Последовательность применения метода сравнения продаж

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1) подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3) сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4) приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

На первой стадии выявляются недавние продажи сравнимых объектов недвижимости на соответствующем рынке. Данные о продажах сравниваемых объектов обычно находятся в регистрационных конторах и риэлторских фирмах, в материалах судебных заседаний, в архивах оценщиков, кредитных институтов, нотариальных контор и т.п.

Также собранная информация анализируется на предмет достоверности. Проверяется, насколько сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего типичной для рынка информацией. Продажная цена должна соответствовать добросовестной честной сделке между осведомлёнными сторонами, т.е. ни одна из сторон не подвергалась чрезмерному давлению, обе стороны соответствующим образом информированы и поступали экономически рационально и финансирование сделки соответствовало нормальным рыночным условиям.

Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены продавцом, покупателем, брокером или оценщиком, которые сопровождали данную сделку. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, так как часто на «вторичном» рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Уменьшение цены сделки в договоре купли-продажи объясняется большой госпошлиной и значительными ставками налогообложения дохода со сделок с недвижимостью. Проблема «двойной цены» - государственная проблема. В некоторых странах она решается введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов недвижимости, представленных к продаже. Если муниципальные органы управления обнаруживают, что сделка купли-продажи объекта недвижимости осуществляется по цене ниже рыночной, муниципалитет принимает решение о покупке данного объекта по этой заниженной цене.

Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам купли-продажи двумя сторонами, тесно связанными взаимными интересами, например, между родственниками, головной и дочерней фирмами и т.д.

На второй стадии выбирают подходящие единицы измерения и проводят сравнительный анализ для каждой выбранной единицы измерения. Так как объекты недвижимости часто отличаются по размеру и числу элементов, при сравнении рыночных продаж необходимо привести рыночные данные к общему знаменателю. На разных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы измерения.

Дата добавления: 2014-01-04