің бағасына әсер ететін мәселе девелопер пайдасын дұрыс есептемеуден шығады [12].

Девелопер пайдасы – кәдімгі инвестор (құрылысшы компания, девелопер) бағаланып отырған объектіге ұқсас жоба құрылысына байланысты тәуекел үшін талап ететін сыйақысы.

Табыс туралы нарықтық ақпарат алу қиынға соғады, өйткені ол коммерциялық құпия болып табылады. 10 – 30 % аралығындағы көрсеткіштер кәсіпкерлермен сұхбат негізінде немесе сарапшы маманның көзқарасы негізінде қабылданады. Бұл көрсеткішті анықтаған кезде девелопер пайдасы құрылыс көлемі мен мерзіміне және т.б. факторларға тәуелді екеніне назар аудару керек. Осыған орай бағалау туралы есепте девелопер пайдасының өзгеру шектерін барынша нақты белгілеп, орташа қалыптасқан нарықтық көрсеткішті орнату керек.

Тозуды анықтаған кезде бөлу әдісі қолданылады. Жалпы жағдайда барлық тозудың түрлері қарастырылады, олар келесідей:

– жоюға болатын және жойылмайтын физикалық тозу;

– жоюға болатын және жойылмайтын функциялық тозу;

– сыртқы немесе экономикалық тозу.

Физикалық тозуды бағалаған кезде ғимарат қандай күйде екенін білу керек, капитал салымынсыз және ағымдағы жағдайында сақтауға қаражат жұмсаусыз қызмет жасау мүмкіндігін қарау керек.

Еліміз әлемдегі үлкен аумақты алып жатқан мемлекеттердің бірі болып табылады. Қазіргі таңда зақымдалған жылжымайын мүліктің жағдайын зерттеу барысында, зақымдалған жылжымайтын мүлікке қатысты өтініш түсірген азаматтардың 95 пайыздан астамы ірі қалалардан, қалған 5% қала сыртынан. 2010-2015 жылдар арасында Астана қаласы бойынша, зақымдалған жылжымайтын мүлікті қайта қалпына келтіру құнына қатысты 2967 азаматтан астам өтініш келіп түссе, Алматы қаласы бойынша, азаматтардан 5131 астам өтініш түскен.

Жалпы 2005 - 2015 жылдарда Қазақстанда 21 447 жылжымайтын мүлігі зардап шеккен, зардар шегудің әр түрлі салдары қарастырылған. Ал Алматы қаласында 8857 жылжымайтын мүлігі тіркелген. 2005-2015 жылдарда Қазақстан бойынша, 11 мыңнан астам өтініш қанағаттандырылған. Бірақ бұл - өтініш берген адамдар санының жанында төмен көрсеткіш болып табылады.

2015 жылы жылжымайтын мүлік агенттіктің заңдылықтарының сақта­луын қадағалау мақсатында 6300 тексеріс жүргізгендігін атап көрсетті. Осы тексерістер бары­сында 3,5 мың кемшіліктер анық­талып, заң бұзушыларға әкім­шілік шаралар қолдану ба­рысын­да 428 миллион теңге айыппұл өндіріп алынған.

Бірақ Қазіргі таңда Қазақстанда жылжымайтын мүлікті дұрыс пайдалану мақсатында әрекеттер жасалынып жатыр. Қазақстан Республикасының «Мемлекеттік меншік мәселесі жөніндегі кейбір заң актілеріне өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заң күшіне бағалаудың жаңа тәртібі енгізілді. Соңғы жылдары жылжымайтын мүлік саласында кейбір өзгерістер болды. Жылжымайтын мүлік нарығы белсенді даму сатысында жүріп келеді. Бірінші кезекте, ол экономикалық дағдарыс басымдылыққа қатаң жүріп келеді. Құрылыс компаниялары елдегі тұрғын үйге сұраныс өскендіктен нарыққа қайтып келіп жатыр. Екінші жағынан, адамдар еңбек етіп жалақыларын алып жатыр, олар өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшін бәрін жасап жатыр. Алайда, ірі қалалардағы квадрат метрлеріне бағалар өсіп жатса, онда ол ескі үйлер мен жаңа құрылыстарға тиеді [13].

3.2 Жылжымайтын мүлікті толық қайта қалпына келтіру құнын анықтаудың жетілдіру жолдары

Соңғы он бес жылда Қазақстандағы бағалау қызметі «Бағалау» мамандығын ресми мойындау мен бағалаушылардың елдегі бірінші қоғамдық ұйымының құрылуынан мүлік құнын бағалаудың жалпы мемлекеттік жүйесінің құрылуына дейін үлкен жолды жүріп өтті. Қазақстанда қалыптасқан дәстүрлі нормативтік - әдістемелік тәсілдер мен өңдеулерді және дүниежүзілік тәжірибені ескеретін бағалаудың негізгі әдістемелік процедуралары қабылданып бекітілді. Тәуелсіз бағалаудың жүйесі құрылды.

Дата добавления: 2015-07-13