Доходный подход в оценке недвижимости

Применим не ко всем объектам, а только к коммерчески используемой недвижимости. Основной доход-арендная плата.

Основные принципы:

- Принцип ожидания.

- Принцип замещения.

ДП представлен двумя методами:

1) Метод капитализации дохода. Основан на капитализации дохода за год. Применяется, если доход является стабильным и текущие доходы приблизительно равны будущим. А также при предполагаемых стабильных темпах роста.

2) Метод дисконтированных денежных потоков. Основан на прогнозировании, применяется при меняющихся доходах, например, когда недвижимость только строится или только построилась и не известно, какой доход они будут приносить.

Метод капитализации. Модель Гордона.

V=Д/К

Годовой доход. Ставка капитализации.

Уровень дохода при оценке недвижимости рассчитывается по фин отчетности с учетом среднерыночной информации.

Уровни дохода:

1) Потенциальный валовый доход. ПВД. Максимально возможный доход при 100%ой загрузке здания. Ср ставка арендной платы*полную общую площадь.

2) Действительный/эффективный валовый доход. ДВД=ПВД*коэфф загрузки- потери при сборе платежей.

3) Чистый операционный доход. ЧОД=ДВД - операционные расходы + прочие доходы(например рекламный щит на здании разрешили повесить). К операционным расходам относят связанные с эксплуатацией объекта недвижимости расходы: условно-постоянные (страховка, налог на имущество), условно-переменные издержки (ЗП обслуж персонала, налоги на ЗП, охрана), расходы на замещение (резервы на ремонт. т.е. необходимо заменять части здания, срок жизни которых меньше, чем срок жизни самого здания=крыши, фасады).

4) Денежный поток до уплаты налогов. ДП=ЧОП-платежи по обслуживанию долга, если привлекается кредит – расходы на капиталовложения (например, реконструкция объекта).

Все уровни дохода использовать можно и выбор уровня зависит от конкретной ситуации и имеющейся инфы. Если применяются кредиты, то используется денежный поток, если операционные расходы не предоставляются заказчикам, то используются потенциальный валовый подход.

Ставка капитализации для объектов недвижимости несколько отличается. Для земли ставка капитализации складывается только из нормы доходности или нормы дохода. Экономический смысл= стоимость земли со временем не уменьшается, а увеличивается. Речь идет не о цене сложившейся на рынке спроса, а о том, что земля- ограниченный ресурс и стоимость со временем увеличивается.

Удешевление зданий, сооружений, является нормальным явлением. Исключение – исторические здания. Следовательно для зданий - ставка капитализаций складывается из нормы доходности и нормы возврата. Норма дохода (ставка дисконта) представляет собой конечную отдачу на капитал с учетом всех рисков, вложенных в конкретный вид недвижимости и не включает составляющие, которые отвечают за возмещение его основной суммы.

Норма возврата обеспечивает получение инвестором первоначальных инвестиций в случае снижения стоимости объекта недвижимости с течением времени.

Модели построения ставки дисконта:

1) Метод кумулятивного построения. Суммарная безрисковая ставка + риски, касающиеся объектов недвижимости (R_∑=Rf+S1+Sn).

a. Риск инвестиции в объект недвижимости.

b. Премия за низкую ликвидность объектов.

c. Премия за инвест менеджмент.

2) Метод экстрактации/выделения/выжимки с рынка. Основан на анализе рынка недвижимости. Алгоритм:

a. Сегментация рынка

b. Подбор объектов с известными ценами продаж

c. Расчет предполагаемого дохода от этих объектов с учетом ниб эффект использования.

d. Моделирование потока расходов и доходов для сопоставимых объектов

e. Расчет ставки капитализации по модели гордона.

Варианты расчета нормы возврата (обеспечение получения инвестором первоначально вложенных инвестиций).

Процесс возврата основной суммы называется рекапитализацией:

1) Метод Ринга. Прямолинейная рекапитализация подразумевает, что возврат первоначально инвестированного капитала происходи ежегодно равными долями, сумма которых равна величине первоначального инвестированного капитала. Срок эксплуатации объекта40 лет. 100%/40=2,5 - это возврат за год.

2) Метод Инвуда. Это рекапитализация по ставке процентов, равной фактору фондовозмещения. 3 колонка множительных таблиц типа В. Другими словами – равномерно-аннуитетная рекапитализация.

3) Метод Хоскольда. Рекапитализация при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке.

Метод дисконтированных денежных потоков.

Этапы:

1) Анализ и прогноз доходов, выбор уровня дохода. Необходимо создать несколько прогнозов (оптимистический, пессимистический, наиболее вероятный).

2) Стоимость реверсии (предполагаемой продажи) или стоимости прогнозного периода определяется по модели Гордона. Vп/п=(Dn(1+g))/K.

3) Дисконтируются денежные потоки прогнозного периода и стоимость пост прогнозного периода.

4) Стоимость объекта недвижимости рассчитывается путем сложения текущих стоимостей от эксплуатации объекта

Метод инвестиционной группы

Rск+з=Wск*Rск+Wзк*Kзк

Дата добавления: 2017-02-01