Жилищное право как отрасль права, наука и учебная 8 страница

в коммунальной квартире законом установлена следующая очередность. Право на

предоставление такого помещения в первую очередь имеют признанные на тот момент

малоимущими и нуждающимися в жилом помещении лица.

Если граждане этой категории в коммунальной квартире не проживают, право

предоставления во вторую очередь имеют лица, которые могут быть в установленном порядке

признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного

члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. При отсутствии в

коммунальной квартире и таких граждан освободившееся жилое помещение предоставляется по

договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения

на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

Следует обратить внимание на то, что только при отсутствии в коммунальной квартире всех

указанных выше категорий граждан вселение в освободившееся жилое помещение

осуществляется на основании договора социального найма в общем порядке.

Коммерческий наем. Договор коммерческого найма жилых помещений в настоящее время

является одним из самых распространенных способов оформления отношений по срочному

возмездному владению жилым помещением.

До вступления в действие ГК РФ отношения по коммерческому найму помещений

именовались арендными, а соглашения по их оформлению - договорами аренды. В настоящее

время договор аренды жилого помещения заключается не с физическими, а с юридическими

лицами. Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения отграничен не только

от договора социального найма, но и от договора аренды.

Гражданский кодекс РФ упорядочил отношения, вытекающие из договора коммерческого

найма, установил права и обязанности нанимателя и наймодателя, установил право

преимущественного заключения договора коммерческого найма, судебный порядок разрешения

споров, срок договора.

Договор коммерческого найма жилых помещений не требует прохождения многочисленных

предшествующих процедур, и фактически его заключение может быть ограничено только

рыночными факторами. Размер предоставляемых жилых помещений не ограничен законом и

определяется только соглашением сторон.

-----------------------------------------------------Page 62-----------------------------------------------------



в Гражданском кодексе определены новые категории лиц, пользующихся жилым

помещением. Наряду с нанимателем вьщеляются лица, постоянно с ним проживающие, и

сонаниматели (ст. 677 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ исходит их того, что лица, проживающие

совместно, могут быть не связаны родственными отношениями. Лица, постоянно проживающие в

помещении, вправе заключать отдельные договоры найма и выступать как сонаниматели. В этом

случае они несут обязанности перед наймодателем самостоятельно.

По договору коммерческого найма обязательства возлагаются на нескольких лиц. В данном

случае одной стороной выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому

принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо

оперативного управления, а другой стороной является наниматель - два или более гражданина

одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед

наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Обязательным условием является то, что договорные

отношения между всеми сонанимателями и нанимателями возникают в один и тот же период

времени. При сонанимательстве согласно положениям ст. 323 ГК РФ наймодатель вправе

требовать исполнения обязанностей по оплате жилья как от всех сонанимателей-должников

совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части долга.

Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он

имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех

пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из

должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем

по оплате жилого помещения.

В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют

правила, в соответствии с которыми:

1) наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования

к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;

2) неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную

обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей.

Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства

зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе

предъявить к должнику требование в полном объеме.

До предъявления требования одним из сонанимателей должник имеет право исполнять

обязательство любому из сонанимателей по собственному усмотрению. Исполнение

-----------------------------------------------------Page 63-----------------------------------------------------



обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения

данного требования остальным сонанимателям.

Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся

другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Устанавливается преимущественное право нанимателя заключать договор найма на новый

срок. Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца

до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех

же или иных условиях. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать

увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения (ст.

684 ГК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным. Существуют два вида

договоров коммерческого найма: долгосрочный (заключается на срок более года) и

краткосрочный (на срок менее года). При этом согласно ст. 683 ГК РФ, если срок договора не

определен, договор коммерческого найма считается заключенным на пять лет.

В договоре коммерческого найма предусматривается возможность замены нанимателя с

согласия всех лиц, проживающих в жилом помещении.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое

помещение более одного года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления

договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от

продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684

ГК РФ).

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать

помещение внаем, но в течение одного года со дня истечения срока договора с нанимателем

заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать

признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных

отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).

ГК РФ закрепляет случаи расторжения договора коммерческого найма жилого

помещения.

1. Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п, 1 ст. 450 ГК РФ).

2. По инициативе нанимателя. Наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно

проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным

предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

3. По инициативе наймодателя может расторгаться в судебном порядке в случае:

-----------------------------------------------------Page 64-----------------------------------------------------



1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором

не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более 2 раз по истечении

установленного договором срока платежа;

2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за

действия которых он отвечает;

3) использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом

нарушении прав и интересов соседей, как предусматривает ст. 293 ГК РФ, аналогично

прекращению права собственности на жилье.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения

нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после

предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать

права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма

жилого помещения.

Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года

для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не

устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд

по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При

этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного

года (ст. 687 ГК РФ).

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если

помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его

аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ

предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Наем специализированного жилого помещения. Отношения по найму специализированного

жилого помещения были подробно рассмотрены в лекции № 3, посвященной

специализированному жилищному фонду.

Договор аренды жилых помещений. Главным критерием разграничения аренды жилых

помещений и договора коммерческого найма является субъект договорных отношений. В

отношениях аренды субъектами являются юридические лица. К отношениям аренды жилых

помещений применяются нормы гл. 34 ГК РФ,

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору,

являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и

пользование.

-----------------------------------------------------Page 65-----------------------------------------------------



Закон не допускает использование жилого помещения в целях, не связанных с

обеспечением права гражданина на жилье, поэтому фактически жилые помещения, сдаваемые в

аренду, подлежат сдаче в субаренду гражданам - работникам юридического лица. Юридическое

лицо не вправе устраивать в жилом помещении склады, офисы и т. п.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения

определяется соглашением сторон. Если же срок в договоре не указан, то считается, что он

заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время

отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением

может быть установлен другой срок для предупреждения.

Как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает

преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый

срок (ст. 621 ГК РФ). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого

помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее

времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или

иных условиях.

Право пользования жилым помещением сохраняется даже в случае отчуждения земельного

участка. Обязательным условием договора аренды является установление арендной платы. При

отсутствии положений об определенной арендной плате договор считается незаключенным (ст.

654 ГК РФ).

Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача

жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу,

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в

том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии,

обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Наем жилого помещения в домах ЖСК и ЖК'.Жилищным или жилищно-строительным

кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на

основании членств в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления

жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и

последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы относятся к потребительским

кооперативам. Соответственно учредителями такого кооператива могут быть не менее пяти

граждан, достигших 16 лет, или не менее трех зарегистрированных юридических лиц,

По определению П. И. Седугина, «жилищно-строительный кооператив образуется для

строительства жилого дома и его эксплуатации. Жилищные кооперативы создаются для

-----------------------------------------------------Page 66-----------------------------------------------------



приобретения у предприятий, объединений, организаций и органов местной администрации

капитально отремонтированных (или реконструированных) жилых домов и их последующей

эксплуатации».

Жилищно-строительные кооперативы осуществляют свою деятельность на принципах

самоокупаемости и самоуправления, т. е. государственные органы и органы местного

самоуправления не вправе вмешиваться в хозяйственную и финансовую деятельность

кооператива. Статья 134 ЖК РФ закрепляет обязанность государства предоставлять временно

жилые помещения на время капитального ремонта в домах ЖСК. Если принадлежащий ЖСК дом

подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, кооперативу

взамен предоставляется в собственность равноценный жилой дом (ст. ст. 32, 86, 134 ЖК РФ).

Вступать в жилищные кооперативы в соответствии с законодательством вправе граждане,

достигшие шестнадцатилетнего возраста, и юридические лица.

Уставом кооператива определяется размер паевого взноса, который член кооператива

должен внести единовременно или в рассрочку.

На основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья у собственника

помещения в многоквартирном доме возникает членство в товариществе собственников жилья.

Соответственно и прекращается такое членство по заявлению о выходе из членов товарищества.

Естественно, членство утрачивается с потерей права собственности на жилое помещение в

многоквартирном доме.

Все лица, приобретающие жилое помещение в таком доме, вправе по заявлению стать

членами товарищества собственников жилья.

Членами кооператива становятся по решению общего собрания, но для предоставления

жилого помещения решения общего собрания недостаточно. Решение общего собрания о

предоставлении члену кооператива жилого помещения подлежит утверждению администрацией

района. До полной выплаты пая гражданин не является собственником квартиры, а только

вправе владеть жилым помещением и пользоваться им.

Обмен жилого помещения в ЖК или ЖСК допускается только с согласия совместно

проживающих членов семьи. Обмен с лицами, не являющимися членами кооператива,

допускается в случае, если они вступят в кооператив.

Жилищный кодекс РФ предусматривает судебную защиту членов жилищно¬

строительного кооператива в следующих случаях:

1) в случае, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора

найма жилого помещения;

2) обмен носит корыстный или фиктивный характер;

-----------------------------------------------------Page 67-----------------------------------------------------



3) дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых

помещений;

4) помещение является служебным или находится в общежитии;

5) в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно

ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных

условий, обмен не допускается.

Жилое помещение в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, находящееся в

общей собственности, может быть разделено. Раздел допускается, если каждому претендующему

лицу может быть вьщелено изолированное жилое помещение. Если изолированные жилые

помещения в квартире отсутствуют, может быть произведено переустройство или

перепланировка.

Жилищный кодекс РФ предусматривает только право сдавать жилое помещение внаем.

Взимаемая с наймодателя плата не может превышать эксплуатационных расходов на жилое

помещение. После того как член жилищного или жилищно-строительного кооператива выплатит

полную стоимость пая, он приобретает правомочия собственника и право добровольного выхода

из кооператива, право распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению, в

предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему с ним члену

семьи. Члены кооператива обязаны выполнять требования устава кооператива и существующие

правила пользования жилыми помещениями. Остальные права и обязанности определяются

уставом кооператива.

Членство в жилищном кооперативе прекращается в установленных законом

случаях:

1) выхода члена кооператива;

2) исключения члена кооператива;

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации жилищного кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Устав жилищного кооператива должен предусматривать особый порядок рассмотрения

заявлений граждан, желающих выйти из состава членов жилищного кооператива.

На основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции)

член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива в случае грубого

неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных

Жилищным кодексом или уставом жилищного кооператива.

По решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) наследники

умершего члена жилищного кооператива имеют право вступить в указанный кооператив.

-----------------------------------------------------Page 68-----------------------------------------------------



Согласно ст. 133 ЖК РФ член кооператива, исключенный из него, подлежит выселению в

судебном порядке.

До выплаты паевого взноса жилое помещение является собственностью ЖК или ЖСК.

Возникновение права собственности на жилое помещение.

Право собственности на жилое помещение возникает в результате:

1) приобретения жилого помещения по гражданско-правовым договорам;

2) полной выплаты пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе;

3) индивидуального жилищного строительства;

4) долевого участия в строительстве;

5) наследования;

6) приватизации жилого помещения (будет действовать до 1 марта 2010 г.).

Законодательством РФ не установлено каких-либо ограничений по количеству, размерам и

стоимости жилья, находящегося в собственности граждан. Исходя из этого гражданин может

оказаться собственником одновременно нескольких жилых помещений, например в связи с

переходом к нему квартиры (или жилого дома) по праву наследования, приобретения на

основании гражданско-правового договора, путем жилищного строительства, в том числе

жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков, и т. п.

Наличие различных способов (оснований) возникновения права собственности граждан на

жилые дома (жилые помещения) вызывает необходимость остановиться на рассмотрении хотя бы

некоторых наиболее важных способов, имеющих широкое распространение на практике,

характерных для жилищного права.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения

принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ).

Эти правомочия собственники приобретенной квартиры, жилого дома осуществляют по своему

усмотрению, если иное не предусмотрено законодательством.

Индивидуальное жилищное строительство. Создание нового жилого помещения

(индивидуальное жилищное строительство) необходимо вести с соблюдением всех норм

земельного, жилищного и градостроительного законодательства.

Градостроительный кодекс РФ определяет строительство как создание зданий, строений,

сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Гражданин, возводящий объект индивидуального жилищного строительства, является

застройщиком. В соответствии с нормами градостроительного законодательства необходимо

получить разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной

документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику

право осуществлять строительство. Разрешение на строительство вьщается уполномоченными

-----------------------------------------------------Page 69-----------------------------------------------------



федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или

органом местного самоуправления,

Застройщик для получения разрешения обязан предоставить в указанные органы

заявление, к которому прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок (например, договор аренды,

купли-продажи);

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения

объекта индивидуального жилищного строительства (ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за

исключением указанных выше.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган -''Щ

исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного

самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче

разрешения на строительство:

1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной

организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального

жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным

линиям. В случае вьщачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров

разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или

указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям,

установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного

строительства, реконструкции;

3) вьщают разрешение на строительство или отказывают в вьщаче такого разрешения с

указанием причин отказа (ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Уполномоченные на вьщачу разрешений на строительство федеральный орган

исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного

самоуправления по заявлению застройщика могут вьщать разрешение на отдельные этапы

строительства, реконструкции.

Уполномоченный на вьщачу разрешений на строительство орган власти вправе отказать в

вьщаче разрешения на строительство при отсутствии документов, прилагаемых к заявлению, или

несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного

участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных

параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Дата добавления: 2014-01-04