Жилищное право как отрасль права, наука и учебная 11 страница

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами,

за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает

невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

-----------------------------------------------------Page 88-----------------------------------------------------



Согласно ч. 4 ст. 79 ЖК РФ договор расторгается не во всех случаях. Наниматель жилого

помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения в

случаях, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального

найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это

жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы

соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

Наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок

для проведения ремонта жилого помещения, если рассматриваемые нарушения влекут за собой

разрушение жилого помещения. Наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор

поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с

поднанимателем граждан в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого

данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права

и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без

уважительных причин не проведет необходимый ремонт.

Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения по договору коммерческого

найма вправе с согласия других постоянно проживающих с ним членов его семьи в любое время

расторгнуть договор найма жилого помещения с письменным предупреждением наймодателя за

три месяца.

При существенном нарушении договора одной их сторон по требованию другой стороны

договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке. При этом

существенным признается нарушение условий договора одной из сторон, которое причиняет

другой стороне такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе

рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). В

соответствии с ч. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого

помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в

течение более шесть месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами,

за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает

невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в случае невнесения платы за жилое

помещение за шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при

краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного срока платежа. Также

-----------------------------------------------------Page 89-----------------------------------------------------



основанием расторжения договора является разрушение или порча жилого помещения

нанимателем или другими гражданами, за действия которых отвечает наниматель.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по

требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом

существенным признается такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что,

если бы стороны могли заранее это предположить, договор не был бы заключен.

Следствиями прекращения жилищных отношений являются определенные виды

выселения.

1, Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

допускается в следующих случаях:

1) если жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания;

2) если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит в

установленном законом порядке переводу в нежилое;

3) если дом, в котором располагается жилое помещение, занимаемое по договору

социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной

власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома,

предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма

(ст. 86 ЖК РФ);

4) в случае выселения членов семьи военнослужащих, должностных лиц органов внутренних

дел, органов государственной безопасности, погибших при исполнении обязанностей военной

службы. Этим гражданам предоставляется другое жилое помещение, отвечающее санитарным

правилам, находящееся в черте данного населенного пункта;

5) наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения

капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора

социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения

капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение

маневренного фонда (ст. 88 ЖК РФ). Наймодатель вправе потребовать переселения в судебном

порядке в случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение,

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно

оплачивается наймодателем. Вместо жилого помещения маневренного фонда наймодатель может

предоставить в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора

социального найма. В таком случае требуется согласие нанимателя и членов его семьи. Договор

социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или

реконструкции, расторгается по соглаіиению сторон. Также у нанимателя и членов его семьи

возникает право на новое жилое помещение в случаях, если в результате капитального ремонта

-----------------------------------------------------Page 90-----------------------------------------------------



или реконструкции помещение, в котором они проживали ранее, не может быть сохранено или

его площадь значительно уменьшается. В таком случае наймодатель обязан заключить с

гражданами новый договор социального найма жилого помещения. После проведения

капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним

члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате

проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась (ч. 4 ст. 88 ЖК РФ). В таком

случае они утрачивают право на предоставление нового жилого помещения по договору

социального найма.

2. Выселение без предоставления другого жилого помещения.

2. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

Граждане обязаны освободить жилые помещения, которые они занимали, в случаях

расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений.

Граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых

помещений в случае отказа освободить такие жилые помещения.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в

общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых

помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения

по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи

собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых

помещениях;

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел,

органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной

противопожарной службы, органов по контролю над оборотом наркотических средств и

психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших

(умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или

служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или

жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья

по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие

профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из

числа военнослужащих,, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или

-----------------------------------------------------Page 91-----------------------------------------------------



г

увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие

заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны

находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с

предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или

юридическим лицом, передающим соответствующие жилые помещения.

3. Выселение без предоставления другого жилого

помещения

Чаще всего данное основание является жилищно-правовой санкцией.

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют

жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы

соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение,

наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить

нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения,

наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для

устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие

совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти

нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц

выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).

2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого

помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с

детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч.

2 ст. 91 ЖК РФ).

3. В случае систематического использования жилого помещения не по назначению граждане

также подлежат выселению (ст. 98 ЖК РФ).

4. Выселение из служебных жилых помещений и общежитий производится в случае

прекращения отношения - основания проживания.

5. Выселение временных жильцов.

б. Выселение в случае самовольного вселения в жилое помещение.

7. Выселение поднанимателей.

ЛЕКЦИЯ № 10. Распоряжение жилыми помещениями

1. Договор купли-продажи жилого помещения

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор

купли-продажи жилого помещения, По такому договору продавец обязуется передать в

-----------------------------------------------------Page 92-----------------------------------------------------



собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое

помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве сторон по данному

договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По

общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилого

помещения.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода

права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ

вправе обратиться в суд за защитой своих прав.

Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной

регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации,

вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Договор

должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество

комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных

договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и

этаж продаваемого жилья.

Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по

подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если

иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным

после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях,

предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать

жилое помещение, а покупателя - его принять.

При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора,

покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища

(неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных

расходов или затрат времени, выявляются неоднократно, проявляются вновь после их

устранения и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за

жилое помещение денежной суммы;

2) потребовать замены жилья ненадлежаш.его качества помещением, соответствующим

договору.

-----------------------------------------------------Page 93-----------------------------------------------------



Из статьи 552 ГК РФ можно сделать вывод о том, что одновременно с передачей права

собственности на жилище передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим

жилищем и необходима для ее использования. В статье 558 ГК РФ устанавливается, что

существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица,

сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены

семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование

продаваемым жилым помещением.

2. Договор мены жилыми помещениями

в соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в

собственность один товар в обмен на другой. Если происходит мена одного жилища на другое, то

каждый участник договора должен обладать правом собственности на обмениваемое помещение,

при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое

он передает, и покупателем жилища, которое он получает.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с

момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.

В настоящее время основная правовая регламентация договоров обмена содержится в актах

жилищного законодательства: ЖК РФ и некоторых других актах, в том числе и принимаемых

субъектами РФ.

На основании ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с

согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в

том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого

помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому

нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя

обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые

помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и

находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и

проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой

из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого

помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и

законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

В соответствии с ч. ч. 4 и 5 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, которые

предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние,

недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей

-----------------------------------------------------Page 94-----------------------------------------------------



нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки

и попечительства.

Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен

жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или

законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на

обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной

форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими

соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может

быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в

одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями

осуществляется без ограничения количества его участников.

В статье 73 ЖК РФ содержатся условия, при которых обмен жилыми помещениями между

нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.

Так, согласно положениям названной статьи обмен жилыми помещениями между

нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в

случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или

изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для

проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для

использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и

(или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной

из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ

перечне.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем

составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Следует также отметить, что по договору мены жилое помещение может быть обменено на

любой объект, не изъятый из гражданского оборота.

3. Договор ренты и пожизненного содержания с

иждивением

-----------------------------------------------------Page 95-----------------------------------------------------



ГК РФ в гл. 33 устанавливает возможность собственникам произвести отчуждение имущества

под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением. По такому соглашению

собственник имеет право передать другому лицу в собственность имущество, а последний в

обмен на имущество будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы

либо иного содержания. Договориться при этом можно об осуществлении выплат как бессрочно,

так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и

пожизненную ренту.

Жилище, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в

собственность плательщика ренты за плату и бесплатно.

В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-

продаже, во втором - правила о договоре дарения.

Как следует из ст. 586 ГК РФ, в случае отчуждения (например, продажи) жилого помещения

лицом, приобретшим его по рентному договору, обязательства ренты переходят на нового

собственника жилья. При этом лицо, передавшее такое жилье, несет субсидиарную с

отчуждателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с

нарушением договора ренты.

Нельзя не обратить внимания на то, что в целях обеспечения исполнения выплаты рентных

платежей ГК РФ устанавливает правило, по которому получатель ренты приобретает право

залога на отчужденное жилье, т. е. в данном случае право залога возникает не в силу договора,

а в силу закона.

В качестве ответственности за просрочку выплаты ренты закон указывает на обязанность

плательщика выплатить проценты, размер которых устанавливается договором. В тех случаях,

когда процент не оговорен, он определяется учетной ставкой банковского процента на день

исполнения обязательства.

Наряду с государственной регистрацией соглашения в отличие от иных способов

возникновения права собственности на жилище закон требует обязательного нотариального

удостоверения договора. Представляется, что законодатель установил данное правило, имея в

виду длительность рентных отношений,

Получателями постоянной ренты могут выступать только граждане, а также некоммерческие

организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности,

закрепляемой в их учредительных документах.

Права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства

при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме

того, они могут передаваться путем уступки требования в порядке, предусмотренном ст. 388 ГК

РФ.

-----------------------------------------------------Page 96-----------------------------------------------------



Выплата постоянной ренты устанавливается договором в рублях. Между тем в договоре

может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или

оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Закон защищает получателя ренты тем, что размер выплачиваемой ренты автоматически

увеличивается пропорционально повышению установленного законом минимального размера

оплаты труда (МРОТ). Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного

квартала.

Следует отметить, что правила, касающиеся увеличения размеров и сроков выплат, могут

изменяться договором.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее

выкупа. В таком случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее

чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок,

предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до

получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен

договором. Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не

может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не

превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Гражданский кодекс РФ в ст. 593 предусматривает случаи выкупа постоянной ренты по

требованию получателя ренты:

1) если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не

Дата добавления: 2014-01-04