Вопрос 40

Договор аренды: понятие, элементы, содержание

Общие положения о договоре аренды

Понятие. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Характер договора: срочный, либо бессрочный; возмездный; консенсуальный.

Предмет договора: д вижимое, недвижимое (индивидуально определенное и непотребляемое) имущество.

Стороны договора: арендодатель и арендатор (любые субъекты). В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).

В качестве арендодателя может выступать собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью.

Форма – письменная, если договор заключен на срок более одного года; если одна из сторон - юридическое лицо. Договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок более 1 года, а также договор аренды предприятия подлежат государственной регистрации.

Виды договора аренды. Прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Срок обычно устанавливается в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может односто­ронне расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества.

Правовое регулирование: ГК РФ, ЗК РФ (если предметом договора выступают земельные участки), Закон о лизинге (при заключении договора финансовой аренды, закон о защите прав потребителей (при заключении договора проката).

Особенности договора аренды:

· Имущество передается во владение и пользование или пользование без перехода права собственности;

· Отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если они производились с согласия арендодателя.

· В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

· Арендатор имеет преимущественное право по истечении срока договора на заключение договора аренды на новый срок в случае:

- если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности;

- если он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам;

- арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков.

· Возможно заключение договора субаренды с согласия арендодателя. Недействительность договора аренды влечет недействительность договора субаренды. Арендатор несет ответственность за действия третьих лиц – субарендаторов перед арендодателем. Прекращение основного договора влечет прекращение и субдоговора.

Содержание договора аренды

Права и обязанности арендодателя.

Арендодатель обязан: своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами в разумный срок, иначе арендатор вправе требовать:

а) принудительной передачи ему договорного имущества и взыскания убытков, причиненных просрочкой его передачи;

б) либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Если имущество, передаваемое с просрочкой, принято арендатором, он не вправе расторгнуть договор, ссылаясь на просрочку, но у него есть возможность взыскать убытки, причиненные просрочкой.

Если принадлежности и документы не переданы и без них арендатор не может пользоваться имуществом согласно договору, он вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. В обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит. Если отсутствие принадлежностей или документов не препятствует использованию имущества в соответствии с договором, арендатор не вправе требовать расторжения договора, но вправе требовать принудительного исполнения арендодателем обязанности по передаче принадлежностей или документов, а также взыскания убытков, причиненных неисполнением (ненадлежащим исполнением) этой обязанности.

Арендодатель не отвечает за недостатки, которые:

а) указаны в договоре;

б) хотя и не оговорены, но были заранее известны арендатору;

в) относятся к явным.

Во всех других случаях арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, включая скрытые недостатки, о которых он не знал во время заключения договора.

При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

Арендатор вправе без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить выявленные недостатки.

Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель обязан не чинить препятствий в пользовании сданным в аренду имуществом.

Обязан осуществлять капитальный ремонт, иначе арендатор вправе: по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Права и обязанности арендатора

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества;

· лично пользоваться арендованным имуществом;

· вправе передать право пользования арендованного имущество третьему

лицу с согласия арендодателя (в субаренду, перенайм, в безвозмездное пользование.

· Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями

договора аренды или назначением имущества, нарушает ограничения по распоряжению арендными правами, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан:

а) поддерживать имущество в исправном состоянии,

б) нести расходы на содержание имущества,

в) производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества.

· Вносить арендную плату (форма оплаты аренды: твердая денежная сумма; доля продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

· В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения

арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но более чем за два срока подряд.

· возвратить арендованное имущество в том состоянии, в котором он его

получил: в полной сохранности, со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, с учетом нормального износа.

Основания расторжения договора:

По требованию арендодателя:

· использование имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;

· ухудшение арендованного имущества;

· невнесение арендных платежей 2 раза подряд;

· невыполнение обязательств по осуществлению капитального ремонта;

· в иных случаях.

По требованию арендатора:

· непредставление арендодателем имущества, либо создание

препятствий в пользовании им в соответствии с его назначением;

· выявление в имуществе недостатков, препятствующих его

использованию по назначению, за которые отвечает арендодатель;

· нарушение обязанности по проведению капитального ремонта;

· непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за

которые арендатор не отвечает.

Виды договора аренды.

Дата добавления: 2014-01-05