Лекція 12 : Правила вибору бази з уніфікованої системи баз оцінки

План

1. Поняття вартості.

2. Види вартості та їх характеристика.

Використана література:

1.Роїна О.М. «Оцінка майна та майнових прав: Нормативна база.» Київ. КТН, 2005р.ст. 212-216.

2. Кучеренко В.Р., Квач Я.П. «Оцінка бізнесу та нерухомості», Київ. 2009р.,

ст. 33-36;

1. Як і будь-який товар на ринку об'єкти оцінки мають вартість та ціну. Вартість — це міра того, скільки здатен заплатити потенцій­ний покупець за майно, що оцінюється. Це ніщо інше як еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей. Ціна — фактична сума грошей, сплачена за об'єкт оцінки або його аналог у конкретній ситуації, тобто ціна конкретної укладеної угоди з майном. Вартість являє собою очікувану ціну, яка визначається конкретними умовами.

Ціна за договором може значно відрізнятися "від" вартості. Обу­мовлюється це впливом різних факторів на ціну та на вартість оціню­ваного майна.

Вартість визначається наступними параметрами:

Попитом — кількістю продукції та майна, що знаходять на ринку платоспроможних покупців. Збільшення попиту призводить до зрос­тання вартості.

Корисністю — здатністю продукції та майна задовольняти потре­би користувача протягом певного часу. Чим біліше потреб задоволь­няє дана продукція чи майно, тим більше попит на неї. При цьому зростання корисності супроводжується збільшенням вартості.

Дефіцитністю — обмеженістю пропозиції. Не зважаючи на вели­кий попит та корисність продукції й майна, вони не будуть мати вар­тості до тих пір, поки не стануть дефіцитними.

Можливістю передачі прав власності — будь-яке майно тільки тоді буде мати вартість, коли є можливість передачі прав власності на нього.

На ціну ж, як правило, впливає безліч суб'єктивних факторів. На­приклад, обмеженість у часі на укладення угоди, непоінформованість продавця чи покупця про ринок майна, з яким укладається угода, про умови продажу, настрій учасників угоди на момент її укладання. Ча­сом ціна формується під впливом особистих уявлень учасників до­говору і не піддається прогнозам.

Виходячи з цього, можна говорити, що ринкова вартість — об'єктивна, оскільки визначається реальними ринковими факторами, а ціна — суб'єктивна, оскільки відображає наміри власника, оренда­тора тощо.

Оцінка вартості майна завжди проводиться з конкретною метою (визначення ціни продажу; отримання кредиту; страхування майна та т.п.). Ця мета обумовлює вибір виду вартості, яку необхідно ви­значити. Наприклад, при укладанні угоди купівлі-продажу об'єкта необхідно визначити його ринкову вартість; при здійсненні інвести­цій — інвестиційну; при страхуванні майна — вартість відтворення; при кредитуванні — вартість застави, при ліквідації — ліквідаційну. Отже, одне й те саме майно може мати різні вартості залежно від при­значення оцінки.

Відповідно до Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав» виділяють такі види вартості: рин­кова вартість, інвестиційна вартість, вартість ліквідації, оподаткову­вана вартість нерухомості, вартість відтворення, вартість заміщення, страхова, споживча вартість та інші.

2. Найбільш розповсюдженим видом вартості є ринкова вартість Ринкова вартість — вартість, за яку можливе відчуження об'єкта, що оцінюється, на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповід­ного маркетингу та за умови, що кожна зі сторін діяла зі знанням справи, розсудливо і без примусу. Під датою оцінки мають на увазі дату (число, місяць, рік), на яку проводиться оцінка майна та визна­чається його вартість. Ринкова вартість відображає взаємодію про­давців, покупців та інвесторів на ринку відповідного майна. Ринкова вартість обов'язково розраховується у випадках, коли здійснюється відчуження або передача прав власності.

Інвестиційна вартість — вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт, що оці­нюється. Типовий інвестор, вкладаючи кошти у майно, прагне не лише повернути вкладений капітал, а ще й отримати прибуток на вкладений капітал. Саме бізнес та нерухомість розгадаються як ін­струменти для генерування потоків доходу. Тому як інвестиційна вартість виступає вартість капітальних вкладень для конкретного інвестора з урахуванням його вимог до інвестицій. Інвестиційна вартість — це суб'єктивний вид вартості, оскільки визначається вона для конкретного інвестора з урахуванням його індивідуальних вимог до інвестицій. Це найвища ціна, яку може заплатити інвестор за об'єкт, враховуючи очікувану прибутковість даного інвестицій­ного проекту.

Інвестиційна вартість відмінна від ринкової вартості. Це обу­мовлено низкою причин, зокрема такими, як: відмінність у баченні (оцінці) майбутньої прибутковості майна, ступеню ризику, податко­вої ситуації та інше. Іншими словами, інвестиційна вартість є прирос­том ринкової вартості об'єкта в результаті інвестицій у даний проект. Ринкова та інвестиційна вартості співпадають лише тоді, коли очіку­вання конкретного інвестора є типовими для даного ринку.

У сфері страхування часто використовують поняття вартості від­творення та вартості заміщення.

Вартість відтворення — визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) у сучасних умовах ново­го об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінювання, із застосуванням ідентичних матеріалів та технологій.

Вартість заміщення — визначена на дату оцінки поточна вар­тість витрат на створення (придбання) об'єкта, подібного до об'єкта, що оцінюється, який може бути йому рівноцінною заміною. Розра­ховується шляхом врахування витрат на створення об'єкта тієї ж ко­рисності з урахуванням існуючих на дату оцінки цін та вимог до поді­бних об'єктів (сучасний дизайн, матеріали тощо).

Таким чином, вартість відтворення виражається витратами на відтворення точної копії об'єкта оцінювання, а вартість заміщення — витратами на створення сучасного об'єкта-аналога.

Якщо власник приймає рішення про закриття підприємства чи його ліквідацію (за власним бажанням або за рішенням судового органу), то визначається ліквідаційна вартість. Ліквідаційна вар­тість — вартість об'єкта оцінки за умови, якщо цей об'єкт має біти відчуженим у термін значно коротший ніж термін експлуатації поді­бних об'єктів. Зазвичай ліквідаційна вартість розраховується за умо­ви вимушеного продажу об'єкта. Враховуючи те, що строки продажу обмежені, їх недостатньо для того, щоб усі потенційні покупці мали змогу ознайомитися з виставленим на ринок об'єктом, ліквідаційна вартість може бути значно нижчою ніж ринкова.

Виділяють також утилізаційну вартість об'єкта оцінювання — це вартість об'єкта, яка дорівнює ринковій вартості матеріалів, що входять до його складу, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки.

Вартість у використанні — вартість, визначена за умови при­пущення, що подальше використання об'єкта, що оцінюється буде таким самим як і до моменту визначення його вартості, незалежно від того, чи є таке використання найбільш ефективним.

Таким чином, великої кількості операцій з нерухомістю відпові­дає декілька видів вартостей.

Дата добавления: 2014-01-06