Жилищное право как отрасль права, наука и учебная 7 страница

Изменение договора социального найма. Законодатель устанавливает право нанимателю и

(или) членам его семьи изменить договор социального найма.

В связи с бессрочностью договора социального найма по одному соглашению в разное время

могут проживать различные граждане, т. е. состав постоянно проживающих лиц может

изменяться. При изменении состава семьи нанимателя договор сохраняет свое действие,

меняются число лиц, пользующихся жилищем, и соответственно размер оплаты жилья и

коммунальных услуг. Вместе с тем ЖК РФ устанавливает правило, по которому дееспособный

член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных членов семьи требовать

признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального

нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому

совершеннолетнему члену семьи умершего (ст. 82 ЖК РФ),

-----------------------------------------------------Page 53-----------------------------------------------------



г

Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта

соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору. Это возможно по

требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

В данном случае граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми

помещениями по отдельным договорам найма, при объединении в одну семью вправе требовать

заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения.

Расторжение договора социального найма. Гражданское законодательство устанавливает

возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом

или договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь жилищное законодательство предоставляет право

нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор

социального найма.

Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма

жилых помещений, закон устанавливает два основания его осуществления: с предоставлением

другого жилого помещения и без предоставления такового. Любое расторжение договора

социального найма (за исключением добровольного) и выселение производятся в судебном

порядке.

С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в

случаях, указанных в законе.

Во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, жилое

помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок. В иных

случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое

помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного

самоуправления.

Во-вторых, если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое, выселяемым из

него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией,

которой предназначается подлежащее переоборудованию жилое помещение.

В-третьих, если дом (жилое помещение) признан непригодным, гражданам, выселяемым из

этого дома (жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по

решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо за счет

соответствующей организации.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое

помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться

в черте данного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого. При этом

если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, то ему соответственно

-----------------------------------------------------Page 54-----------------------------------------------------



(

должна быть предоставлена отдельная квартира. Помещение, предоставляемое выселяемому,

должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя.

Жилищное законодательство предусматривает некоторые случаи, когда выселение возможно

с предоставлением гражданам другого, в том числе и неблагоустроенного, жилого помещения.

Несмотря на внедряемое некоторыми политиками убеждение о том, что именно новый ЖК РФ

установил правило о выселении нанимателя и членов его семьи за неуплату за жилое помещение

и коммунальные услуги в течение шести месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ), следует отметить, что

данная норма появилась задолго до принятия ЖК РФ (более десяти лет) и ее пролонгация во

многом базировалась на практике применения и необходимости установления ответственности за

неисполнение существенных условий договора социального найма жилых помещений.

Подтверждением этому являются положения Обзора судебной практики Верховного суда РФ

от 21 июля 2000 г. «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с

невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев».

Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и

выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение,

предоставляемое ответчику.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договоров жилищного найма

создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой

площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в

соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды

признавали длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое

материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др. В

некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные иски о перерасчете в связи с наличием

льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, установленных Федеральным законом от

12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах».

Установив, что наниматель имеет задолженность более чем за шесть месяцев по

уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма,

при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли.

Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности

в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не

оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и

месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание

не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не

представляли.

-----------------------------------------------------Page 55-----------------------------------------------------



Такая практика представляется правильной, поскольку обязанность доказывания

уважительности причин образования задолженности в силу положений Гражданского

процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (ГПК РФ) лежит на ответчике-

нанимателе. В соответствии с ГПК РФ непредставление ответчиком письменных объяснений и

доказательств в случае его неявки в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела по

имеющимся в деле доказательствам.

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи

с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и

удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им

дано право предоставлять нанимателю срок для ее погашения (так, по Тюменской области из

группы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался

судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать

материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке,

рассрочке исполнения решений.

Заслуживает внимания практика судов Республики Удмуртия, которые рекомендовали

ответчикам добровольно погасить образовавшиеся задолженности, после чего по ряду дел

производство было прекращено в связи с отказом истцов от исковых требований, так как суммы

задолженности были погашены. По некоторым из изученных дел стороны заключили мировые

соглашения, согласно условиям которых ответчики обязались выплатить суммы задолженностей в

оговоренные сроки. По всем этим делам обязательства по мировым соглашениям исполнены.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ если в течение определенного судом срока наниматель не

устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, то суд

по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма

жилого помещения.

Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма

жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок,

установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне

редки,

Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем квартирной

платы и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды с учетом обстоятельств

конкретных дел удовлетворяли иски о выселении.

Согласно ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения выселяются

наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица, если

они:

-----------------------------------------------------Page 56-----------------------------------------------------



1) систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно

обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (наймодатель обязан предупредить

нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения). В случае, когда

перечисленные действия влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель имеет

право назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.

Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи

после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по

требованию наймодателя или других заинтересованных лиц подлежат выселению в судебном

порядке без предоставления другого жилого помещения. Граждане, лишенные родительских

прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены

родительских прав, признано судом невозможным, могут быть выселены из жилого помещения

без предоставления другого жилого помещения;

2) используют жилое помещение не по назначению.

Выселение возможно только при наличии вины, осуществляется по требованию наймодателя

или других заинтересованных лиц и производится без предоставления другого жилого

помещения.

В соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях,

предоставляемых по договорам социального найма, признаются следующие категории

малоимущих граждан:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или

членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо

собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или

членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо

собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и

обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений

требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами

семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых

помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире,

занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой

формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире

невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального

-----------------------------------------------------Page 57-----------------------------------------------------



найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний

должен устанавливаться Правительством РФ.

Необходимо заметить, что при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких

жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на

праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения

осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Закон предусматривает, что для заключения договора социального найма жилого помещения

гражданин должен состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Основаниями для постановки на соответствующий учет являются:

1) относимость к категории малоимущих;

2) относимость к иной категории лиц, нуждающихся в социальном обеспечении (эти

категории устанавливаются федеральными законами и законодательством субъектов).

Это основание нуждается в дополнительной расшифровке.

В настоящее время претендовать на получение жилья по договорам социального

найма могут следующие категории граждан:

1) дети-сироты или дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся

под опекой (попечительством), которые не имеют закрепленного за ними жилого помещения,

после пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а

также в учреждениях профессионального образования, либо по возвращении из рядов

Вооруженных сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде

лишения свободы, обеспечиваются жилой площадью в соответствии с Федеральным законом от

21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-

сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»;

2) инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных

условий. Жилые помещения предоставляются на основании Федерального закона от 24 ноября

1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»;

3) реабилитированные лица, утратившие жилые помещения в связи с репрессиями, и члены

их семей обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, установленном Законом РФ от 18

октября 1991 г. № 1761-1 «О реабилитации жертв политических репрессий»;

4) инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны и инвалиды боевых

действий, военнослужащие, проходившие военную службу в воинских частях, учреждениях,

военно-учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня

1941 г. по 3 сентября 1945 г. не менее шести месяцев, военнослужащие, награжденные орденами

и медалями СССР за службу в указанный период, в случае выселения из занимаемьіх ими

служебных жилых помещений, лица, награжденные знаком «Жителю блокадного Ленинграда»,

-----------------------------------------------------Page 58-----------------------------------------------------



лица, работавшие в период Великой Отечественной войны на объектах противовоздушной

обороны, местной противовоздушной обороны, строительстве оборонительных сооружений,

военно-морских баз, аэродромов и других военных объектов в пределах тыловых границ

действующих фронтов, операционных зон действующих флотов, на прифронтовых участках

железных и автомобильных дорог, признанные инвалидами, в случае выселения из занимаемых

ими служебных жилых помещений, а также члены семей погибших (умерших) инвалидов войны,

участников Великой Отечественной войны и ветеранов боевых действий (в соответствии с ФЗ «О

ветеранах»),

Если гражданин относится одновременно к нескольким категориям нуждающихся в жилье,

он вправе состоять на учете по одной из категорий или по нескольким одновременно.

Непосредственно принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений указанных граждан,

поданных ими по месту своего жительства. Граждане могут подать заявления о принятии на учет

не по месту своего жительства в случаях и в порядке, которые установлены законодательством.

Заявления о постановке на соответствующий учет от имени недееспособных граждан подают их

законные представители. Документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять

на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляются гражданином-

заявителем. Управомоченный орган обязан передать расписку в получении этих документов с

указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по

результатам рассмотрения заявления о принятии на учет не позднее чем через 30 рабочих дней

со дня представления документов и не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия

решения. Орган местного самоуправления, принявший указанное решение, вьщает гражданину,

подавшему соответствующее заявление, документ, подтверждающий принятие такого решения.

Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в

жилых помещениях должен устанавливаться субъектом РФ.

В соответствии со ст. 53 ЖК РФ граждане, которые с намерением приобретения права

состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в

результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях,

принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет

со дня совершения указанных намеренных действий. Необходимо отметить, что появление

нового члена семьи не может расцениваться как указанные умышленные действия.

Принимаются в расчет только действия волевые, имеющие своей целью постановку на учет

для получения жилого помещения по договору социального найма. ЖК РФ предусматривает отказ

в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 54 ЖК РФ).

-----------------------------------------------------Page 59-----------------------------------------------------



Такой отказ допускается в случаях, если:

1) не представлены документы, о которых говорилось выше;

2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан

состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

3) не истек пятилетний срок, когда граждане намеренно ухудшили свои жилищные условия.

Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа. Данное

решение вьщается гражданину, подавшему соответствующее заявление, не позднее чем через

три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном

порядке.

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за

гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или при

выявлении оснований для снятия их с учета.

В соответствии со ст. 56 ЖК РФ снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в

жилых помещениях производится в случаях:

1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору

социального найма;

3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением

случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и

Санкт-Петербурга;

4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа

местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого

помещения;

5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или

органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на

учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на

учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на

учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Соответствующее решение о снятии с учета принимается не позднее чем в течение 30

рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия такого

решения. Орган, принявший такое решение, обязан выдать его гражданину на руки или

направить по адресу проживания не позднее трех рабочих дней со дня принятия решения.

Указанное решение может быть обжаловано гражданами в судебном порядке.

-----------------------------------------------------Page 60-----------------------------------------------------



Жилые помещения предоставляются по договорам социального найма в порядке

очередности. Законом предусматривается ряд исключений. Например, вне очереди жилые

помещения предоставляются гражданам, перечисленным в ст. 57 ЖК РФ.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются, как правило, в виде

отдельной квартиры.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть

благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать

установленным санитарным и техническим требованиям. При этом, как правило, не допускается

заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов. Такое заселение

возможно только с их согласия.

Если гражданин уже имеет в собственности жилое помещение, то при определении общей

площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, эта площадь

принимается в расчет.

При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору

социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается

площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.

Жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других

заслуживающих внимания обстоятельств. На основании ч. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое помещение по

договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму

предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение

представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для

вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Жилищный кодекс РФ в ст. 50 дает достаточно общее представление о норме

предоставления и учетной норме жилых помещений.

Так, нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма

является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется

размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

При этом норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в

зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня

обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и

других факторов.

Федеральными законами, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок

предоставления жилых помещений по договорам социального найма отдельным категориям

граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления.

-----------------------------------------------------Page 61-----------------------------------------------------



Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого

помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью

жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Органы местного самоуправления вправе установить учетную норму. Ее размер не может

быть больше нормы предоставления. Относительно предоставления жилого помещения (комнаты)

Дата добавления: 2014-01-04