Методика оценки экономическо эффективности проекта жилого здания

Понедельник, 19 марта 2012 г.

Задача 1

известен периметр плана секции или здания Р=110м

Нзд = 35м

Коэф компактности плана Кз = 0,4

Fобщ =??

F наружных стен = Fнс = Н*Р = 3850м²

Fобщ = Fнс /Кз = 9625 м²

Кз= Fнс/ Fобщ

Задача 2

I – К1=0,6; Fн = 15 500м²; V=75 000 м³– строительный объем К2,Fобщ-?

II – К1= 0,75; Fж=16 200м²; V=90 000м³; К2,Fобщ-?

I – Fобщ = 25 000м²; К2=V/Fобщ. = 75 000/25 000 = 3

II – Fобщ=16 200/0,75 = 21 600м²; К2=90 000/21 600 = 4,2

I – более экономичен, меньше затрат на ограждающие и внутренние конструкции.

Задача 3

К2-?; V=15 000; Fобщ. = 65 000м²; К2=2,3

К2 – не может быть меньше высоты этажа!

Задача 4

I – Fж = 10 000, Fлоджий =Fл =450, Fподсоб=Fп=15 500, Fвнеквартир. пом. = Fвн.к.=3 700

Fобщ=Fж+0,5Fл+Fп

II – Fж=8000; Fл= 520; Fп=14 500; Fвн.кв.=3 200

К5-??

Ссм=Fобщ.*Р

Р – укрупненный показатель в базисном уровне цен (45 000руб/м² – базис)

Региональные центры экономики строительства К4 щас ≥5

К показателям, характеризующие эффективность конструктивных решений и их технологичности по проекту относятся:

Удельный расход основных конструкционных материалов, в расчете на кв. метр общей площади. Эффективен – где расход по конструкционным материалам ниже. Сокращение удельного расхода материала на кв. метр общей площади.

Удельная масса здания, приходящаяся на кв. метр общей площади. Стремиться к снижению этого показателя.

Коэффициент сборности. Соотношение стоимости всех сборных элементов конструкций и изделий по проекту, к стоимости всех материалов и конструкций, изделий. Характеризует индустриальность проекта.

Количество типоразмеров и марок сборных элементов по проекту. Если используются сборные элементы. Стремиться к унификации.

Следующим этапом ТЭО проекта жилых зданий – Расчет стоимостных показателей.

Показатели затратности (экономичности) и экономичности (доходности).

На стадии эскизного проектирования, поиска оптимального решения, концептуального поиска стоимость строительства здания, возможно определять с использованием укрупненных стоимостных показателей ранее построенных объектов-аналогов, приведенных в базисном уровне цен. Он 2000года.

Ссм – сметная стоимость, предположим, что это стоимость строительства. Ссм=Fобщ *Р*Ки*Кндс

Сметная стоимость строительства на стадии эскиза – Ссм

Укрупненный показатель в базисном уровне цен – Р – руб/м²общ. Сборник УПБС.

Коэффициент пересчета стоимости из базисного уровня цен в текущий – Ки

Коэффициент учитывающий налог на добавленную стоимость – Кндс – 18% или 1,18

Сможем предварительно дать оценку стоимости строительства. Нужно определить сметную стоимость на квадратный метр общей площади.

Ссм 1м2 общ.пл. = Ссм/ Fобщ – руб/м2 общ площ.

Ссм 1м2 жил площ = Ссм/ Fж – руб/м2 жил площ.

Ссм 1м3 = Ссм/V – руб/м3

Эффективность инвестиционных проектов жилых зданий характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат (стоимости строительства) и результатов (прибыль) применительно к интересам участников проекта.

В этой связи различают:

1. Показатели коммерческой (финансовой) эффективности проекта. Т.е. они учитывают финансовые последствия реализации проекта для непосредственных инвесторов.

2. Показатели бюджетной эффективности проекта. Т.е. они учитывают финансовые последствия реализации проекта для бюджета различных уровней – федерального, регионального и местного.

3. Показатели социально экономической эффективности проекта.

Показатели коммерческой (финансовой) эффективности проекта могут рассчитываться для целей статического экономического анализа или динамического экономического анализа (с учетом фактора времени).

К показатели статического анализа относятся:

В – выручка. Нужно знать Fобщ (м2) * Ц _1м2 = руб.

ВП - Валовая прибыль = В – Ссм (сметная стоимость)

Статический анализ:

1) Fобщ=4500*41=77 000 р/м²; В=346 500 000; Ссм=150 000 000

2) ВП=В-Ссм=196 500 000

3) ЧП= ВП-Нприб (налог на прибыль 20%) – К (плата по кредиту) – Сэ (эксплуат. расходы до сдачи проекта); ЧП=196 500 000 – 39 300 000 – 0 – 150 000 000 = 142 200 000руб.

4) Коэффициент эффективности= ЧП/Ссм = 0,95=95%; значит на 1 рубль сметной стоимости – возвращаются затраты и +0,95руб (нормально)

Показатели динамического анализа:

NVP – дисконтированная прибыль

Написать формулу NPV

Pt – финансовые результаты достигнутые в t году реализации проекта

Зt- затраты в t году реализации проекта (стоимость строительства)

Аt- коэффициент дисконтирования в t году реализации проекта

Коэффициент дисконтирования используется для приведения разновременных затрат к базисному периоду.

Формула Аt………….

Е – близка к ставке рефинансирования =0,08= 8%; t- год

	Шаг расчета (годы реализации проекта)
аt		0,93	0,86

понедельник, 26 марта 2012 г.

Пример расчета динамических показателей

Строительство жилого комплекса, жизненный цикл проекта – T=4 года

Ориентировочная стоимость проекта = 500 млн. руб.; инвестиции в течение 3-х лет: 1год – проектно-изыскательские работы, 2- проектно-сметная документация, 3-4 строительное производство и продажа квартир. Текущие обязательства – 200млн.руб. – другие платежи. Начало со 2-го года реализации проекта. Прогнозируемая выручка после реализации объекта = 1млрд. 100 млн.руб.; Намечено получение выручки с 3-го года строительства. Норма дисконтирования Е1-2=0,15, Е3-4год=0,1

№	Наименование показателя	Т год
	Объем инвестиций (К), млн. руб	-50	-50	-100	-300
	Текущие обязательства и другие платежи			-50	-50	-100
	Всего затрат по производств	-50	-50	-150	-350	-100
	Финансовые результаты (Выручка)				+500	+600
	Экономический Эффект (ЧП)	-50	-50	-150	+150	+500
	Сумма ЧП	+400
	Коэффициент дисконтирования		0,87	0,76	0,69	0,63
	NPV	-50	-43,5	-114	+103,5	+315
	Сумма NPV	+211
	К дисконтированные (1*6 строки)	-50	-43,5	-76	-207
	Сумма капитальных вложений дисконт.	-376,5
	NPV (нарастающим итогом)	-50	-93,5	-207,5	-104,5	+210,5

Критерии коммерческой эффективности проекта является значение NPV >0

Для представления о достаточности PI – индекс доходности или рентабельности инвестиций в строительство, проект будет коммерчески эффективен, если PI > 1

РВР – точка окупаемости – когда NPV будет =0, в нашем примере он примерно равен 3.5 года

В процессе инвестиционно строительной деятельности происходит приток и отток денежных средств. Разность между притоком и оттоком в каждый год реализации проекта принято называть Сальдо Реальных денег. Сумма Сальдо по всем годам реализации проекта называется – Сальдо Накопленных Реальных Денег.

Необходимый критерий принятия инвестором инвестиционного проекта, помимо перечисленных, это положительное Сальдо Накопленных Реальных Денег в любой временном периоде.

Дата добавления: 2014-01-06