Правило Р1

ПЛАН

1. Цілі оцінки та фактори що впливають на вибір бази.

2. Поняття та види вартоості.

3. Правила вибору баз оцінки.

Використана література: « Оцінка о'бєктів нерухомості», В.І. Пазинич, Л.А. Свистун ст..154-163

1. Аналіз стандартів оцінки нерухомості (націона­льного і європейських) показує, що в основі методології оцінки використовується поняття базису оцінки як системи загальних принципів і підходів до оцінки об'єктів нерухо­мості. При цьому визначальне місце у виборі базису нале­жить цілі оцінки. Так, національним стандартом № 1 «За­гальні засади оцінки майна і майнових прав» визначено, що «вибір бази оцінки залежить від мети, з якою прово­диться оцінка майна, його особливостей, а також нормати­вних вимог».

Поряд із традиційними об'єктами І цілями оцінки розріз­няють такі спеціальні цілі оцінки:

• визначення застави при отриманні кредитів;

• визначення вартості нерухомості страхових, пенсійних та інвестиційних трастових фондів;

• визначення вартості підприємств будівельної галузі;

• визначення вартості підприємств, компаній, бізнесу при їх купівлі, продажу, об'єднанні;

• визначення вартості спільних підприємств і товариств з обмеженою відповідальністю;

• визначення вартості нерухомості, що знаходиться в різ­них країнах;

• складання фінансової звітності.

Серед інших факторів, що впливають на вибір бази, а, відповідно, і на методи оцінки, необхідно враховувати такі фактори:

• тип об'єкта нерухомості (майно державного сектора, ко­мерційна нерухомість);

• можливості і напрямки використання об'єкта в майбут­ньому;

• добровільність і компетентність продавця і покупця;

• строковість (дата) проведення оцінки;

• ушкоджена та не завершена будівництвом нерухомість;

• несприятливі фактори навколишнього середовища (ная­вність отруйних речовин, близькість сміттєзвалищ, складів, що загрожують здоров'ю людей і речей).

Відповідно до складу факторів для конкретних ситуацій із нерухомістю визначаються і базиси їх оцінки. Так як практи­чні ситуації оцінки нерухомості за змістом можуть бути різ­номанітними, то і в оціночній діяльності використовується велика кількість базисів оцінки. Так, в національному стан­дарті № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» для різноманітних ситуацій рекомендується використовувати такі бази оцінки:

• ринкова вартість;

• вартість заміщення;

• вартість відтворення;

• залишкова вартість заміщення (відтворення);

• вартість у використанні;

• споживча вартість;

• вартість ліквідації;

• інвестиційна вартість;

• спеціальна вартість;

• чиста вартість реалізації;

• оціночна вартість та інше.

Незважаючи на велику кількість баз оцінки, національни­ми і міжнародними документами визначальна роль належить ринковій вартості. Тому методично важливо визначити зміст поняття «ринкова вартість» як бази оцінки. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та Національні Стандарти № 1і №2 ви­значення «ринкової вартості» як бази оцінки не наводять.' В практичній оціночній діяльності використовується зміст поняття «ринкова вартість» як бази оцінки, що наводиться в Міжнародних стандартах оцінки і Європейських стандартах ЕСО. Цими документами «ринкова вартість» визначається таким чином.

2. Ринкова вартість — це розрахункова величина, яка дорі­внює грошовій сумі, за яку передбачається перехід майна із рук в руки на дату оцінки в результаті комерційної угоди між добровільними покупцем і продавцем після адекватного мар­кетингу; при цьому вважається, що кожна зі сторін діяла компетентно і без примусу.

Ринкова вартість розуміється як вартість майна, розрахо­вана без торгових витрат і без врахування супутніх податків.

Кожен із ключових елементів цього визначення мас своє концептуальне розуміння.

1. «Розрахункова величина» — це є найбільш висока із реально можливих для продавця і найбільш низька із реально можливих для покупця ціна. При розрахунках не врахову­ються ціни завищені або занижені за рахунок умов чи обста­вин угоди.

2. «на дату оцінки» — відображає прив'язку розрахунко­вої ринкової вартості у часі до конкретної дати. В зв'язку з тим, що стан об'єкта, а також ринкові умови можуть зміню­ватися, розрахункова величина вартості для іншого періоду часу може мати інше значення.

3. «між добровільним покупцем» — відображає мотиви покупця. В цьому випадку це є маргінальний покупець, який не заплатить ціну, вищу від тієї, що сформувалася у певний період часу на ринку нерухомості.

4. «і добровільним продавцем» — відображає мотиви про­давця. Добровільний продавець зацікавлений продати об'єкт за максимально можливою на відкритому ринку ціною.

5. «в результаті комерційної угоди» — означає, що між продавцем і покупцем немає ніяких особливих, специфічних взаємовідносин, які б могли проявитися в нетиповій ціпі. По­купець і продавець не пов'язані між собою особливими сто­сунками і діють відповідно до своїх власних інтересів.

6. «після адекватного маркетингу» — означає, що об'єкт повинен бути представлений на ринку до продажу по макси­мальній із реально можливих цін. Тривалість маркетингу по­винна бути достатньою, щоб привернути до себе увагу адек­ватної кількості покупців.

7. «кожна зі сторін діяла компетентно» — передбачає, що як добровільний покупець, так і добровільний продавець повно інформовані про предмет угоди, стан ринку анало­гічної нерухомості на дату оцінки. Крім того, кожна зі сто­рін діє обачливо, намагаючись із точки зору власних інте­ресів досягти найбільшої для себе вигоди і відповідної ціни угоди.

8. «і без примусу» — означає, що кожна зі сторін зацікав­лена в угоді, діє самостійно, без зовнішнього чи внутрішньо­го примусу, тиску.

У другій редакції Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» під ринковою вартісне розуміється найбільш імовірна ціна, за яку об'єкт оцінки на дату оцінки може бути проданий на відкритому конкурентному ринку за умови, що:

• покупець і продавець мають бажання відповідно купити і продати об'єкт з метою отримання найбільшої вигоди;

• відсутній будь-який зовнішній тиск на покупця і про­давця;

• покупець і продавець використовують законні джерела фінансування;

• покупець і продавець повністю проінформовані щодо всіх характеристик об'єкта і пов'язаних із ним інтересів;

• покупець і продавець мають наміри проводити розраху­нки за об'єкт грошима в порядку, визначеному законодавст­вом, що діє в місці платежу, а також проводити розрахунки на дату переходу прав на об'єкт оцінки;

• строк реалізації об'єкта є найбільш ефективним для рин­кових умов, що склалися на дату оцінки.

Крім ринкової, в стандартах та спеціальних публікаціях на­водиться велика кількість інших баз оцінки. Визначення основ­них із них такі (за даними стандартів, вітчизняних публікацій).

1. Повна вартість відтворення (ворювальна вартість) — це визначена в поточних цінах вартість сукупних витрат, не­обхідних для відтворення повної копії об'єкта нерухомості (матеріальної і функціональної копій, виготовлених із тих самих чи аналогічних матеріалів).

2. Повна вартість заміщення -— це поточна вартість но­вого об'єкта нерухомості, що є за своїми функціональними характеристиками повним або найбільш наближеним анало­гом об'єкта нерухомості, що оцінюється.

3. Залишкова вартість відтворення — це визначена в поточних цінах вартість відтворення оцінюваного об'єкта з врахуванням всіх форм його знецінення, зносу, старіння (будівельного, фізичного, морального) з моменту створення до часу проведення оцінки.

4. Залишкова вартість заміщення — це повна вартість заміщення з врахуванням всіх форм зносу, знецінення, ста­ріння (будівельного, фізичного, морального).

Сферою використання повної та залишкової вартості відтворення, повної та залишкової вартості заміщення є спе­ціалізована нерухомість. Спеціалізована нерухомість (влас­ність спеціального призначення або спеціальної конструкції) — це об'єкти, які через свою специфіку мають корисність, обмежену конкретним видом використання або конкретни­ми користувачами. Ринок таких об'єктів нерухомості не­значний.

5. Вартість діючого підприємства (вартість у викорис­танні) — це вартість підприємства як єдиного функціона­льного цілого (вартість як єдиної функціональної ціліснос­ті). Вартість таких об'єктів визначається через алгоритми капіталізації прибутку підприємства з врахуванням обо­роту всіх зобов'язань, пов'язаних із діяльністю підпри­ємства.

6. Інвестиційна вартість — це вартість нерухомості для конкретного інвестора для досягнення визначених ним конк­ретних цілей інвестування. Поняття інвестиційної вартості має суб'єктивне наповнення, так як зіставляє конкретний об'єкт власності із конкретним інвестором, що має відповідні ціпі і власні критерії інвестування.

7. Споживча вартість є вартістю споживчих властивос­тей об'єкта нерухомості, які конкретний власник хоче вико­ристовувати при визначеному ним варіанті користування. Ро­змір споживчої вартості визначається з врахуванням суб'єктивних тестів інвестора.

8. Страхова вартість — не вартість об'єкта нерухомості, визначена положенням страхового контракту або полісу.

9. Оподатковувана вартість — це вартість, розрахована на базі норм і правил відповідних законодавчих і норматив­них документів, що визначають оподаткування певного виду власності.

10. Ліквідаційна вартість — це сума грошових коштів, які реально можуть бути отримані від продажу об'єкта неру­хомості в короткі терміни без проведення адекватного марке­тингу.

11. Утилізаційна вартість — це поточна ціна матеріалів об'єкта нерухомості, що підлягає ліквідації (без вартості зе­мельної ділянки).

3. Більшість попередньо розглянутих систем оціню­вання об'єктів нерухомості в практичній діяльності зводиться до такої уніфікованої системи базисів оцінки.

Нормативна вартість. Це вартість, яка відповідно до ді­ючого законодавства чи нормативних документів, визнача­ється як відповідна фіксована сума, або як величина, що ви­значається чітким, встановленим нормативними документами алгоритмом розрахунків.

Аналогова вартість. Це вартість, визначена грошовою сумою, сплаченою за аналогічний об'єкт нерухомості при проведенні аналогічної угоди в аналогічних умовах. При цьому вважається, що кожна зі сторін щодо конкретного ана­лога діяли компетентно, без примусу і після проведення від­повідного маркетингу.

Витратна вартість. Це вартість, що визначається за до­помогою використання прямих проектно-кошторисних роз­рахунків фінансових витрат на будівництво чи створення пе­вного об'єкта.

Вартість майбутнього прибутку. Це вартість, що визна­чається розрахунковим шляхом через капіталізацію очікува­ного прибутку або за допомогою засобів моделювання дис­контових грошових потоків із врахуванням всіх доходів, витрат та зобов'язань, пов'язаних із розвитком і організацією господарської діяльності об'єкта оцінки.

У практичній оціночній діяльності часто виникають ситуації, щодо яких доцільно використовувати поєднання, комбінацію перерахованих вище баз оцінки. При цьому оцінка вартості об'єкта визначається в процесі комбінації, поєднання нормати­вних, прибуткових, аналогових і витратних механізмів оцінки.

Наприклад, нормативні базисні положення оцінки можуть бути враховані при визначенні ставок оподаткування, укруп­нених норм експлуатаційних будівельних витрат, ставки оре­нди як основи майбутніх доходів можуть визначатися в про­цесі порівняння, зіставлення із аналогічними об'єктами.

Система баз оцінки повинна бути доповнена системою правил їх вибору і подальшого використання для проведення оцінки об'єктів нерухомості в конкретних умовах і у визна­чений період часу. Формування і обґрунтовування викорис­тання правил вибору баз оцінки належить до найважливіших компонентів концепції оцінки об'єктів нерухомості.

Логічна послідовність використання правил вибору бази оцінки об'єктів нерухомості така (рис. 7. 1).

Це правило визначає вибір бази оцінки (а відповідно, і методів оцінки) на основі нормативної вартості. Такий вибір здійснюється у випадках, коли для певних типів операцій із ними с жорстко регламентований вимо­гами використання нормативної оцінки.

За інших умов процедура вибору бази оцінки переходить до правила — Р2.

Логіка правила Р1 така.

де V — вартість об'єкта,

VN — нормативна вартість,

д? — вимога нормативної оцінки. Якщо має місце така ви­мога, то ЛГ= 1, якщо ні — то N = 0.

Вимоги нормативної оцінки вартості об'єктів нерухомості можуть мати місце в таких випадках.

1. Тип операцій із нерухомістю є законодавчо І норматив­но регульований. Наприклад, випадки, передбачені законо­давством про банкрутство підприємств, оцінки з метою опо­даткування об'єктів, для проведення нормативних процедур приватизації.

2. Соціальні обмеження, нормативно визнані умови про­ведення операцій із соціально значимими об'єктами нерухо­мості. Наприклад, приватизація житла, пільгові схеми прода­жу муніципальних квартир.

Для визначення факту наявності таких нормативних ви­мог і обмежень проводиться вивчення бази даних системи нормативних документів загальнодержавного, регіонально­го і місцевого значення. Якщо в базі даних має місце хоча б одне із наведених вище нормативних правил або обмежень по типу операції з нерухомістю, типу або конкретній назві об'єкта оцінки, то в такому випадку оцінка повинна прово­дитися нормативним методом, тобто ча алгоритмами, визна­ченими відповідним документом. Правило вибору Р1 можна назвати правилом «законослухняності». Тобто, якщо зако­ном визначена відповідна норма, то необхідно діяти згідно із законом.

За відсутності нормативних вимог і обмежень управління вибором бази оцінки переходить до правила Р2, як це пред­ставлено на рис. 7.1.

Дата добавления: 2014-01-06