Правовая природа товарищества собственников жилья

Согласно п.1 ст. 291 Гражданскому кодексу Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья)[1]. Согласно ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов[2].

Вместе с тем, анализируя гражданское законодательство по состоянию на 1 сентября 2014 г. Товарищество собственников жилья к числу юридических лиц не относится, данный термин сменился более общим и широким по смыслу – Товарищество собственников недвижимости (ст. - 123.12 ГК РФ), которое включает в себя товарищество собственников жилья. Однако стоит отметить, что данное изменение введено исключительно в Гражданский кодекс и ни как не отображается в Жилищном кодексе РФ, и в Федеральном законе «О некоммерческих организациях», т.е. товарищество собственников жилья по смыслу указанных законов является некоммерческим юридическим лицом. К тому же товарищество собственников недвижимости еще не внесено в «Общероссийский классификатор организационно – правовых форм». По мнению И.Б. Миронова руководителя Аппарата комитета Госдумы в ГК РФ закреплен исчерпывающий перечень юридических лиц, а несоответствие с другими нормативными правовыми актами это вопрос времени, т.к. и ЖК РФ и иные законы будут приводиться в соответствие с ГК РФ. Таким образом, анализируя высказанную им позицию, на настоящий момент действуют и товарищество собственников жилья и товарищество собственников недвижимости в равной степени.

Основываясь на вышеизложенном товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией.

Товарищество собственников жилья имеет право заниматься коммерческой деятельностью только в том случае, если эта деятельность будет соответствовать целям, прописанным в уставе. Вместе с тем, стоит отметить, что деятельность товарищества собственников жилья прежде всего направлена на:

- совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- владение общим имуществом в многоквартирном доме;

- пользование общим имуществом в многоквартирном доме;

- в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

В настоящее время товарищество собственников жилья рассматривается как самостоятельная организационно-правовая форма некоммерческих организаций. В юридической литературе, а также в судебной практике неоднократно отмечалось сходство потребительского кооператива и товарищества собственников жилья[3]. По мнению В.Н. Литовкина, О.В. Гутникова[4] в Концепции развития гражданского законодательства отмечается, что выделение ряда организационно-правовых форм некоммерческих организаций произведено искусственно, без каких-либо практически значимых признаков, а лишь в силу особенностей, связанных со специфической сферой деятельности. В этот ряд ставили и товарищество собственников жилья, исключая его из нового ограниченного круга организационно-правовых форм некоммерческих организаций, предусматривая наличие только трех видов некоммерческих организаций корпоративного типа: потребительский кооператив, общественная организация, ассоциация (союз).

Вместе с тем не все разделяют точку зрения об отсутствии существенных отличий товарищества собственников жилья от потребительского кооператива, указывая на их существенные отличия[5]. В качестве основного отличия указывается отсутствие в товарищество собственников жилья паевых отношений, которые имеют место в потребительских кооперативах. Кроме того, члены товарищества собственников жилья в отличие от членов потребительского кооператива не вправе распределять между собой полученные доходы. У них нет обязанности покрывать убытки путем внесения дополнительных взносов. В теории выделяют и иные различия[6]. Товарищество собственников жилья, в отличие от жилищного кооператива, имеет другую структуру собственности; не является собственником имущества общего пользования, а также жилых помещений многоквартирного дома, принадлежащих гражданам и юридическим лицам. Жилищный кооператив, по крайней мере, до полной выплаты его членами своих паев таким правом обладает. Он приобретает структуру собственности товарищества собственников жилья после полной оплаты пайщиками своих паев, и в этом случае кооператив должен перейти на другую организационно-правовую форму — товарищество собственников жилья[7].

Товарищество собственников жилья рассматривают также как разновидность общественных объединений. К примеру, Д.Г. Евстигнеев пишет: «по своей организационной природе, основанной на личной заинтересованности, самостоятельной инициативе, общих интересах, а также исходя из их функциональной направленности и в толковании Федерального закона «Об общественных объединениях» товарищества собственников жилья являются общественными объединениями.

Таким образом, двойственный характер феномена товарищества собственников жилья состоит в сочетании их юридической природы и реализуемых ими общественных функций, в связи с чем, товарищества собственников жилья правомерно рассматривать как общественные объединения, выступающие структурными элементами гражданского общества»[8].

Таким образом, совершенно очевидно, товарищество собственников жилья не рассматривается как организация публичного права, так как оно создается частными лицами, имеет локальные цели в имущественных отношениях, деятельность товарищества собственников жилья регулируется нормами гражданского и жилищного права, что свидетельствует о частноправовой природе данного вида юридических лиц.

Реализуя конституционный принцип добровольности членство в товариществе собственников жилья личное дело каждого. Для вступления в товарищество собственников жилья собственник квартиры в многоквартирном доме должен написать инициативное заявление с волеизъявлением о вступлении. Отказать принять в члены товарищества нового собственника товарищество собственников жилья не вправе.

Однако до сих пор высказываются различные мнения по поводу целесообразности и допустимости обязательного членства в товариществе собственников жилья. К примеру, С.Г. Певницкий полагает, что, «исходя из сути и правовой природы товарищество собственников жилья, оно не является общественным объединением в смысле ст. 30 Конституции РФ, так как оно предназначено для исполнения общественно значимой функции по безопасному содержанию жилых помещений»[9]. Неоднозначно оценивалась возможность обязательного членства в товариществе собственников жилья при рассмотрении данного вопроса в Конституционном Суде РФ. Б.С. Эбзеевым было выражено особое мнение, в котором обосновывалось отсутствие принудительного характера членства в товариществе в смысле, придаваемом понятию принуждения ст. 30 Конституции РФ. В частности, приобретение жилого помещения в доме, где создано товарищество собственников жилья, предлагалось считать косвенным выражением согласия на вступление в товарищество. Однако данная позиция представляется несостоятельной, принимая во внимание аргументы принятого судебного постановления.[10]

Товарищество собственников жилья, представляет собой некоммерческую организацию, форму объединения собственников квартир многоквартирного дома для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом; товарищество принимает устав и является юридическим лицом с момента государственной регистрации.

Товарищество собственников жилья образуется собственниками квартир многоквартирного дома в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом, а также для осуществления деятельности по содержанию и сохранению недвижимости, распределения между собственниками обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.

Выбор собственниками квартир многоквартирных домов на основе свободного волеизъявления такого способа управления, как товарищество, означает реализацию их права на создание объединения для достижения названных целей. Обязательный признак этого объединения - членство в нем. Членами товарищества собственников жилья являются собственники помещений в многоквартирном доме; членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке.

Данные нормы не проводят различия в правовом положении собственников жилья и членов товарищества - собственников жилья. Между тем такое различие необходимо, поскольку управление в многоквартирном доме и обеспечение его эксплуатации могут осуществляться не только путем объединения домовладельцев в товарищество собственников жилья.

Товарищество как один из возможных способов управления в многоквартирном доме и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности помещением в многоквартирном доме. По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе.

Отказ части собственников от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением многоквартирном домом в целях его содержания и эксплуатации.

В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права собственников помещений в многоквартирном доме, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению многоквартирным домом и его эксплуатации.

Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией многоквартирного дома, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.

Вместе с тем, не являясь членом товарищества собственников жилья, собственник помещения в многоквартирном доме находится в невыгодном положении, так как не участвует в общих собраниях членов товарищества собственников жилья, принимающих решения, не может законно влиять на принятие решений на этих собраниях. Однако при этом собственник помещения обязан участвовать в расходах на содержание и ремонт жилого помещения, размер которых устанавливается общим собранием членов товарищества. Собственникам, не являющимся членами товарищества собственников жилья гарантируется право на получение информации о деятельности товарищества и ознакомление с документами товарищества (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ), а также возможность предъявления требований, связанных с качеством оказываемых услуг и выполняемых работ. Единственной привилегией граждан, не являющихся членами товарищества собственников жилья, признается отсутствие обязанности нести бремя расходов связанных исключительно с членством в товариществе собственников жилья.

Подводя итог вышеизложенному можно сделать следующие краткие выводы:

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ, ст. 291 ГК РФ). С 1 сентября 2014 года товарищество собственников жилья входит в состав понятия товарищества собственников недвижимости. Товарищество собственников недвижимости – юридическое лицо, которое появилось в Гражданском кодексе РФ с 1 сентября 2014 г. Им признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещении в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.). Однако стоит отметить, что данное изменение введено исключительно в Гражданский кодекс РФ и ни как не отображается в Жилищном кодексе РФ, и в Федеральном законе «О некоммерческих организациях», т.е. товарищество собственников жилья по смыслу указанных законов является некоммерческим юридическим лицом. Важным является то, что товарищество собственников недвижимости еще не внесен в «Общероссийский классификатор организационно – правовых форм». Таким образом, анализируя высказанную им позицию, на настоящий момент действуют и товарищество собственников жилья и товарищество собственников недвижимости в равной степени.

В судебной практике отмечалось сходство потребительского кооператива и товарищества собственников жилья. В Концепции развития гражданского законодательства отмечается, что выделение ряда организационно-правовых форм некоммерческих организаций произведено искусственно, в силу особенностей, связанных со специфической сферой деятельности. В этот ряд ставили и товарищество собственников жилья, исключая его из нового ограниченного круга организационно-правовых форм некоммерческих организаций, предусматривая наличие только трех видов некоммерческих организаций корпоративного типа: потребительский кооператив, общественная организация, ассоциация (союз). Вместе с тем не все разделяют точку зрения об отсутствии существенных отличий товарищества собственников жилья от потребительского кооператива. В качестве основного отличия указывается отсутствие в товарищество собственников жилья паевых отношений, которые имеют место в потребительских кооперативах. Кроме того, члены товарищества собственников жилья в отличие от членов потребительского кооператива не вправе распределять между собой полученные доходы. У них нет обязанности покрывать убытки путем внесения дополнительных взносов. В теории выделяют и иные различия. Товарищество собственников жилья, в отличие от жилищного кооператива, имеет другую структуру собственности; не является собственником имущества общего пользования, а также жилых помещений многоквартирного дома, принадлежащих гражданам и юридическим лицам. Жилищный кооператив, до полной выплаты его членами своих паев, таким правом обладает. Он приобретает структуру собственности товарищества собственников жилья после полной оплаты пайщиками своих паев, и в этом случае кооператив преобразовывается в товарищество собственников жилья.

Товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья рассматривается как организация частно-правового характера, так как создается частными лицами, имеет локальные цели, а деятельность регулируется жилищным и гражданским законодательством.

Реализуя принцип добровольности, закрепленный в Конституции РФ, членство в товариществе собственников жилья добровольное. Вместе с тем собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жиль, в многоквартирном доме остаются в невыгодном положении, так как решения принятые на общем собрании членов товарищества собственников жилья обязательны и для них. Они, в том числе, обязаны производить оплаты необходимые для реализации прав и обязанностей товарищества собственников жилья в части содержания многоквартирного дома. Важно знать, что собственники не являющиеся членами товарищества имеют право на предоставление информации, ознакомлением с документами, а также имеют право предъявлять требования связанные качеством предоставляемых услуг, как в само товарищество, так и в судебном порядке.

Дата добавления: 2015-07-13