Область применения и ограничения метода сравнения продаж

Технология применения затратного подхода.

Оценка рыночной стоимости для целей страхования и налогообложения

Оценка рыночной стоимости недвижимости на малоактивных рынках

Оценка рыночной стоимости общественно-государственных и специальных объектов

Существует целый ряд объектов недвижимости, рыночную стоимость которых трудно оценить методом капитализации дохода или методом сравнения продаж. К ним относятся школы, больницы, здания почты, культурные объекты, вокзалы и т.д. Отсутствуют данные о сравнимых продажах таких объектов. Предназначение этих сооружений не было направлено на получение дохода.

В периоды снижения активности на рынке, которые могут быть следствием общих экономических спадов, количество продаж резко падает. Доходы, которые приносит недвижимость, также уменьшаются.

Аналогичная ситуация может сложиться на рынке очень редких и уникальных объектов, которые продаются очень редко или вообще не продаются. Единственный способ получить представление о порядке величины рыночной стоимости - применение затратного метода.

При оценке недвижимости в целях страхования риска предпочтение обычно отдаётся затратному подходу, т.к. страховая сумма, суммы страхового взноса и страхового возмещения определяются часто исходя из затрат страхователя.

Для целей налогообложения определяется только стоимость объектов недвижимости затратным методом - стоимость восстановления или стоимость замещения.

Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих этапов:

1) определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости;

2) рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения объекта недвижимости;

3) рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего;

4) вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа;

5) Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путём суммирования этих стоимостей.

Оценка недвижимости методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж, называемый также рыночным методом, методом рыночной информации, методом прямого сравнения, является наиболее широко применяемым методом оценки. Сущность метода заключается в том, стоимость собственности определяется путём сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Считается, что наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж даёт при оценке некоммерческой недвижимости – многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

Дата добавления: 2014-01-04