Сравнительный подход в оценке недвижимости

Сравнительный подход нельзя применять, если отсутствует развитый рынок, Оцениваемый объект уникален(московский Кремль), оцениваемый объект имеет исключительные выгоды или убытки по сравнению со среднерыночными (особая зона отчуждения, хим завод рядом, загрязнение).

Базируется этот подход на принципе замещения. При наличии: на свободном и конкурентом рынке конкурентов, сходных по своим признакам, покупатель не заплатит за объект больше той суммы, во что ему обойдётся покупка аналогичной по назначению качеству и полезности, недвижимости.

СП требует наличие достаточного объема сопоставимой и достоверной инфы по недавно прошедшим сделкам в определенном сегменте рынка. В реальной жизни оценка базируется на ценах предложения, а не реальных сделках, т.к. оценщики не имеют доступа к реальной инфе и пользуются ценными предложениями из СМИ. Разница составляет от 7 до 20% (коэффициенту «торгования»).

Рынок недвижимости нуждается в сегментировании или разбивке, схожей по ряду параметров:

1) Назначение использования объектов.

2) Качество объектов.

3) Передаваемые юр права или ограничение.

4) Соц-юр статус.

5) Инвест мотивация. Связана с качеством объекта по степени износа. Ремонт возможен или нет.

Корректировке не поддаются сегметообразующие параметры: назначение объекта, основные физические характеристики.

100%-ых аналогов в природе нет, следовательно, при оценке следует использовать корректировки или поправки к стоимости, либо с -, либо с +. Корректировки вносятся в цену аналогов для того, чтобы максимально приблизить характеристики аналога к цене объекта.

Виды поправок:

a. Процентные поправки. Изменяют стоимость объекта на коэфф и вносятся путем умножения всего налога или его единицы на этот коэфф.

b. Денежные поправки. Относительные (изменяют стоимость 1 единицы в сравнения аналога на определенную сумму) и абсолютные поправки, (изменяют стоимость всего объекта на определенную сумму).

Методы расчета поправок:

1) Парных продаж. Называются продажи 2ух объектов, одинаковых во всем, кроме 1 характеристики, которая обуславливает разницу в цене.

Задача: Оценить 6 сток ярославского направления (москобл), если рядом 6 соток земли+ дом, продан а 10 тысяч у.е. Киевское направление 15 соток + дом + теплица + гараж = 25 тыс.

Сравниваем с киевским направлением где 15 соток + теплица + гараж, но нет дома = 19 тыс.

Последняя пара абсолютно похожа, которую можно назвать парной продажей и найти стоимость дома. =25-19 тыс = 6тыс- стоимость дома.

10-6=4 тыс = стоимость 6 соток ярославского направления.

2) Метод анализа характеристик недвижимости.

3) Экспертный метод.

4) Статистический метод. Основан на анализе рынка (чем больше выборка, тем точнее результат).

Методы сравнительного подхода:

- соотнесение цены и дохода

- прямого сравнительного анализа.

05.03.2015

Общий коэфф капитализации – отношение чистого операционного дохода по аналогу и цены аналога.

1)ОКК=ЧОДан/Цан

2)ЧОДоц

3)Цоц=ЧОД/ОКК

Прим.: Оценить объект с ОКК= 300 у.е. если аналог был продан за 1000 у.е. ЧОД=250.

300/0,25=1200.

Прямой сравнительный анализ продаж.

Схема оценки:

1. формирование базы данных на основе сделок, информация по которым является достоверной;

2. выделение сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект;

3. выбор не менее 3х аналогов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом;

4. приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок (поправки применяются только к аналогам)

a. Определение стоимости единицы сравнения по каждому из аналогов 1 кв.м,1 га

b. Вносится поправка на финансирование сделок (предоплата, отсрочка платежа, скидки и др. льготы).

c. Поправка на передаваемые юр права и ограничения. Сервитуты.

d. Поправка на время продажи.

e. Поправка на местоположение.

f. Поправка на физические характеристики.

i. Процентные поправки.

ii. Относительные денежные поправки. Проведенный ремонт.

g. Переход к стоимости объекта в целом с внесением поправки на размер.

h. Абсолютные денежные поправки.

i. Расчет приведенной цены для каждого аналога.

5. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины стоимости методом взвешивания (каждому из аналогов присваивается свой вес 100% или в долях). Присваиваемый вес зависит от количества поправок (чем больше поправок тем меньше удельный вес), от достоверности исходной инфы и от количества аналогов.

При выполнении корректировок должна соблюдаться перечисленная выше последовательность, причем каждая последующая корректировка должна выполняться на базе предыдущей.

Задача.

Оценить одноэтажный деревянный коттедж с гаражом на 1 машину, если одноэтажный жилой коттедж без гаража продан за 40 единиц, двухэтажный с гаражом на 1 машину продан за 120, такой же без гаража – за 113. Стоимость строительства гаража = 9 у.е..

120-113=7 у.е => 40+7=47 у.е ответ: 47

Задача.

Рассчитать поправку и оценить 3хэт административное кирпичное здание, расположенное в вост округе, если трехэтажно кирпичное здание в центральном округе продано за 1500. Информационная база представлена в виде таблицы:

№	Местоположение	Физ характеристика	Цена
	Восточный округ	1-эт блочное здание администрации
	Центральный округ	1-эт блочное здание администрации
	Центральный район	3-эт кирпичное здание промышленный объект
	Восточный район	3-эт кирпичное здание промышленный объект

Процентная поправка на местоположение.

900/300=3 в 3 раза

1500/3=500

Дата добавления: 2017-02-01