Страхование прав собственности на недвижимость

К недвижимости относятся квартиры, дома, здания и сооружения, предприятия, участки земли. Утратить собственность на недвижимость можно не только в результате действия стихийных сил, аварий или кражи, но и вследствие выявленных ошибок или неточностей в документах, подтверждающих право собственности. По некоторым дан­ным, в период массовой приватизации до 30% сделок с недвижимостью и пакетами акций предприятий были оформлены с различными нарушениями и без должной проверки юридических оснований для возникновения прав собственности.

Право собственности регулируется Гражданским кодексом, а в семейных делах -Семейным кодексом РФ.

В отличие от обычного страхования имущества страхование права собственности (титульного страхования) является ретроспективным, относящимся к прошлому, по­скольку до заключения страхового договора предусмотренные им страховые события могли уже фактически произойти, но еще не проявились и могут проявиться в течение срока действия договора.

Объектом титульного страхования являются имущественные интересы собствен­ника недвижимости, связанные с возникновением убытков в результате ее утраты в связи с прекращением или ограничением прав собственности. Для титульного страхования не­обходима правильная идентификация риска, связанного с потерей права собственности. Риски могут приводить к прекращению или ограничению права собственника в резуль­тате выявления неучтенных собственников или лиц, имеющих по закону права на эту собственность. Эти риски возникают при сделках:

• купли-продажи недвижимости;

• отложенной продажи в рамках договора залога или аренды с правом или обяза­тельством выкупа;

• договора мены объектов недвижимости;

• дарения или безвозмездной передачи;

• наследования;

• раздела семейного имущества при разводе;

• внесения имущества в уставный капитал юридического лица и других случаях.

Риски возникают и в результате возможности принудительного изъятия собствен­ности или ограничения прав пользования собственностью органами власти для государ­ственных нужд, а также при нарушении правил пользования недвижимостью.

Особенность сделок с жилым фондом заключается в обеспечении прав прожи­вающих с собственником лиц. Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государст­венного, муниципального и общественного жилых фондов без согласия проживающих в

них совершеннолетних граждан. Продажа жилых помещений, в которых проживают не­совершеннолетние члены семьи собственника, допускаются только с согласия органов опеки и попечительства.

По данным компаний, торгующих недвижимостью, каждая сороковая сделка с не­движимостью (т.е. с вероятностью 0,025 или 2,5%) может быть оспорена в судебном по­рядке. На практике тариф при титульном страховании составляет 1–2% стоимости не­движимости при сроке страхования 5-10 лет. Чем больше собственников сменилось, тем выше тариф.

В связи с развитием в России ипотечного кредитования страхование прав титула будет все более востребованным. Наряду с титульным страхованием в ипотечное страхо­вание входит страхование заемщика на случай смерти и залога.

С развитием научно-технического прогресса, ростом капиталоемкости производ­ства, удорожанием технологического оборудования, массового строительства возникла потребность в страховании от рисков возникновения ущерба из-за отказов в сложном производственном оборудовании и технологических комплексах. Этот вид страхования еще называют страхованием технических рисков.

К страхованию технических рисков относится целая серия различных видов стра­хования, основные из которых:

• страхование строительно-монтажных работ;

• страхование машин в промышленной сфере от поломок;

• страхование передвижных установок;

• страхование электронного оборудования.

Страхование строительно-монтажных рисков - комплексный вид страхования, предусматривающий защиту от рисков случайных поломок, повреждения и гибели строительных машин и оборудования, причинения вреда жизни и здоровью строителей и персонала, а также гражданской ответственности производителя работ.

В большинстве развитых стран этот вид страхования имеет обязательный харак­тер. В нашей стране, согласно нормативным документам Госстроя России, при получе­нии лицензии на строительно-монтажные работы лицензиату необходимо застраховать свою гражданскую ответственность.

Правила и условия страхования, расчет тарифов при страховании машин от поло­мок, передвижных установок и электронного оборудования во многом аналогичны страхо­ванию других видов имущества, в частности, страхованию автотранспортных средств. Главным его отличием является покрытие рисков повреждения машин и оборудования на этапе пуско-наладочных работ и необходимость привлечение технических специалистов для оценки рисков и предстраховой экспертизы страхуемого оборудования.

Страхование жилого фонда становится одним из наиболее значимых направлений развития имущественного страхования граждан и социальной политики государства.

Жилищное страхование можно определить как совокупность видов страхования имущественных интересов физических и юридических лиц, связанных с владением, пользованием, распоряжением жилым фондом от рисков его повреждения, уничтожения, утраты, а также расходов, связанных с риском возмещения вреда третьим лицам в резуль­тате пользования жилым фондом.

Согласно ст. 210 и 211 ГК РФ, бремя содержания имущества и риск его случай-ной гибели лежат на собственнике имущества. По нормам Жилищного Кодекса РСФСР (ст. 149, 149.1) в случае повреждения жилого помещения (квартиры) находящегося в част­ной собственности, имущественные потери должен компенсировать сам собственник это-го жилого помещения, а в случае повреждения конструктивных элементов всего дома -владелец дома.

Состояние жилого фонда крайне неоднородно. Так, в Москве жилье низкого каче­ства (старое, «хрущевки») составляет 39%, типовое (панельные и «сталинские» до­ма) - 46%, повышенного качества (кирпичные и монолитные) - 13%, элитное - 2%.

Общий жилой фонд России составляет 2,8 млрд. кв. метров или 20% всего воспро­изводимого недвижимого имущества. Его стоимость - около $700 млрд. при средней стоимости $250 за 1 кв. метр.

Состояние жилого фонда ухудшается. Более 290 млн. кв. метров (11%) нуждаются в неотложном капитальном ремонте, переоборудовании коммунальных квартир для посе­мейного расселения, а 250 млн. кв. метров (9%) - в реконструкции. Около 20% городского жилого фонда не благоустроено, а в малых городах каждый второй дом не имеет инже­нерного обеспечения. В неблагоустроенных квартирах в России проживают около 40 млн. человек.

Жилищное страхование развито во многих странах. Например, в США страхова­ние жилья по сбору премий находится на втором месте и уступает только автострахова­нию. Совокупная премия только в страховании домовладельцев в 1997 г. составила $29,1 млрд. Основные причины этого - частые ураганы и пожары. Рекордные выплаты были произведены после урагана Andrew в 1992 г. - $2,9 млрд. По количеству пожаров США занимает первое место в мире. В 1999 г. произошло более 1 млн. 823 тысяч пожаров, в том числе в 523 тысячах зданий.

В США полисы страхования жилья имеют высокую унификацию по рискам и ос­нованы на базовом полисе страхования жилого помещения и личного имущества его вла­дельца от 11 типов рисков: пожар, удар молнии, повреждение от бури или града, взрыва, вследствие бунтов или народных волнений, падения самолета, наезда транспортного средства, ущерба от дыма, вандализма или злонамеренных действий, воровства, на слу­чай повреждения конструктивных материалов строения, стекол, извержения вулкана. К базовому полису добавляются еще несколько видов полисов, последовательно расши­ряющих перечень рисков, а также специальных полисов, предназначенных для кварти­росъемщиков и для домов, представляющих историческую или архитектурную ценность.

В основу страхового тарифа при страховании строений в США положена идея об­разцового, с точки зрения противопожарных условий, города и образцового строения. К реальным строениям обычно делаются надбавки за уклонения от образцов. При страхо­вании на большую сумму делаются скидки, например, при страховании на сумму до $2 млн. тариф равен 0,4%, а на сумму до $50 млн. - 0,1%.

В Канаде широко применяется три типа страхование жилья: только от огня, от ог­ня и других опасностей, от всех рисков.

В Швейцарии распространено страхование от пожаров, кражи со взломом, ограб­ления, затопления, повреждения остекления.

В последнее время все более распространяется страхование от повреждений водой. Впервые страхование от убытков при пользовании водопроводами возникло в Германии в 1886 г.

В некоторых европейских странах страхование муниципального жилого фонда производится за счет соответствующего бюджета.

В России в настоящее время в стандартный набор страхования жилья включают пожары, заливы, взрывы, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц, падение летательных аппаратов, наезд транспортных средств. На страхование не прини­мается ветхое и аварийное жилье, а в отдельных случаях и жилье с износом более 55-60%.

Наибольший вклад в размер страхового взноса вносит риск пожара - до 0,4% стра­ховой суммы. В России в 2000 г. произошло 246 тысяч пожаров, из них более 68% в горо­дах, причем количество пожаров в частном жилом фонде неуклонно растет. Ежегодно пожары случаются в 0,5% квартир.

В Москве программа льготного страхования жилья введена с 1995 г. В настоящее время 50% ущерба возмещают страховые компании, 50% - бюджет Москвы; ожидается дальнейшее постепенное снижение участия бюджета в возмещении ущерба. К настояще­му времени в Москве застраховано около 1,5 млн. квартир или примерно 50% их общего количества.

Страхуются риски пожара, взрыва бытового газа, аварии водопроводных, отопи­тельных и канализационных систем, последствий, урагана, смерча, шквала.

Основными причинами страховых случаев в Москве являются аварии систем водо­снабжения (38%), аварии систем канализации (10%), аварии систем отопления (13%), аварии внутреннего водостока (16%), пожара (17%), последствия ликвидации по­жара (6%). По величине ущерба пожары находятся на первом месте.

Система страхования жилья при поддержке муниципальных органов власти, по­добная московской модели, но без участия бюджетных средств в возмещении ущерба, применяется в ряде регионов и отдельных городах

В дополнение к муниципальным программам в Москве и других городах широко применяется добровольное страхование отделки квартир по действительной стоимости с тарифами от 0,5% до 1%. Договоры заключаются страховыми агентами или работниками ЖЭУ, почтовых и других служб.

По данным опроса, проводимого страховщиками, российские домовладельцы, жи­вущие в крупных городах, больше всего боятся краж (36%) и пожаров (34%).

Страхование жилья в России будет развиваться в связи с приобретением его в кре­дит. Возможно введение закона об обязательном страховании ответственности собствен­ников и нанимателей жилья.

Дата добавления: 2014-01-05