Жизненный цикл объектов недвижимости

Особенности недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар – объект сделок, одновременно включающий в себя и благо, необходимое потребителям, и затраты, и инвестиции, без которых невозможно владение и пользование таким имуществом (например, плата за квартиру).

Потребительские свойства недвижимости как товара:

1. Многофункциональное назначение, т.е. недвижимое имущество – средство, предмет труда и пространственный базис любого бизнеса.

2. Существуют 2 формы функционирования:

¾ натурально-вещественная;

¾ стоимостная.

3. Невоспроизводимая часть природы, существует независимо от воли человека (о земле), имеет бесконечное использование (также о земле), длительный хозяйственный оборот (о зданиях).

4. Возможность многократного и многофункционального использования.

5. Абсолютная неподвижность, а следовательно высокая зависимость цены от местонахождения.

6. В процессе использования не изнашивается, не разрушается, не теряет полезных свойств, а улучшается (о земле).

7. Потенциально в долгосрочном периоде стоимость недвижимости не уменьшается, а повышается, так как:

¾ растет дефицит недвижимости из-за роста населения

¾ инфляция

¾ влияют макро- и микроэкономические процессы;

8. Качество недвижимости определяется ее уникальным местоположением;

9. Отсутствие взаимозаменяемости;

10. Возможность сервитута (право ограниченного пользования чужим участком);

11. Формирование потребительской стоимости осуществляется естественными силами с течением тысячелетий приложения труда и капитала.

Экономические особенности недвижимости как товара:

1. Неравномерность денежных потоков;

2. Дифференциация налогообложения;

3. Многообразие комбинаций вещных прав;

4. Ликвидность (возможность быстро и без потерь обратить в деньги);

5. В отличие от других товаров, приносящих доход, требует профессионального управления (маркетинговые исследования; строительные, экологические, правовые, экономические экспертизы; грамотное прогнозирование цен и затрат на эксплуатацию объектов);

6. Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентировано законом.

Версия Горемыкина.

Цикл недвижимости как физического объекта:

1. Проектирование:

¾ создание инвестиционной идеи;

¾ технико-экономическое обоснование;

¾ создание проекта;

¾ рабочий проект.

2. Возведение:

¾ строительство;

¾ монтаж оборудования;

¾ ввод в эксплуатацию;

¾ капитальный ремонт;

¾ реконструкция.

3. Эксплуатация;

4. Ликвидация:

¾ перепрофилирование;

¾ разборка;

¾ консервация;

¾ разрушение.

Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности:

1. Приобретение объекта:

¾ покупка;

¾ постройка;

¾ наследование;

¾ мена и т.д.

2. Владение и пользование в определенный срок.

3. Управление объектом недвижимости.

4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребности.

5. Распоряжение собственностью.

6. Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.

7. Распоряжение вещными правами на объект.

8. Изменение функционального назначения объекта.

9. Прекращение права собственности (продажа, национализация, реквизиция).

10. Конец экономической жизни объекта.

11. Государственная регистрация сделок.

12. Повторение цикла - прежнего либо модифицированного.

Жизненный цикл недвижимости имеет закономерности:

1. Хронологический/действительный возрас т - срок, который прошел с момента ввода в эксплуатацию.

2. Срок экономической жизни – период времени, в течение которого улучшение в недвижимости увеличивает ее стоимость. После этого момента объект может приносить прибыль, но перестает быть привлекательным для инвестирования.

3. Эффективный возраст – возраст, обусловленный состоянием объекта – насколько старым с точки зрения рынка выглядит объект. Часто эффективный возраст выше хронологического.

4. Физический срок жизни - период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса. Может быть:

¾ нормативным;

¾ фактическим;

¾ прогнозируемым.

Реконструкция и модернизация продлевают физический срок жизни объекта.

И физический, и экономический сроки имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить (связано с процессами износа и амортизации).

Дата добавления: 2014-01-04