Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапозонов значений ценообразующих факторов (фсо-3 П. 8ж) 1 страница

ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ФСО-3 П.8Д).

9.1.Права на оцениваемые объекты оценки

Оценщик осуществил сбор и анализ информации об объектах оценки, включая право подтверждающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектами оценки.

Объект недвижимости	Право подтверждающие документы
Жилой дом	Правообладатель: Сорокина Валентина Сергеевнана праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом города Самары Самарской области Сирик Н. Н. 16.12.2014, реестровый номер 7-4285, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 февраля 2015 года сделана запись регистрации 63-63/016-63/016/700/2015-126/2 и 04 февраля 2015 года выдано свидетельство о государственной регистрации права: серии 63-АН № 384806
Земельный участок	Правообладатель: Сорокина Валентина Сергеевнана праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом города Самары Самарской области Сирик Н. Н. 16.12.2014, реестровый номер 7-4285, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 февраля 2015 года сделана запись регистрации 63-63/016-63/016/700/2015-127/2 и 04 февраля 2015 года выдано свидетельство о государственной регистрации права: серии 63-АН № 384807

9.2.Описание объекта оценки

Характеристика объекта оценки:

Жилой дом представляет собой одноэтажное строение, бревенчатый. В строительном отношении здание характеризуется следующими показателями:

Наименование параметра	Значение параметра
Объект оценки	жилой дом
Адрес: Самарская область, Борский район, с. Борское, ул. Степана Разина, д. 42
Этажность
Класс жилого дома	Эконом-класса
Общая площадь	44,3 кв.м.
Наличие веранды	есть
Высота потолков	2,50 м.
Фундаменты	Каменный ленточный
Стены	Бревенчатые
Перекрытия	Деревянные по деревянным балкам
Перегородки	Деревянные
Кровля	железо
Полы	дощатые
Окна	Пластиковые стеклопакеты
Двери	нет
Наружная отделка	нет
Внутренняя отделка	Простая
Внешний вид	хороший
Дополнительные характеристики	нет
Инженерное оборудование:
-электроснабжение	есть
-водоснабжение	есть
-отопление	газовое
Слаботочные устройства	Есть

Характеристика земельного участка:

Кадастровый (или условный) номер земельного участка 63:16:0604052:24 площадью 550 кв.м.

· Местоположение:

Оцениваемый объект расположен по адресу: Самарская область, Борский район, с. Борское, ул. Степана Разина, д. 42

· Правовой режим земельных участков:

Участок расположен на землях населенных пунктов муниципального района Борский Самарской области.

Использование земельного участка на момент оценки не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными зонами.

· Конфигурация участка:

Участок имеет прямоугольную форму.

· Рельеф и почвы:

Рельеф участков ровный. Землеустроительных и иных инженерно-изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания, возделывания сельскохозяйственных культур или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения.

Здания и сооружения на участке.

На участке расположены: жилой дом, сараи. Участок имеет ограждение по периметру.

9.3Данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки

Балансовая стоимость объекта оценки (в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу) (135-ФЗ ст.11)

Информации о балансовой стоимости объекта оценки нет, так как жилой дом и земельный участок принадлежат физическому лицу.

9.4. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

· Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (из п.10 ФСО-1). Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

•Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

•Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

•Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

•Физическая возможность – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

•Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

•Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Основываясь на нашем анализе и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность объекта недвижимости, мы пришли к выводу, что наиболее эффективное использование земельного участка достигается при размещения индивидуального жилого дома.

Опираясь на анализ наиболее типичного использования жилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части села, а также исходя из технических особенностей Объекта, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:

* жилое;

* офисное;

Поскольку объект оценки относится к объектам жилого фонда по назначению и документам, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого соответствует критерию юридической допустимости.

Оцениваемый объект недвижимости имеет жилое назначение, пригодный для проживания по эксплуатационно-техническим характеристикам, соответствует требованиям, жилых помещений.

Поэтому единственный вариант физически возможного, юридически допустимого и наиболее эффективного и целесообразного использования жилого дома – использование его для жилых целей.

· Анализ достаточности и достоверности информации (ФСО-1 п.19)

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

10.1.Информация о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки

Самарская область лежит в среднем течении Волги, по обеим ее сторонам и занимает площадь 53,6 тыс. кв. км (0,31 % территории России). В районе древних Жигулевских гор река делает большой изгиб, образуя Самарскую Луку – уникальный по своим природным особенностям заповедник. Самарская область – край лесостепной: на севере ее территория покрыта хвойными и лиственными лесами, на юго-востоке раскинулись степи.

Имеет границы с Ульяновской, Саратовской, Оренбургской областями и республикой Татарстан. Протяженность области с севера на юг - 335 км, с запада на восток - 315 км.

Самарская область имеет резко континентальный климат, со среднегодовой температурой воздуха +3,8 градуса по Цельсию, средней температурой января -13,9 градуса, средней температурой июля +20,1 градуса.

Основными полезными ископаемыми области являются нефть и попутный газ. Разведка их месторождений, добыча и переработка давно стали важной составляющей экономического потенциала области. К иным видам полезных ископаемых, находящихся в недрах Самарской области, относятся горючий сланец, силикатная глина, самородная сера, минеральные и радоновые воды, поваренная соль, строительный камень, ряд других веществ и минералов, имеющих большую экономическую ценность.

История Самарской области начинается с возникновения крепости Самара в 1586 году, которая была в те времена форпостом на восточных рубежах Руси. Статус губернского города Самара получила в 1851 году.

Драматические коллизии, переживавшиеся Россией в первые десятилетия ХХ века, не обошли стороной самарскую землю. Три революции, первая мировая и гражданская война оставили глубокий след в истории края. В 1935 г., в соответствии с практикой тех лет, город Самара получил наименование Куйбышев, соответствующе была переименована и вся область.В своих нынешних границах область существует с декабря 1936г.

Во время Великой Отечественной войны Куйбышев считался запасной столицей СССР, здесь находилось правительство страны и многие посольства.

В 1990 г. городу и области было возвращено историческое название - Самара и Самарская область.

В состав Самарской области входит 341 муниципальное образование, из них: 10 городских округов, 27 муниципальных районов, 12 городских и 292 сельских поселения.

Областная столица – город Самара - расположена от столицы России на расстоянии 1049 км.

В Самарской области постоянно проживает около 3,2 млн. человек (12 место в РФ), в том числе в городах области – 2,6 млн. человек (80,5%), в сельской местности – 0,6 млн. человек (19,5%). Большая часть населения сосредоточена в четырех крупнейших городах (Самаре, Тольятти, Сызрани, Новокуйбышевске), среди которых Самара имеет наибольшую численность населения (1,2 млн. человек).

На территории области проживают представители более 100 национальностей, из них русские составляют 83,6 %.

Самарская область обладает мощными трудовыми ресурсами (64% всего населения области), способными воспроизводить и развивать материальный и интеллектуальный потенциал области.

Самарская область по экономическому потенциалу занимает одно из ведущих мест среди регионов Российской Федерации. Что касается стабильности региона, по оценке международных рейтинговых агенствStandard&Poor’s и Moody’s Самарская область получила высший рейтинг наряду с Москвой и С.-Петербургом.

По многим параметрам социально-экономического развития Самарская область входит в пятерку ведущих регионов России.

Секторы экономики Самарской области представлены практически всеми ключевыми отраслями: добыча природных ресурсов и переработка продукции, выработка электроэнергии, химия и нефтехимия, металлургия, машиностроение, включая автомобилестронение, производство подщипников для станков, самолетостроение и производство космических аппаратов и кораблей, легкая и пищевая промышленность.

На долю Самарской области приходится выпуск 1/5 всего производства синтетического каучука в России, 10% нефтепродуктов, около 23% синтетического аммиака, 10% пестицидов, 5% синтетических смол и пластмасс, и 4,6% минеральных удобрений. Область является единственным регионом, где производится желтый фосфор. На Волжском Автомобильном заводе выпускается более 75% всех автомобилей, производимых в России.

Доля внешнеторгового оборота в валовом выпуске продукции достигает 18%, и экспорт более чем в 3 раза превышает импорт. За последние 10 лет количество предприятий с участием иностранного капитала увеличилось в 10 раз, а иностранные инвестиции возросли в более чем 25 раз.

Агропромышленный комплекс Самарской области – это обширный сектор, который объединяет 460 сельскохозяйственных организаций различных форм собственности, более 3,2 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств и свыше тысячи предприятий пищевой и перерабатывающей промышленности и станций техобслуживания для сельскохозяйственной техники. Общая площадь сельскохозяйственных угодий составляет 4 миллиона гектаров.

В соответствии с программой развития в ООН в России, Самарская область занимает 5 место среди 89 регионов Российской Федерации по человеческому потенциалу. По сумме потребительских расходов Самарская область уступает только Московской области.

Самарская область располагает всеми необходимыми качествами для установления и развития плодотворных международных связей:

• выгодное транспортно-географическое положение;

• высокоразвитый промышленный и научно-технический потенциал;

• высококвалифицированные трудовые ресурсы;

• развитая рыночная инфраструктура;

• стабильная политическая и социальная обстановка;

• региональное инвестиционное законодательство, предусматривающее льготы и гарантии для иностранных инвесторов.

Сегодня Самарская область имеет устойчивые отношения на уровне официальных и деловых кругов с такими странами как США, Канада, Великобритания, Германия, Швейцария, Франция, Италия, Нидерланды, Австрия, Финляндия, Швеция, Чехия, Венгрия. Польша, Китай.

Самарская область занимает одно из ведущих мест среди регионов Российской Федерации по объемам внешней торговли и имеет стабильные торгово-экономические связи с более чем 100 странами мира. Около 80 % внешней торговли осуществляется со странами дальнего зарубежья.

В Самарской области работают 72 вуза и 37 филиалов вузов с численностью студентов около 182 тыс. человек, свыше 800 учреждений общего образования, в которых обучается более 360 тыс. учащихся. Научно-технический и технологический потенциал значителен, более 60 организаций занимаются точными и прикладными науками, исследованием и развитием, созданием программных комплексов для автоматизации производства.

Самарская область - регион с развитой системой здравоохранения. Отрасль здравоохранение является одним из приоритетов социального развития региона, на финансирование которой ежегодно направляется более 13% консолидированного бюджета области.

В Самарской области действуют более 860 учреждений культурно - досугового типа, в том числе около 200 музеев, из них 150 - общественных, 10 театров. Наиболее известны академический театр драмы им. М. Горького, академический театр оперы и балета, театры «СамАрт», «Колесо».

Богатейшая коллекция русского авангарда, русского дореволюционного и восточного искусства представлена в экспозиции Самарского художественного музея. В селе Ширяево, где создавались знаменитые «Бурлаки на Волге», создан дом-музей Ильи Репина.

В архитектуре городов и сел Самарской области соседствуют современные и старинные здания. Уникален по количеству сохранившихся образцов самарский модерн.

Данные официальной статистики:

Основные экономические и социальные показатели Самарской области
за период август 2014 года¹⁾

	Август 2014 г.	Август 2014 г. в % к	Январь-август 2014 г.	Январь-август 2014 г. в % к январю-августу 2013 г.
июлю 2014 г.	августу 2013 г.
Оборот организаций, млн. рублей	207 371,7	96,1	96,9	1 617 135,0	106,1
Индекс промышленного производства, %	х	92,1	90,6	х	98,8
Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами, по чистым видам экономической деятельности в действующих ценах, млн. рублей:
добыча полезных ископаемых	16 544,5	88,2	98,9	136 053,3	118,3
обрабатывающие производства	60 064,9	86,8	86,7	500 623,5	102,5
производство и распределение электроэнергии, газа и воды	6 697,8	97,1	94,4	74 157,3	107,5
Объем работ, выполненных по виду деятельности "строительство", млн. рублей	13 740,9	100,1	92,0	83 235,5	100,2
Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. м общей площади	132,3	103,2	в 2,3 р.	698,0	в 1,6 р.
в т.ч. индивидуальными застройщиками	60,1	120,1	128,4	449,5	143,0
Продукция сельского хозяйства в хозяйствах всех категорий, млн. рублей	23 544,6	х	136,8	40 781,9	123,8
Объем услуг предприятий транспорта, млн. рублей^2)	11 808,4	104,5	97,7	86 180,5	101,6
Объем услуг предприятий связи, млн. рублей^2)	2 927,4	100,8	105,8	22 242,1	105,5
Оборот розничной торговли, млн. рублей	55 462,1	99,2	106,8	394 596,8	102,1
Оборот общественного питания, млн. рублей	2 297,4	97,0	102,3	17 238,7	104,4
Оборот оптовой торговли, млн. рублей	56 093,4	98,1	101,2	412 466,8	98,8
Объем платных услуг населению, млн. рублей	11 287,5	99,3	97,2	90 340,3	99,0
Объем бытовых услуг, млн. рублей	1 163,8	99,7	108,3	8 751,2	104,8
Индекс потребительских цен, %	х	100,2	107,8	х	106,8
Индекс цен производителей промышленных товаров, %	х	98,3	102,4	х	104,7
Численность безработных, зарегистрированных в государственных учреждениях службы занятости (на конец периода), тыс. чел.	16,1	100,3	110,7	х	х
1)По информации, размещенной на сайте Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области
2)Темп роста в действующих ценах

В соответствии с информацией, опубликованной на сайте Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области (http://samarastat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstatts/samarastat/ru/statistics/).

За январь-август 2014 года предприятиями и организациями всех форм собственности, а также населением за счет собственных и заемных средств, введено в эксплуатацию 698,0 тыс.кв. метров общей площади жилых домов, или 164,7% к уровню соответствующего периода прошлого года. Из общего итога количество жилья, введенного индивидуальными застройщиками, составило 449,5 тыс.кв. метров.

Ситуация в области экономике к концу 2014 оценивается в целом как благоприятная, однако внешнеполитическая обстановка может серьезно ухудшить положение дел в начале 2015.

Экономические показатели Самарского региона выше общероссийских. На заседании регионального Кабинета министров, состоявшемся в минувшую среду, был рассмотрен проект областного бюджета на 2015 год и период

2015-2017 годов, а также подведены итоги социально-экономического региона в 2014 году.

Нельзя не отметить, что основные показатели экономического и социального развития Самарского региона выше общероссийских. Например, наша область - единственная в ПФО, где увеличилось поголовье крупного рогатого скота, рост также наблюдается по абсолютному большинству показателей сельского хозяйства.

«Приятно слышать о достижениях, которые есть у нас на протяжении уже нескольких лет, слышать о высоких темпах роста и об открытии новых производств, - подчеркнул вице-губернатор - председатель правительства Самарской области Александр Нефедов, заслушав доклад заместителя министра экономического и социального развития Самарской области Любови Ивановой. - Почти по всем направлениям - положительный результат. Работают инвестиции, и именно они закладывают фундамент будущего экономического роста».

По словам Любови Ивановой, на фоне общего замедления российской экономики Самарская область демонстрирует более позитивную динамику развития, на это указывает и ряд экономических индикаторов: объем валового регионального продукта в 2014 году превысит 1,130 трлн. рублей, прирост его составит 1,3%, в то время как российская экономика вырастет лишь на 0,5%. Среди 14 регионов Приволжского федерального округа Самарская область уверенно держится в тройке лидеров.

Особо была отмечена инвестиционно - строительная сфера. В России по этой отрасли второй год подряд наблюдается спад, а вот в Самарской области, напротив, налицо устойчивый рост. Темпы роста аграрно-промышленного комплекса в 2014 году у нас составили 115%, в то время как по России в целом — лишь 107%.

Самарские аграрии собрали около 2 млн. тонн зерна при средней урожайности в 20,8 центнеров с гектара, это на 20% больше, чем в прошлом году. Наш регион полностью обеспечен собственным продовольственным, семенным и фуражным зерном. Растет производство продукции животноводства: по мясу — на 9,7%, молока — на 2,6%. Мы — первые в ПФО по динамике роста поголовья крупного рогатого скота. Любовь Иванова сообщила также о двукратном росте внешнего спроса на продовольственные товары и сельхоз-сырье из Самарской области.

Положительная динамика развития сохраняется и в таких сегментах самарской экономики, как добыча полезных ископаемых (прежде всего нефти и газа), химическое производство, производство электрооборудования, космических аппаратов. А самая стабильная отрасль в регионе - производство стройматериалов.

Любовь Иванова представила прогноз развития Самарской области на период 2015-2017 годов. С учетом складывающейся ситуации, в базовом сценарии среднегодовой рост региональной экономики прогнозируется на уровне 102,2%. Умеренно оптимистический сценарий, предусматривающий повышение эффективности и производительности труда, прогнозирует среднегодовой рост на уровне 104,7%.

«У нас пять приоритетов, - сообщила Любовь Иванова. - Это выполнение требований указов президента России по повышению качества жизни людей, подготовка к ЧМ-2018, улучшение инвестиционного климата, развитие инфраструктуры и поддержка высокотехнологичных секторов экономики, то есть инновационное развитие».

«Мы будем стремиться к достижению более высоких результатов, обозначенных в умеренно оптимистическом сценарии. Именно он является целевым», — подчеркнул Александр Нефедов. При этом председатель правительства отметил, что бюджет Самарской области на 2015-й год будет не самым простым.

«Он будет жестким, но те показатели, которых мы достигли, внушают уверенность, что мы решим все стоящие перед нами задачи, - уверен Александр Нефедов. - Наш регион один из первых в России и первый в ПФО по объему социальных обязательств в отношении населения, и все эти обязательства мы должны выполнить».

Проект бюджета Самарской области будет представлен в Самарскую губернскую думу в ноябре 2014 года.

Комментарий:

Губернатор Самарской области Николай Меркушкин:

- Усилия по развитию АПК позволили достичь положительных результатов. Сельское хозяйство области имеет самый высокий в ПФО темп роста основных показателей. И не только в ПФО, но и в целом по стране. Господдержка на единицу продукции у нас сегодня является самой высокой в России. Аграрии это должны знать и понимать, что мы в не равных условиях находимся с другими, а в более привилегированных. Но на том уровне, на котором мы находимся, без этого развиваться невозможно. И как результат: несмотря на сложные погодные условия, в 2013 году на 30% вырос валовый сбор зерна, было собрано 1,7 млн. тонн. Производство молока в сельхозпредприятиях выросло на 12,2%. Тогда как в ПФО упало на 5%, в России — на 6%. В 2013 году у нас на 18,5% выросло производство мяса, это почти в два раза больше, чем в ПФО и России. И эта тенденция продолжилась в 2014 году. Таким образом, 2014 год в целом можно оценить как относительно благоприятный для Самарской области, тем не менее, макроэкономическая ситуация в стране в целом и неблагоприятные внешнеполитические факторы могут серьезно замедлить или даже ухудшить положение дел в первом квартале 2015 года.

10.2.Информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей.

Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

- платежеспособность населения;

- изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

- изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

- изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в

предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);

- условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке.

Дата добавления: 2015-08-31