Договор ипотеки

Вопрос.

Вопрос.

Вопрос.

Возмездный, консенсуальный, взаимный.

Общие положения ГК. Ст. 37 ЗК.

Существенные условия – предмет, цена. Условие о цене должно быть согласовано сторонами, цена может быть в твердой сумме, либо может быть указан способ определения цены. Если нет ни того, ни того, то договор считается незаключенным.

3 способа определения цены, зависят от вида собственности на землю. Частная собственность – цена по соглашению сторон. Государственная и муниципальная собственность – рыночная стоимость. Переоформление земельного участка – ст. 2 ФЗ «о введении в действие ЗК РФ». До 1 июля 2012 года была льготная цена для тех, кто до 1 июля оформили земельные участки в аренду. Коммерческие организации и ИП, которые являются собственниками приватизированных зданий, те же, только здания вновь возведенных зданий вместо разрушенных ранее приватизированных, те же собственники, но если земельный участок был предоставлен на право бессрочного пользования, и на нем был построен участок. Вторая группа – граждане и некоммерческие организации, собственники зданий до вступления в силу ЗК – цена 20% кадастровой стоимости свыше 3 млн.человек, для остальных – 2,5 % кадастровой стоимости. После 1 июля 2012 года – выше 3 млн.человек – от 5ти до 30ти кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Конкретную стоимость определяет субъект федерации. В городах от 500 тыс.человек по 3 миллионов – цена от 5ти до 17ти кратной ставки земельного налога. До 500 тысяч – от 3 до 10 кратного размера ставки земельного налога. В АК – Постановление Администрации.

Ст. 37 ЗК устанавливает требования к договору. 2 группы:

- о недопустимости нарушения права покупателя на информацию – продавец обязан предоставить информацию об обременениях и ограничениях на земельный участок, о разрешении на застройку, об использовании соседних земельных участков, которые могут повлиять на решение о заключение договора, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на возможность или невозможность использования.

- о недопустимости включения в договор условий, противоречащих закону (право продавца выкупить участок обратно по своему желанию)

Земельный участок можно обменять на любое имущество, включая другой земельный участок. Обязательное условие – оценка обмениваемых земельных участков. Обязательное условие – если иное не установлено в договоре.

Имеет право получить уловлетворение своих требований к должнику по этому обязательства и стоимости заложенного имущества другой стороны – налогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залог – способ обеспечения исполнения обязательства. Размер закладываемого земельного участка должен быть не меньше минимального. Долю нельзя заложить, но в счет ее можно выделить земельный участок. Тогда нужно согласие всех участников долевой собственности. По общему правилу эти земельные участки не являются предметом ипотеки – исключения для участков в муниципальной собственности, либо для земель в неразграниченной государственной собственности, предоставленные для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства могут быть заложены для обеспечения возврата кредита, направленного на обустройство земельного участка путем строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Помимо самого земельного участка можно заложить право аренды, с согласия собственника (закон об ипотеке), исключение если участок находится в муниципальной или государственной собственности и срок аренды более 5ти лет, то согласие не требуется, достаточно уведомления.

Форма договора письменная, нотариальное удостоверение не требуется, но по инициативе сторон может быть. Но договор подлежит государственной регистрации.

Ипотека застроенных участков – право залога распространяется на возведенные или строящиеся здания и строения на этом участке. Способы обращения взыскания:

-судебный – основной, применяется всегда, если нет оснований на внесудебный, участок выставляется на торги по решению суда

-внесудебный – может быть применен, если ипотека по договору или возникает в силу закона, тогда оформляется договор, в котором указан внесудебный порядок, либо договор оформлен и удостоверен закладной, но требуется исполнительная надпись нотариуса.

Во внесудебном порядке невозможно обратить взыскание на заложенные участки из состава земель с\х назначения (обратить взыскание можно не ранее окончания срока с\х работ – 1 ноября, если в договоре не установлена иная дата) и на земельные участки, которые находятся в гос-й или муниц-й собственности.

Дата добавления: 2014-01-04