Інформаційне забезпечення оціночного процесу

Розділ ІІІ. Проведення бонітування ґрунтів та економічної оцінки земель

Основна вимога до успішного ведення земельного кадастру – повні дані про правовий, природний і господарський стан земель. Отже, виникає необхідність визначити відповідні показники для кожної складової частини земельного кадастру. Для його ведення потрібно знати, хто є власником земельної ділянки чи користувачем, на яких умовах використовується земельна ділянка, яка її площа, склад і підвиди угідь, якісний стан земель, порівняльну їх цінність і оцінну вартість. Поєднання цих показників в окремих складових частинах різне. Наприклад, при реєстрації земельних ділянок, обліку кількості земель земельно-кадастрові відомості обмежуються тільки показниками про їх розмір; при розподілі земель за складом утіль та їх підвидами – про меліоративний стан земель. Для обліку якості земель потрібні показники, що характеризують не тільки розміри площ угідь, але й природні властивості ґрунтів, які визначають їх якість. Такими показниками є: тип ґрунту, механічний склад, забезпеченість ґрунтів поживними речовинами, кислотність, еродованість, засоленість, солонцюватість, солончаковість тощо. Вони розрізняються між собою тими чи іншими природними ознаками. Наприклад, за вмістом часток мулу або глини ґрунти бувають легкого, середнього і важкого механічного складу, за забезпеченістю поживними речовинами – ґрунти з низькою, середньою і високою забезпеченістю фосфором і калієм; за показниками кислотності розрізняють слабо-, середньо-, сильнокислі ґрунти, за крутизною схилів і розвитком ерозії – слабо-, середньо- і сильнозмиті. Аналогічно виділяють ґрунти за засоленістю, солонцюватістю, солончакуватістю та іншими природними ознаками.

Дані бонітування ґрунтів характеризуються такими показниками, як площа земельних ділянок і бал бонітету ґрунтів, економічна оцінка – площею земель і балами їх оцінки. Замість балів можуть визначатися класи ґрунтів, умовні кадастрові гектари або інші відносні величини.

Щоб одержати земельно-кадастрові відомості, використовуються різні методи, які залежать від призначення показників земельного кадастру. Для обчислення площ земельних ділянок проводяться зйомки місцевості, для визначення показників природних властивостей ґрунтів – обстеження земель, а для економічної їх оцінки – збір, обробка й аналіз статистичних даних про господарське використання земель, [1].

Для використання даних, отриманих при проведених раніше спостереженнях, необхідно їх систематизувати та обробити. Перш за все весь об’єм одиничних даних необхідно звести у певну систему зведення статистичних даних. Зведення статистичних даних – це систематизація у встановленому порядку, обробка і підрахунок групових і загальних підсумків даних статистичного спостереження. Для глибшого аналізу статистичних даних проводять статистичне групування – розчленування сукупності на якісно однорідні частини або групи за певними ознаками з одночасним об’єднанням цих частин або груп за допомогою узагальнювальних показників. Залежно від розв’язуваних завдань групування поділяють на типологічні, структурні й аналітичні.

Вивчаючи залежності методом аналітичних групувань, застосовують результативні й факторні групування. За способом побудови розрізняють прості й комбінаційні групування.

Групувальні ознаки можуть бути атрибутивними і кількісними. До атрибутивних належать такі ознаки, які не мають кількісного виразу і реєструються у вигляді текстового запису. Кількісні ознаки реєструються числом.

Якщо групувальна ознака має плавний характер варіювання і при цьому застосовуються рівні інтервали, то кількість груп орієнтовно можна визначити за формулою американського вченого Стерджеса:

n=1+3,322 lg N, (1)

де n – кількість груп, N – чисельність сукупності.

За допомогою цієї формули була складена номограма, яка показує залежність кількості груп від чисельності сукупності (табл.1).

Таблиця 1

Номограма залежності кількості груп від чисельності сукупності

N	15-24	25-44	45-89	90-179	180-359	360-719	720-1439
n

Кількість груп визначаємо на підставі аналізу варіювання групувальної ознаки з тим, щоб кількісні зміни між окремими групами відображали якісні зміни досліджуваного явища. Для цього спочатку утворюємо ранжований (варіаційний) ряд – розподіл одиниці сукупності у порядку зростання чи зменшення групувальної ознаки.

Варіаційний рід орних земель представлений у таблиці 2, а варіаційний ряд сільськогосподарських земель представлений у таблиці 3.

Таблиця 2

Варіаційний ряд орних земель

№ контура														18а
Площа конт, га	0,2	0,3	0,3	0,3	0,4	0,4	0,4	0,4	0,4	0,4	0,5	0,5	0,6	0,6

Продовження табл. 2

№ контура				36а			20а
Площа конт, га	0,6	0,6	0,6	0,7	0,7	0,8	0,8	0,8	0,8	0,8	0,8	0,8	0,9	0,9

Продовження табл. 2

№ контура		37а	38а
Площа конт, га	0,9	0,9	0,9	0,9	1,0	1,1	1,1	1,1	1,1	1,1	1,1	1,2	1,2	1,6

Продовження табл. 2

№ контура
Площа конт, га	2,9	4,7	7,1	8,1	8,5	10,2	16,8	18,1	22,7	24,0	26,1	29,7	31,1	31,2

Продовження табл. 2

№ кон-тура
Площа конт,га	32,1	33,5	33,5	33,6	34,8	35,4	36,1	37,1	37,9	37,9	39,1	39,5	39,7

Продовження табл. 2

№ контура
Площа конт, га	40,3	42,2	43,0	43,0	43,0	47,0	47,2	49,2	49,9	50,8	52,8	57,4	57,4	59,6

Загальна кількість контурів орних земель складає 83, а загальна площа цих контурів – 1426,6 га.

Таблиця 3

Варіаційний ряд сільськогосподарських земель

№ контура											94а				18а
Площа конт, га	0,2	0,3	0,3	0,3	0,4	0,4	0,4	0,4	0,4	0,4	0,4	0,5	0,5	0,6	0,6

Продовження табл. 3

№ контура				36а			20а
Площа конт, га	0,6	0,6	0,6	0,7	0,7	0,8	0,8	0,8	0,8	0,8	0,8	0,8	0,9	0,9

Продовження табл. 3

№ контура		37а	38а
Площа конт, га	0,9	0,9	0,9	0,9	1,0	1,1	1,1	1,1	1,1	1,1	1,1	1,2	1,2	1,6	1,7	2,0

Продовження табл. 3

№ контура
Площа конт, га	2,2	2,9	3,1	3,1	4,7	5,2	5,2	7,1	7,1	8,1	8,5	10,2	13,0

Продовження табл. 3

№ контура									83а
Площа конт, га	16,2	16,8	18,1	20,0	20,3	22,7	24,0	24,4	25,3	25,8	26,1	29,7

Продовження табл. 3

№ контура
Площа конт, га	31,1	31,1	31,2	32,1	33,5	33,5	33,6	34,4	34,8	35,4	36,1	37,1

Продовження табл. 3

№ контура
Площа конт, га	37,9	37,9	39,1	39,5	39,7	40,3	42,2	43,0	43,0	43,9	47,0	47,2

Продовження табл. 3

№ контура
Площа конт, га	49,2	49,2	49,9	50,8	52,8	57,4	57,4	59,1	59,6

Загальна кількість контурів орних земель складає 103, а загальна площа цих контурів – 1772,8 га.

Далі складаємо групування орних земель та сільськогосподарських угідь за площею контурів, результати яких заносяться відповідно до таблиць 13 і 14 Робочого зошиту. Вихідними даними для складання групувань є варіаційні ряди для орних і сільськогосподарських земель (табл. 2 і 3).

Наступним кроком є визначення контурів з найменшою та найбільшою площею. Так, контур з найменшою площею має площу 0,2 га, а контур з найбільшою площею – 59,6 га, як для орних так і сільськогосподарських земель.

Кількість груп визначаємо за номограмою (табл. 1). В даному випадку маємо 83 контури орних земель, тому створюємо 7 груп, а сільськогосподарських земель маємо 103 контури, тому обираємо 8 груп.

При групуванні за кількісною ознакою важливим є визначення інтервалу групування. Інтервалом групування називається різниця між максимальними і мінімальними значеннями ознаки в кожній групі. Величину інтервалу при групуванні із застосуванням рівних інтервалів визначаємо за формулою:

i _{сер.ор.з.} =(X _max-X _min)/n = (59,6-0,2)/7 = 8,49≈10 (2)

i _{сер.с.-г. з..} =(X _max-X _min)/n = (59,6-0,2)/8 = 7,43≈10 (3)

де i – величина інтервалу; X _max – максимальна величина групувальної ознаки; X _min - мінімальна величина групувальної ознаки; n – кількість груп, яку визначаємо за допомогою номограми(табл. 1).

Визначивши кількість груп та величину інтервалу, заповнюємо таблицю 13 Робочого зошиту. Визначаємо середнє значення інтервалу за формулою:

X_сер =(I _max – I _min)/2 = (20-10)/2 = 5 (4)

де Х_сер - середнє значення інтервалу; І_тах - максимальна величина інтервалу; І _тіп - мінімальна величина інтервалу.

Вираховуємо добуток кількості контурів (f) на середнє значення інтервалів (х). Визначаємо накопичувальну частоту, яка розраховується, як сума накопичувальної частоти кількості контурів інтервалу та кількості контурів попереднього інтервалу.

Аналогічні розрахунки проводимо і для таблиці 14 Робочого зошиту.

Дані державного земельного кадастру виражаються абсолютними, відносними та середніми величинами. Середні величини — це узагальнювальні кількісні показники, що характеризують типові розміри і дають узагальнювальну кількісну характеристику рівня за однорідними ознаками.

За способом обчислення розрізняють такі середні величини:

1) середня арифметична;

2) середня гармонічна;

3) середня геометрична;

4) середня квадратична;

5) мода і медіана.

Для повного аналізу досліджуваної сукупності контурів орних та сільськогосподарських земель необхідно визначити такі величини: середню арифметичну, моду та медіану.

Середня арифметична може бути простою і зваженою величиною. Середня арифметична проста застосовується у тому разі, якщо окремі значення ознаки трапляються однакове число разів. Її одержують у результаті ділення суми індивідуальних значень ознак на їх кількість за формулою:

x = Σх_i / Σf (5)

де х - середня арифметична величина ознаки; Σх_i – сума індивідуальних значень ознак; Σf - кількість індивідуальних значень ознаки.

x_{ор. з.} = 1426,6/83=17,19

x_с.-г..з. = 1772,8/103=17,21

Якщо окремі значення ознаки мають неоднакове число повторень, то визначається середня арифметична зважена величина:

x= Σхf/ Σf (6)

Аналізуючи показники, бачимо, що окремі значення ознаки мають неоднакове число повторень, тому визначаємо середню арифметичну зважену величину. Зважування в цьому разі проводять за частотами, які показують, скільки разів повторюється певний варіант. Середня арифметична зважена величина для наших значень дорівнює:

x_{ор. з.} = 1585/83=19,10

x_с.-г..з. = 1945/103=18,88

Крім середніх арифметичних величин, для характеристики ознак, що визначаються, використовують такі середні величини, як мода і медіана.

Модою називають значення ознаки, яке найчастіше повторюється в досліджуваній сукупності. Спочатку визначаємо модальний інтервал, потім визначаємо значення моди.

Модальний інтервал – це інтервал, який має найбільшу частоту. Знайдемо модальний інтервал для нашого прикладу. У нашому випадку найбільшу кількість контурів орних (47) і сільськогосподарських(56) земель має перша група з інтервалом від 0 до 10, який і є модальним в даному випадку.

Модальне значення ознаки визначаємо за формулою:

x_мо=x₀+h×((f_мо–f_мо-1)/(2f_мо –f_мо+1–f_мо-1)) (7)

де x_мо - мода; х₀ - нижня межа модального інтервалу; h - величина модального інтервалу; f_мо -частота модального інтервалу; f_мо-1 - частота інтервалу перед модальним; f_мо+1 - частота інтервалу після модального.

Модальне значення контурів орних земель в нашому випадку складатиме:

для орних земель: x_мо = 0+10×((47-0)/(2×47-3-0)) = 5,16

для сільськогосподарських земель: x_мо = 0+10×((56-0)/(2×56-6-0)) = 5,28.

Медіаною, або середнім варіантом, називають значення ознаки в одиниці сукупності, що займає середнє положення в ранжованому (варіаційному) ряді розподілу. Вона є центром розподілу сукупності і ділить її на дві рівні за кількістю частини. Спочатку знайдемо медіанний інтервал, тобто інтервал, в якому є значення ознаки, що діліть ряд розподілу на дві рівні частини.

При цьому, у великих за чисельністю сукупностях, користуються рядом нагромаджених частот. Якщо сукупність складається з парної кількості одиниць, нагромаджені частоти слід поділити на 2 і розрахувати середню з двох центральних варіантів:

m = ∑f/2 (8)

де т - медіанний інтервал; f - частота.

При непарній кількості одиниць сукупності центр розподілу визначають додаванням до суми частот одиниці і діленням знайдених даних на 2:

m=(∑f+1)/2 (9)

де т - медіанний інтервал; f - частота.

У нашому випадку сукупність складається з непарної кількості одиниць. Тому отримуємо:

для орних земель: m= (83+1)/2 = 42

для сільськогосподарських земель: m = (103+1)/2 = 52

Отже, тепер у таблиці13 та 14 Робочого зошиту знайдемо, до якої накопичувальної частоти належить значення 42. Отримане значення входить до значення 47 накопичувальної частоти, що відповідає інтервалу 0-10, який є медіанним інтервалом для нашого прикладу. Для сільськогосподарських земель значення 52 входить до значення 56 накопичувальної частоти, що теж відповідає інтервалу 0-10.

Медіанне значення для конкретного інтервального варіаційного ряду визначають за формулою:

х_ме =x_o+h× ((∑f/2-S)/f_ме), (10)

де х_ме - медіана; х₀ - нижня межа медіанного інтервалу; h - величина медіанного інтервалу; f - частоти; S - сума накопичувальних частот перед медіанним інтервалом; f_ме - частота медіанного інтервалу.

Медіана в інтервальному варіаційному ряду для площ контурів орних земель становить: х_мe =0+10×((41,5-0)/47) = 8,83;

для сільськогосподарських земель: х_мe =0+10×((51,5-0)/56) = 9,20

Медіану і моду частіше використовують для характеристики явищ і процесів, про які бракує суцільних даних. У землевпорядкуванні структурні середні величини застосовують при визначенні експертної грошової оцінки, коли з великої кількості значень береться медіанне при застосуванні методу зіставлення цін продажу.

Аналіз статистичних даних – це найбільш складний і відповідальний етап статистичного дослідження, його заключна стадія. Завданням аналізу статистичних даних є виявлення та пояснення закономірностей, які виявляються у змінах розмірів і співвідношень суспільних явищ, і на цій основі формулювання правильних теоретичних і практичних висновків.

У зміст аналізу входять формулювання його завдань, критична оцінка залучуваних матеріалів, констатація фактів і їх оцінка на основі порівняння, виявлення взаємозв’язку між ознаками, визначення динаміки досліджуваних процесів, пояснення виявлених результатів аналізу, формулювання висновків і практичних пропозицій.

Аналіз статистичних даних повинен ґрунтуватися на знанні законів і форм розвитку суспільних процесів і спиратися на всю сукупність даних, взятих у їх зв’язку і взаємозумовленості. Зв’язки між ознаками виявляють різними методами. Поряд з групуваннями, відносними і середніми величинами, індексами, рядами динаміки використовують методи: паралельних рядів, балансовий, аналітичних групувань, кореляційного аналізу.

3.1.1. Природно-сільськогосподарське районування території України

У статті 179 Земельного кодексу України [2] йдеться про те, що природно-сільськогосподарське районування земель – це поділ території з урахуванням природних умов та агробіологічних вимог сільськогосподарських культур. Природно-сільськогосподарське районування земель є основою для оцінки земель і розроблення землевпорядної документації щодо використання та охорони земель. Використання та охорона сільськогосподарських угідь здійснюються відповідно до природно-сільськогосподарського районування. Порядок здійснення природно-сільськогосподарського районування визначається Кабінетом Міністрів України.

У складі земель України значну питому вагу мають землі сільськогосподарського призначення — найцінніші землі.

Успішне здійснення земельної реформи в аграрному секторі нерозривно пов'язане зі специфічним напрямом планування їх використання і охорони — природно-сільськогосподарським районуванням цих земель.

Природно-сільськогосподарське районування земель надає уявлення щодо характеру конкретних земель, особливостей їх доцільного використання, продуктивності тощо.

У свій час основи сільськогосподарського районування закладалися при створенні системи загальносоюзного природно-сільськогосподарського районування. З метою врахування відмінностей природних та економічних умов було розроблене комплексне природно-сільськогосподарське районування всього земельного фонду колишнього СРСР. Воно являло собою систему поділу території країни на окремі частини з урахуванням закономірних змін природних умов, а також особливостей використання земель у народному господарстві. Системою комплексного загальносоюзного районування було ви­ділено природно-сільськогосподарські пояси, зони, провінції, тощо.

Основною одиницею природно-сільськогосподарського районування визнавалася природно-сільськогосподарська зона. Вона характеризувалася певним балансом тепла і вологи, з якими пов'язувалися головні особливості ґрунтоутворення і мінерального живлення рослин. У зоні, як правило, панували відповідні типи і підтипи ґрунтів і рослинності та застосовувалися системи заходів щодо раціонального землекористування. Кожна зона характеризувалася своїми особливостями сільськогосподарського виробництва, а також відповідним співвідношенням ріллі, кормових і лісових угідь. Зазначене районування, покладене в основу бонітування ґрунтів, використовувалося при здійснені економічної оцінки земель, а також у першому турі грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

На території України було виділено п'ять природно-сільськогосподарських зон та дві гірські області. За основу бралося те, що зонам притаманні кліматичні умови, які визначали характерний напрям процесів ґрунтоутворення. У свою чергу, це призводило до формування зональних типів та підтипів ґрунтів, яким відповідали певні типи сільськогосподарського виробництві та системи агротехнічних і меліоративних заходів.

У сучасних умовах при природно-сільськогосподарському районуванні враховуються також агробіологічні вимоги сільськогосподарських культур.

Матеріали природно-сільськогосподарського районування земель є основою для оцінки земель і розроблення землевпорядної документації щодо використання та охорони земель.

Природно-сільськогосподарське районування земель надає можливість швидко, економічно і водночас досить повно оцінити потенційні можливості земельних ресурсів певної території.

Відомо, що для сільськогосподарської оцінки території, тобто грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, важливим показником є саме рівень родючості ґрунтів. Слід зауважити, що на родючість ґрунтів і їх продуктивний потенціал впливає комплекс природних і економічних факторів. У свою чергу, сила і характер прояву цих факторів залежить від умов ґрунтоутворення, способу та інтенсивності використання відповідних земельних угідь, спеціалізації і концентрації сільськогосподарського виробництва, а також від ступеня здійснення природоохоронних заходів у процесі виробничої діяльності.

Агроґрунтове районування земель є основою для розроблення землевпорядної документації щодо використання та охорони земель (наприклад, проектів землеустрою сільськогосподарських підприємств, установ і організацій, особистих селянських, фермерських господарств; прогнозних матеріалів, техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель; проектів створення нових землеволодінь і землекористувань тощо).

Використання та охорона сільськогосподарських угідь здійснюється відповідно до природно-сільськогосподарського районування. Порядок здійснення природно-сільськогосподарського районування визначається Кабінетом Міністрів України.

3.1.2. Облік кількості та якості земель

Дата добавления: 2017-02-01