Выбор элементов сравнения

Выбор единиц сравнения.

При анализе продаж земли обычно используют следующие единицы сравнения:

¨ цена за единицу площади – наиболее распространённая единица сравнения. При продажах больших участков земли используют цену за 1 га, при продажах участков под индивидуальную застройку и отдельные здания – цену за 1 сотку, городские участки могут сравниваться по цене за 1 кв.м.;

¨ цена за фронтальную единицу длины участка вдоль дороги обычно используется для земель коммерческого назначения;

¨ цена за участок используется при анализе участков с аналогичными размерами и формой.

При анализе продаж застроенных участков обычно используют следующие единицы сравнения:

¨ цена за 1 кв.м. общей площади здания или сооружения хотя и применяется на некоторых рынках, в то же время как единица сравнения достаточно неопределённа, т.к. не учитывает в достаточной степени потребительские качества собственности;

¨ цена за 1 кв.м. чистой площади здания или сооружения, подлежащей сдаче в аренду, не учитывает площади лифтов, коридоров и т.п. Таким образом, принимается во внимание индивидуальное качество объекта;

¨ цена за 1кв.м. здания без учёта стоимости земли получается путём вычитания из продажной цены недвижимости стоимости участка и деления разности на общую площадь здания. Таким образом, учитывается отдельно стоимость земли, которая может иметь различную стоимость из-за своего местоположения;

¨ цена за комнату;

¨ цена за квартиру или другую единицу недвижимости;

¨ цена за 1 м кубический здания или сооружения применяется для таких объектов, как элеваторы, промышленные корпуса и т.п.;

¨ цена за единицу, приносящую доход, более всего подходит для зрелищных сооружений, ресторанов, гаражей, станций техобслуживания и т.п.

На третьей стадии в цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Это делается для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. В процессе корректировки фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому.

На четвёртой стадии оценки методом сравнительного анализа продаж устанавливается стоимость оцениваемого объекта.

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки, требуется выполнить корректировки продажных цен объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения.

В оценочной практике принято выделять 9 основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

1) права собственности на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия продажи;

4) состояние рынка;

5) местоположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) использование;

9) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Права собственности на недвижимость. В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Большое количество видов недвижимости, особенно доходно-производящие виды собственности, продаются вместе с существующими арендными договорами.

Условия финансирования. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчётов, которые в свою очередь влияют на стоимость объекта. Расчёт корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договорённостей, при этом зачастую корректировки на условия продажи и условия финансирования объединяются.

Условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по рыночной цене; если продавцу необходимо срочно реализовать собственность; если на продавца оказывается давление; если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь.

Состояние рынка. Корректировка на состояние рынка учитывает прежде всего изменение рыночных условий, происходящее с течением времени. Основными факторами, изменяющими рыночные условия, являются инфляция, изменение налогового и других законодательств, изменения в предложении и спросе. Рыночные условия могут изменяться как в целом, так и для отдельных видов собственности.

Месторасположение. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа продаж подобных объектов в разных местах, поэтому можно сказать, что корректировка на месторасположение отражает разницу в стоимости земли для данных объектов.

Физические характеристики. Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках - разные размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид. Сюда же можно отнести состояние окружающей среды, функциональные возможности и эстетические характеристики.

Экономические характеристики. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистого текущего дохода - текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т.д.

Использование. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи используются не так, как объект оценки.

Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Для коммерческих объектов, таких как гостиницы, рестораны, магазины и т.д., характерно присутствие в стоимости компонентов, не связанных с недвижимостью.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Дата добавления: 2014-01-04