Особами )

План

1. Приватизація земельних ділянок.

1.1. Поняття та правові моделі приватизації.

1.2. Приватизація земельних ділянок із земель запасу («повна модель»).

1.3. Приватизація земельних ділянок, раніше наданих у користування громадянам (т.з. «спрощена процедура»).

1.4. Приватизація земельних ділянок колективами громадян (юридичними особами).

1.5. Приватизація земельних ділянок, що належали іншим суб’єк-там (т.з. «ускладнена процедура»).

1.6. Особливості приватизація земельних ділянок для ведення ФГ.

1.1. Поняття та правові моделі приватизації.

Приватизація земельних ділянок займає надзвичайно важливе місце у реформуванні земельних правовідносин. В Україні цей процес розпочався із прийняття Закону України «Про форми власності на землю», Земельного Кодексу України від 1990 року та в новій редакції Земельного Ко-дексу України від 13.03.1992 року і триває до сих пір. Наші законодавці не пішли шляхом прива-тизації на основі земельних бонів (такий спосіб первісно передбачався Концепцією роздержав-лення і приватизації підприємств, землі та житлового фонду, ухваленою постановою ВР України 31.10.1991). Приватизація почалася шляхом безоплатної передачі земель у власність громадянам та їх колективів.

Поняття приватизація земельних ділянок

Ні в сучасному законодавстві, ні в правовій доктрині остоточно не усталилось єдиного розу-міння (не кажучи вже про поняття) приватизації земельних ділянок. Не зважаючи на велику кількість підходів, їх узагальнюючи можна поділити на дві групи: широке та вузьке розуміння приватизації земель.

Широке розуміння передбачає розгляд приватизації як відчуження майна, що перебуває у

державній (комунальній) власності, на користь фізичних та юридичних осіб.

Саме таке визначення закріплене у ст.1 ЗУ «Про приватизацію державного майна», який відно-сить до об’єктів приватизації «земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти, які підлягають при-ватизації». Виходячи із такого розуміння викладені норми ст. 4 та ін. Закону України «Про особ-ливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» (який також передбачає приватизацію земельних ділянок), деякі Укази Президента України із земельних питань.

Вузьке розуміння приватизації - це безоплатне, одноразове (в межахвстановлених норм) відчуження земельних ділянок державної та комунальної власності виключно громадянам (саме в такому розумінні приватизація буде розглядатися у даній темі). Інші випадки відчуження земельних ділянок державної та комунальної власності класифікуються як цивільно – правові уго-ди. Пропонуємо найбільш визнане в рамкахвузького розумінняприватизації визначення акад. В.І.Андрейцева:

«приватизація земель – це юридично визначений порядок (процес, процедура), в якому реалізу-ється матеріальна і спеціальна правосуб’єктність громадян України та їх об’єднань, спрямована на зміну або припинення права державної власності на частину визначених законодавством зе-мельних ділянок, виникнення та посвідчення права приватної власності громадян та колективної власності їх об’єднань на вказані земельні ділянки».

Варіантом вузького розуміння приватизації є підхід, висловлений П.Ф.Кулінічем, який в одній із своїх робіт розглядав приватизацію лише як безоплатну передачу у приватну власність земельних ділянок, раніше наданих в користування громадянам.

Правові моделі приватизації земельних ділянок

У теорії земельного права прийнято виділяти різні моделі приватизації земельних ділянок. На наш погляд, з урахуванням сучасного стану земельного законодавства доцільно виділити такі моделі, або процедури: --- т.з. повну модель (процедуру) – приватизацію земельних ділянок із земель запасу;

--- спрощену модель (процедуру) - приватизацію земельних ділянок, що були раніше надані в користування особам, що бажають їх приватизувати (заявникам);

--- ускладнену модель (процедуру) - приватизацію земельних ділянок, що перебувають у влас-ності або користуванні інших осіб (не заявника);

--- приватизацію земельних ділянок колективами громадян;

--- приватизацію земельних ділянок для ведення ФГ.

1.2. Приватизація земельних ділянок із земель запасу («повна модель»)

В період формування територій сільських, селищних та міських рад було створено до 10 % зе-мель запасу, а під час передачі земель у колективну власність (відповідно до ст.5 Земельного Ко-дексу України в ред. 1992 р.) – до 15 % т.з. резервного фонду, що відповідно до чинної редакції ст. 19 ЗК України також може перебувати у запасі.

Станом на 1 квітня 2006 року резервний фонд, створений під час передачі земель у спільну власність сільськогосподарським підприємствам, становив 3271,4 тис.га, або 12 % площі розпайо-ваних сільськогосподарських угідь.

Загальна площа земель запасу на 01.01.2006 становила 9.0 млн. га, з них не надано у власність і користування 3.5 млн. га, в тому числі 1,7 млн. га придатних для сільськогосподарського вико-ристання.

На наш погляд доцільно виділити такі стадії повної процедури:

--- подача заяви встановленого змісту до відповідної ради або держадміністрації – ч.6 ст.118 ЗК України. До звернення із заявою доцільно з’ясувати (в органі місцевого самоврядування, органі земельних ресурсів тощо) наявність земель запасу та можливість отримання за їх рахунок земель-ної ділянки;

Повна процедура приватизації застосовується при отриманні земельних ділянок для таких потреб:

--- для ведення фермерського господарства;

--- для ведення особистого селянського господарства;

--- для садівництва;

--- для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських

будівель і споруд (присадибна ділянка);

--- для індивідуального дачного будівництва;

--- будівництва індивідуальних гаражів;

--- у розмірі земельних часток (паїв) громадянам України, евакуйованим із зони відчу-ження, відселеними із зони безумовного (обов’язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруд-нення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колек-тивних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які прожива-ють у сільській місцевості (право на приватизацію цих осіб передбачене ст.1 ЗУ «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв), ч.3 ст. 35 ЗУ «Про соціальний та правовий статус осіб, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобиль-ській АЄС»). Щодо останнього різновиду приватизації земельних ділянок, щоправда, прямої вка-зівки щодо поширення на неї ст.118 ЗК України немає.

--- розгляд заяви і надання дозволу на виготовлення проекту відведення (протягом місяця) – ч.7 ст.118 ЗК України.

В деяких випадках законодавство України передбачає переважне право на отримання земельних ділянок для таких категорій осіб:

- ветеранів війни: їм забезпечується першочергове відведення земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, садівництва і городництва (ЗУ «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту» від 22.10.1993);

- громадян, потерпілих від Чорнобильської катастрофи: п.20 ч.1 ст.20, п.1 ч.1 ст. 21 Закону Ук-раїни «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської ката-строфи» від 28.02.1991 передбачають пільгу для громадян віднесених до категорій 1,2; ч.4 ст. 32 Закону передбачає право громадян, які евакуйовані, відселені (відселюються) або самостійно переселилися, «на індивідуальне жит лове будівництва з позачерговим одержанням земельних ділянок (у м. Києві та ку рортних місцевостях – за наявності реєстрації) …».

- ветеранів праці – п.7 ст.7 Закону України «Про основні засади соціального захисту ветеранів праці та інших громадян похилого віку в Україні» від 16.12.1993 передбачає «переваж не право на відведення земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, садівництва і городниц-тва…».

- молодих сімей – ч.2 ст. 10 Закону України «Про сприяння соціальному становленню та роз-витку молоді в Україні» від 05.02.1991 передбачає «при відведення земельних ділянок для індивіду-ального житлового будівництва органи місцевого самоврядування затверджують квоти ділянок, які надаються молодим сім’ям під будівництво житла»;

- ветеранів військової служби, органів внутрішніх справ, державної пожежної охорони та членів їх сімей -абз.1 п.7 ст.6 Закону України «Про статус ветеранів військової служби і ветеранів органів внутрішніх справ та їх соціальний захист» від 24 березня 1998 передбачає «першочергове, але не пізніше одного року після звільнення … та прибуття до місця проживання, обраного з урахуванням існуючого порядку пропис ки, … забезпечення земельними ділянками під забудову і право на їх без-оплатне отри мання у власність у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України»; - військослужбовців, батьків та членів сімей військослужбовців, які загинули (померли) або пропали безвісті під час проходження військової служби, а також звільненим з військової служби особам, які стали інвалідами під час проходження військової служби, якщо вони виявили бажання побудувати приватні жилі будинки – п.6 ст.12 Закону України «Про соціальний і правовий захист військовослуж-бовців та членів їх сімей» від 20.12.1991 можна тлумачити як наявність у вказаних осіб безумовного права на отримання присадибної земельної ділянки;- інвалідів із захворюваннями опорно – рухового апарату – ч.5 ст. 30 Закону України «Про основи соціальної захищеності інвалідів» від 21.03.1991 передбачає що «органи місцевого самоврядування забезпечують виділення земельних ділянок … під будівниц тво гаражів для автомобілів з ручним керуванням поблизу місця їх проживання».

Проблема. У випадку звернення до органів місцевого самоврядування передбачений законом (ч.7 ст.118 ЗК України) місячний строк розгляду в більшості випадків порушується. Це пояснюєть-ся тим, що згідно ч.5 ст. 46 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сесії можуть скликатися один раз на квартал. Так було до 2005 року. Адже ч.5 ст. 46 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2806-IV (2806 -15) від 06.09.2005 передбачає, що « … а з питань відведення земель-них ділянок – не рідше ніж один один раз на місяць».

В окремих населених пунктаж існують спеціальні порядки подання та підготовки до розгляду заяв про приватизацію земельних ділянок (наприклад, у Києві діє Рішення Київради «Про затверд-ження Порядку набуття права на землю юридичними особами та громадянами в місті Києві» від 14.03.2002 № 313/ 1747).

Розглянемо питання про те, чи може бути прийнято рішення про приватизацію земельної ділянки безпосередньо судом. За ЗК України в ред.1992 р. право задовольнити або відмовити у задоволенні заяви відносилося законом до виключної компетенції органу, що розпоряджався земельною ділян- кою. Оскаржити до суду можна було хіба що бездіяльність щодо розгляду заяви протягом встанов-леного місячного терміну, крім випадку надання земельної ділянки для ведення ФГ, коли суд міг вирішувати по суті питання про надання земельної ді лянки. Із прийняттям нового ЗК України ситу-ація змінилася: відповідно до ч.11 ст.118 ЗК України, «у разі відмови …у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду питання вирішуються в судовому порядку», що, на наш погляд, передбачає можливість вирішення питання про надання земельної ділянки безпосеред-ньо судом. Але у судовій практиці, на наш погляд, «за інерцією», продовжує переважати поперед-ній підхід, за яким суд не може вирішувати питання про надання земельної ділянки по суті (або ж він повинен відмовити у задоволенні відповідного позову). На наш погляд це невірно. Приєднує-мося до думки В.В.Носіка, який вважає, що в даному випадку суди можуть здійснювати права влас-ника на землю.

--- замовлення (заявником) і виготовлення проекту відведення (термін виготовлення регулю-ється договором) – ч.8 ст. 118 ЗК України.

Проблема. Виготовлення проекту відведення врегульовано головним чином відомчими ак-тами ненормативного характеру – див., насамперед «Еталон проекту відведення земельної ділянки юридичним та фізичним особам для будь-яких потреб», затверд жений першим заступником голо-ви Держкомзему А.Третяком 18.06.1999. У вступі Еталону говориться, що він є «обов’язковим для всіх органів державної влади, органів місцевого самоврядування, державних та інших землевпоряд-них органів при розробці проектів відведення земельних ділянок», тобто має принаймні міжвідомче значення, у Міністерстві юстиції Еталон не зареєстрований (та і затвердження його не оформлено наказом), але на практиці використовується.

--- погодження проекту відведення проводиться з такими організаціями:

- органом по земельних ресурсах;

- природоохоронними органами;

- санітарно – епідеміологічними органами;

- органами архітектури;

- ораном охорони культурної спадщини.

Законодавство України передбачає в певних випадках також погодження з іншими органами: наприклад, відповідно до ст.27 Закону України «Про дорожній рух», у випадку, якщо проект пере-дбачає зміни в організації дорожнього руху, треба погодження з Державтоінспекцією Міністерст-ва внутрішніх справ України.

Даний приклад погодження, не передбачений ЗК України, не є єдиним. Крім випадків, коли по-годження вимагаються законодавством, можуть існувати ситуації, коли погодження вимагаються практикою, що склалася у певному населеному пункті. (Приклад:погодити проект відведення з енергопостачальною організацією може бути доцільніше, ніж вирішувати проблему енергопоста-чання тоді, коли в силу технічних причин підвести лінію електропередач до земельної ділянки прос-то неможливо.

--- державна землевпорядна експертиза проекту відведення (умови та необхідність такої експер-тизи передбачена ч. 3 ст.186 ЗК України, ст. 9 Закону України «Про державну експертизу земле-впорядної документації»). Порядок проведення експертизи визначається Законом України «Про державну експертизу землевпорядної документації» та наказом Держкомзему України від 03.-12.-2004 № 391 «Про затвердження Методики проведення державної експертизи землевпорядної до-кументації»;

--- затвердження проекту відведення відповідною радою або адміністрацією, що одночасно є рі-шенням про надання земельної ділянки (у місячний термін-ч.10 ст.118 ЗК України).

--- перенесення проекту в натуру, видача та реєстрація державного акту (необхідність цієї ста-дії передбачена ст. 125 ЗК України, форма державного акту на право приватної власності на землю затверджена постановою КМ України від 02.04.2002 № 449 «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою», а процедура регламентується Наказом Держкомзему України № 43 від 04.05.1999 «Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі).

Проблема. По перше, це забюрократизованість даної стадії, її дорожнеча і трива - лість. Наприклад, відповідно до п. 1.16 Інструкції технічна документація зі складання дер – жавного акта на право власності на земельну ділянку включає 11 документів, а п. 1.17 цієї ж

Інструкції вимагає додавати до цієї документації ще й копію справи щодо підготовки рішення про передачу земельної ділянки у приватну власність. Відповідно, такі умови дають можливість землевпорядним організаціям збирати досить великі грошові кошти лише за підго - товку технічної документації із видачі державного акту, що фактично перетворює безоплат- ну приватизацію на платну. Враховуючи необізнаність селян та інших громадян, практично монопольне положення землевпорядних організацій в регіонах, ці організації надають свої послуги по завищеним цінам. 20.01.2005 року був прийнятий спеціальний Закон України «Про захист конституційних прав громадян на землю», який обмежував вартість землевпо- рядних робіт. Прийняття цього Закону тільки загострило ситуацію. Землевпорядні організації в таких умовах або змушують замовників до всіляких «доплат», або затягуючи виконання робіт, нав’я-зують надання «додаткових послуг», або взагалі відмовляються виконувати роботи.

Друга проблема. Існує нестиковка положень щодо реєстрації прав на землю ЗК України, ЦК України та Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обме-жень». Наприклад, ЗК України передбачає державну реєстраціюземельних ділянок (держав-них актів про право власності на землю) у складі державного земельного кадастру (ст. ст. 125, 202 ЗК України). Так, при видачі державного акту він реєструеться у Книзі записів реєстрації державних актів (ст. 202 ЗК України), після чого виникає право власності на землю (ст. 125 ЗК України). В той же час Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» передбачає реєстрацію прав на нерухомість у Державному реєстрі прав на нерухоме майно (Розділ III та інші норми Закону).Для реєстрації права подають серед інших документів і державні акти (ст. 19 Закону), які при їх видачі вже були зареєстровані. Після реєстрації права видається свідотцтво про державну ре- єстрацію речових прав (ст.ст. 8, 26 Закону). Закон передбачає обов’язковість реєстрації пра- ва власності (ст.3), але не передбачає правила, за яким право власності виникає з моменту реєстрації.Ст.3 ч. 7 Закону прямо допускає існування незареєстрованих прав. Таким чином, передбачена Законом процедура реєстрації прав не виключає і не заміщає процедур реєст-

рації державних актів відповідно до ЗК України.

Третя проблема. Існує й третя реєстраційна процедура – реєстрація правочинів про відчу-ження нерухомого майна, що передбачена ст.ст. 657 та ін. ЦК України, яка на сьгодні здійснюється нотаріусами при нотаріальному посвідченні відповідних угод. (Див. постанову КМ України від 26.05.2004 № 671 «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів»).

Висновки. Станом на сьогодняшній день існує три паралельних реєстраційних процедури, що є недоцільним. На наш погляд, всі реєстраційні процедури можливо звести до однієї – реєстра-ції у Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

На даний час законодавчо види (зразки) межових знаків не затверджені.

В АР Крим застосовується специфічні механізми перерозподілу земель між громадянами, що були раніше депортовані. Цей механізм носить рекомендаційний характер і запроваджені постано-вою РМ АР Крим від 25.12.2001 № 508 «Про забезпечення вирішення питань щодо надання раніше депортованим громадянам земельних ділянок». Головна ідея такого механізму – це формування зе-мельних масивів із земель запасу та резервного фонду з метою рівномірного перерозподілу серед бажаючих осіб зі складу депортованих громадян та працівників соціальної сфери.

Таким чином можна зробити так висновки:

Повна процедура приватизації застосовується при отриманні земельних ділянок для таких потреб:

--- для ведення фермерського господарства;

--- для ведення особистого селянського господарства;

--- для садівництва;

--- для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка);

--- для індивідуального дачного будівництва;

--- будівництва індивідуальних гаражів;

--- у розмірі земельних часток (паїв) громадянам України, евакуйованим із зони відчуження, відселеними із зони безумовного (обов’язкового)

стадії повної процедури

--- подача заяви

--- розгляд заяви і надання дозволу на виготовлення проекту відведення

--- замовлення (заявником) і виготовлення проекту відведення

--- погодження проекту відведення

--- державна землевпорядна експертиза проекту відведення

--- затвердження проекту

--- перенесення проекту в натуру, видача та реєстрація державного акту

1.3. Приватизація земельних ділянок, раніше наданих у користування

громадянам (т.з. «спрощена процедура»).

За даними Держкомзему України, станом на 01.10.2006 11,8 млн. громадян на площі 3.7 млн.га реалізували своє право на приватизацію земельних ділянок, наданих їм у користування, що стано-вить 87,1 % загальної кількості. Ці громадяни отримали 4,2 млн. державних актів на право власності на землю, що становить 35,6 % від кількості громадян, які приватизували свої земельні ділянки.

Процедура приватизація земельних ділянок, раніше наданих у користування громадянам (т.з. «спрощена процедура») має такі стадії:

--- подача заяви з доданими до неї технічними матеріалами та документами, що під – тверджують розмір земельної ділянки, до відповідної ради або адміністрації (ч.1,2 ст.118 ЗК України);

--- розгляд заяви відповідним органом (протягом місяця) та прийняття рішення про при-ватизацію земельної ділянки(ч.2 ст.118 ЗК України);

--- видача державного акту та його реєстрація (ст.125 ЗК України, Наказ Держкомзему Украї-ни № 43 від 04.05.1999 «Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі»). Ця стадія може бути досить тривалою у часі.

Проблема. Цікавим є питання про те, яке користування – фактичне чи обов’язково право-мірне (на підставі права) – є передумовою для застосування спрощеної процедури приватизації земельних ділянок. Враховуючи положення ч.2 ст.118 ЗК України, за якими рішення приймаєть-ся «на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки», органи приватизації повинні виходити із презумпції правомірності фактичного корис-тування, проте у разі виявлення відсутності у заявника права користування відповідною земель-ною ділянкою, спрощена процедура застосована бути не може, оскільки у ч.ч. 1 та 2 ст. 118 ЗК України мається на увазі саме правомірне (на підставі права) користування земельною ділян-кою. Останній висновок має підтвердження і у судовій практиці: наприклад, рішення Дарниць-кого районного суду м.Києва від 12.01.2005 у справі за позовом громадянина К. до Київської міської ради про неправомірне рішення, яке порушує права та охоронювані законом інтереси та захист права власності, де зазначено таке: «технічний паспорт не посвідчує права користування земельною ділянкою, а лише відображає фактичний розмір земельної ділянки».

Практичні поради: Для визначення, чи набула свого часу конкретна особа права користу- вання земельною ділянкою, а отже, чи не може вона приватизувати її за спрощеною проце-дурою, інколи буває необхідним звернення до актів законодавства, які на цей день втратили чинність. (ЗК УРСР 1970 р. та ЗК України 1990 р.).

Проблема. На практиці часто виникають ситуації, коли присадибні ділянки надавалися в користування у відповідності із раніше чинним законодавством (зокрема, ст.ст. 63, 77 ЗК УРСР 1970 р.) у розмірах, більших, ніж норми безоплатної приватизації земельних ділянок, встановлених ст.121 ЗК України. Практика йде шляхом приватизації такої земельної ділян-ки як двох ділянок – присадибної та ділянки для ведення ОСГ. Формально, керуючись ст.186 ЗК України у цьму випадку необхідною є розробка проекту відведення, що автоматич-но перетворює процедуру приватизації на повну процедуру. Практично ж проект відведення не розробляється, відповідні межі встановлюються в процесі здійснення робіт зі складання державного акту на право власності на землю. Така практика не знаходить заперечень з боку судових інстанцій, проте вважаємо, що подібні рішення не відповідають вимогам чинного законодавства. Можливо, що саме законодаство потребує змін.

Проблема. Також на практиці часто виникає проблема, тісно пов’язана з попередньою.

Це проблема застосування чи незастосування до спрощеної моделі приватизації ст.121 ЗК України, яка передбачає норми безоплатної приватизації. Ст. 116 ЗК України розрізняє приватизацію «зе-мельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян» і «одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм без оплатної приватизації». Так само, розділяються відповідні процедури у ст. 118 ЗК України. На наш погляд, це свідчить про намір за-коннодавця не поширювати на «спрощену процедуру» норм безоплатної приватизації. Такий під-хід дозволяє вирішити й іншу проблему – невідповідність норм безоплатної приватизації чинним раніше нормам надання земельних ділянок в користування.

В Російській Федерації в аналогічній ситуації Конституційний суд прийняв рішення, що норми «на-дання земель» не поширюються на випадки «переоформлення» права на землю.

Практичні поради. За часів СРСР право користування земельними ділянками підтверджувало-ся документами, що не передбачали обов’язкового складання плану земельної ділянки. Тому зараз юридичні та фізичні особи, що мають право користування земельними ділянками, стикаються зі складнощами у застосуванні спрощеної процедури приватизації.

1.4. Приватизація земельних ділянок колективами громадян (юридичними

Передача земельних ділянок безоплатно у приватну власність передбачена щодо:

--- садівничих кооперативів – ч.4 ст.35 ЗК України. За своєю правовою природою садівничі ко-оперативи є обслуговуючими і діють відповідно до Закону України «Про кооперацію» від 10.07.2003;

--- об’єднань співвласників житлових будинків – ч.2 ст.42 ЗК України. Поняття та статус об’єд-нання співвласників житлових будинків розписані у ч.3 ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992, Закон України «Про об’єднанняспіввласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001. Такі об’єднання прийнято нази-вати кондомініумами (що в перекладі з лат.мови означає «спільна власність», «об’єднання співвласників»). В Україні вже зареєстровано 4021 кондомініум (станом на 01.07.2005), що складає всього 2,2 % від всієї кількості житлових будинків країни.

--- житлово – будівельних (житлових) та гаражно – будівельних кооперативів – ч.1 ст.41 ЗК України.

Проблема. Процедура приватизації земельних ділянок усіма перерахованими вище су-б’єктами на даний час законодавством не визначена. В окремих населених пунктах поря-док надання земельних ділянок у власність юридичним особам регулюється рішеннями міс-цевих рад – див., наприклад, Рішення Київської міської ради «Про затвердження Порядку набуття права на землю юридичними особами та громадянами в місті Києві» від 14.03.2002 № 313/1747 (див. п.5 та ін. Порядку). З урахуванням положень ст.14 Конституції України щодо набуття права власності на землю «виключно відповідно до закону» така правотвор -чість виглядає дуже сумнівною, проте, наприклад, у м.Києві існує навіть практика прива-тизації земельних ділянок співвласникам багатоквартирних житлових будинків: (рішення Київради № 713/3288 від 14.07.2005 «Про передачу об’єднанню співвласникам багатоквар-тирних житлових будинків «НАУКОВЕЦЬ» земельної ділянки для обслуговування та екс-плуатації житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами на вул.Костьольній, 15 у Шевченківському районі м.Києва».

Проблема. Проблемним також є питання визначення розмірів прибудинкових земельних ділянок (ділянок багатоквартирних житлових будинків). На даний час такі розміри визначаються ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» за допомогою показника розрахункової щільності забудови. Між тим, як зазначає О.А.Лагоднюк, необхідно врахувати, що в минулому при забу-дові використовувалися й інші нормативні документи:

--- ПиН 1929 «Правила і норми забудови населених місць, проектування і зведення будинків і споруд» від 20.06.1929;

--- СН 41-58 «Правила і норми планування і забудови міст» від 01.12.1958;

--- СНиП П-К.2-62 «Будівельні норми і правила. Планування і забудова» від 07.05.1966;

--- СНиП 11-60-75 «Норми проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів» від 11.09.1975;

--- СНиП 207.01-89 «Норми проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів» від 13.07.1990.

1.5. Приватизація земельних ділянок, що належали іншим суб’єктам

(т.з. «ускладнена процедура»).

Діючий ЗК України не містить безпосередньої згадки про можливість приватизації земель-них ділянок, що належать іншим особам, ч.5 ст.116 веде мову лише про можливість надання

в користування таких земельних ділянок після їх викупу чи вилучення. Між тим, існує мож-ливість приватизації земельних ділянок, що знаходяться в користуванні інших осіб, за умови вилучення земельних ділянок у користувачів за їх згодою.

Практичні поради: Можна відмітити, що практично неможливо або недоцільною є при-ватизація земельних ділянок, що належать іншим особам на праві власності – адже за наявності згоди власника на відчуження він просто продасть земельну ділянку особі, що ба-жає її отримати, а за відсутності такої згоди підстави припиняти його право власності відсут-ні (в силу положень ч.5 ст.41 Конституції України, обов’язковою умовою припинення права власності є мотиви суспільної необхідності, які при приватизації, вочевидь, відсутні).

Особливостю процедури приватизації є у даному випадку наявність додаткових стадій, пов’язаних із припиненням права користування попереднього користувача на підставі його добровільної відмови. Ст. 142 ЗК України передбачає дві додаткових стадії у разі припине-ння права постійного користування земельною ділянкою:

(1) подачу заяви та

(2) прийняття рішення відповідним органом. Зрозуміло, що заява про добровільну відмову повинна надаватися одночасно із заявою про приватизацію.

У разі ж, якщо приватизована земельна ділянка була надана в оренду (що дуже ймовірно у разі приватизації земель резервного фонду), припинення права орендного землекористуван-ня можливе лише у разі розірвання договору за згодою сторін (ч.3 ст.31 Закону України «Про оренду землі») або припинення його дії на підставі умов самого договору, що повин-ні передбачати закінчення строку дії договору у разі приватизації відповідної земельної ді-лянки.

Практичні поради. Землі резервного фонду спеціально призначаються для перерозподілу в порядку приватизації (див., зокрема, ч.10 ст.25 чинного ЗК України). Проте значна частина таких земель свого часу відповідно до ст.5 ЗК України в ред. 1992 р. були надані у постійне користування попереднім користувачам. На наш погляд, незважаючи на призначення земель резервного фонду «для подальшого перерозподілу», у разі подання заяви про їх приватиза-цію автоматичного припинення права користування такими землями не відбувається, для припинення необхідна добровільна відмова, як і у загальному випадку.

1.6. Особливості приватизація земельних ділянок для ведення ФГ.

Статистика: За даними Держкомзему України, станом на вересень 2005 р. в державі було

зареєстровано 46387 фермерських господарств, що використовували на праві власності та користування 3467 тис.га земель. Порівняно із 1993 р. розмір земельних ділянок фермерсь-ких господарств збільшився майже в чотири рази і зараз становить 74,4 га проти 19,9 га в 1993 р. Процедура надання земельних ділянок для ведення фермерських господарств в ос-новному збігається із т.з. «повною моделлю» (хоча теоретично можливі випадки, коли вона здійснюється і на основі спрощеної процедури), за винятком таких особливостей:

--- претендент на отримання земельної ділянки до прийняття рішення про дачу згоди на розробку проекту відведення повинен пройти професійний відбір (ст.6 Закону України «Про фермерське господарство» від 19.06.2003, ч.7 ст.118 ЗК України); Положення про порядок проведення професійного відбору з питань створення фермерських господарств затверджене Наказом Міністерства аграрної політики України й Міністерства праці та соціальної політики України від 17.12.2003 № 452/335, погодженим і Асоціацієюфермерів та приватних землевласників України.

Практичні поради. Існує судова практика позитивного вирішення судом питання про на-дання земельної ділянки навіть за відсутності рішення комісії (див., напр., справу за позовом громадянина К. до Тетіївської районної ради про надання земельної ділянки для ведення се-лянського (фермерського) господарства).Суди вважають можливим брати на себе функції комісії з проведення професійного відбору, перевіряючи, чи відповідає заявник вимогам до осіб, що мають право на створення фермерського господарства. Хоча прямо таке повнова-ження суду в законі не закріплене, на наш погляд видається, що суди вчиняють вірно, вихо-дячи із того, що спірні правовідносини щодо надання земельної ділянки виникають у заяв-ника не з комісією, а з органом, що приймає рішення про надання земельної ділянки. Мож-ливість же оскарження рішення (або бездіяльності) комісії з проведення професійного від-бору в судовому порядку відсутня, оскільки остання не є юридичною особою і не має проце-суальної правосуб’єктності. Тому єдиний для суду спосіб вирішити спір і захистити право громадянина – це взяти на себе функцію комісії з проведення професійного відбору.

--- проект відведення земельної ділянки замовляється за рахунок Українського держав-ного фонду підтримки фермерських господарств (абз. 2 ч.2 ст.7 Закону України «Про фермерське господарство»);

--- при судовому вирішенні питання рішення суду є підставою для відведення земельної ділянки в натурі (ч.4 ст.7 Закону України «Про фермерське господарство»).Верховний Суд України знаходиться на позиції, за якою в резолютивній частині рішення повинно бути зазначено місце розташування ділянки, її розмір та межі (див., наприклад, справу за позовом

громадянина В. до Тетіївської районної ради про надання земельної ділянки для ведення для

ведення селянського (фермерського) господарства, по якій рішення місцевого суду скасова-но через відсутність погодженого у встановленому порядку землевпорядного проекту). Як видається, ВС України цілком вірно вважає, що вимоги до землевпорядних проектів, їх роз-робки, погодження, експертизи та затвердження (зокрема, ст.186 ЗК України, положення Закону України «Про землеустрій» та ін.) діють і при судовому вирішенні справи.

Список використаної літератури:

Відомості Верховної Ради України.- 1991. - № 53.- Ст.795.

Земельне право України: Підручник / М.В. Шульга (кер. авт. кол.), Г.В.Анісімова, Н.О.Багай, А.П.Гетьман та ін,:За ред. М.В.Шульги.- К.: Юринком Інтер, 2004. – С.78,89.

Екологічне право: Особлива частина: Підруч. Для студ. юрид.вузів і фак.: Повний акад.курс/ За ред.акад. АпрН В.І.Андрейцева. – К.: Істина, 2001.- С.231.

Земельне право України: Підручник / М.В.Шульга (кер. авт. кол.), Г.В. Анісімова, Н.О.Багай, А.П.Гетьман та ін,:За ред. М.В.Шульги.- К.: Юринком Інтер, 2004. – С.89.

Екологічне право: Особлива частина: Підруч. Для студ. юрид.вузів і фак.: Повний акад.курс/ За ред.акад. АпрН В.І.Андрейцева. – К.: Істина, 2001.- С.240.

Інформація до парламентських слухань 13.09.2005 року «Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні», - К.: Кабінет Міністрів України, 2005. –С.18.

Управління використання земель інформує. 03.05.2006 // www.dkzr.gov.ua

Хрещатик. – 2002. – 29 жовтня.

Земельне право України: Підручник / М.В. Шульга (кер. авт. кол.), Г.В.Анісімова, Н.О.Багай, А.П.Гетьман та ін,:За ред. М.В.Шульги.- К.: Юринком Інтер, 2004. – С.75.

Яницький В.П. Правові наслідки порушення порядку набуття права приватної власності на землю // Держава і право: Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. Випуск 33.-

К.: Ін-т держави і права ім.В.М.Корецького НАН Україн, 2006. – С.414.

Носік В.В. Право власності на землю Українського народу: Монографія. – К.: Юрінком Інтер, 2006. – С.294,295,502.

Еталон проекту відведення земельноъ ділянки юридичним та фізичним особам для будь-яких потреб. –Держкомзем України: Центр державного земельного кадастру. – Київ, 1999.

Офіційний вісник України. – 2002.- 14. – 19 квітня 2002 р.

Офіційний вісник України. – 1999.- 23. – 25 червня 1999 р.

Кулініч П.Ф. Скільки ж коштує безплатна земля з точки зору закону і чиновника // Юри - дичний вісник України.- 2005. - № 18.- 7-13 травня.

Офіційний вісник України. – 2003.- 31. – 15 серпня. – Ст.231.

Вісті Верховної Ради України. – 2004. -№ 51. – Ст.553.

Вісті Верховної Ради України. – 2003. -№ № 40 - 44. – Ст.356.

Інформація до парламентських слухань 13.09.2005 року «Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні», - К.: Кабінет Міністрів України, 2005. –С.29.

СНПААРК. – 2001. - № 12. – Ст. 1419.

Довідка «Про підсумки роботи Державного комітету України по земельних ресурсах за 9 місяців 2006 року» // http: www.dkzr.gov ua / terra / control /uk / publish/ printable article? Art id=42057

Поточний архів Дарнцького районного суду м.Києва за 2005 р.- Справа № 2-259 /05.

Кодекс передбачав, що призначенням присадибної ділянки є не лише будівництво та об-слуговування житлового будинку та господарських споруд (як зараз), а і ведення особис-того підсобного господарства.

Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности части второй ст.16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В.Близинской // Собрание законодательства РФ. –

2001. - № 52 (ч.2). – Ст.5014.

Відомості Верховної Ради України.- 1992. - № 36.- Ст.524.

Відомості Верховної Ради України.- 2002. - № 10.- Ст.78.

Держава планує ввести обов’язкове створення кондомініумів у новозбудованих житлових будинках.- 22.09.2005 // www. mvland.org. ua

Хрещатик. – № 161. - 2002.

Поточний архів Секретаріату Київської міської ради за 2005 р.–Реєстраційний № 713/3288.

Логоднюк О.А. Рекомендації щодо встановлення прибудинкових територій // Земельні від-носини і просторовий розвиток в Україні: матеріали Міжнар. наук. конф. – У двох частинах

(Київ, 13-14 квітня 2006 р.) / НАН України, Рада по вивченню продуктивних сил України. Редкол.: Данилишин Б.М. (відпов. ред.), Бистряков І.К., Новоторов О.С., Ніколаєнко Т.С., Кучер О. О., Осіпенко В.М. – Київ: РПВС України, НАН України, 2006.- ч.1. – С.246.

Інформація до парламентських слухань 13.09.2005 року «Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні», - К.: Кабінет Міністрів України, 2005. –С.9.

Голос України. – 2003. – 29 липня.

Цивільна справа за позовом громадянина К до Тетіївської районної ради про надання зе-мельної ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства //Поточний архів Тетіївського районного суду. – 1998 рік. – Справа № 2-195/98.

Цивільна справа за позовом громадянина В. до Тетіївської районної ради про надання зе-мельної ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства //Поточний архів Київського обласного суду. – 1998 рік. – Справа № 44Ц-92.

Ухвала Верховного суду України від 29.05.1996.

Теми для написання наукових робіт:

1.За часів СРСР право користування земельними ділянками підтверджувалося документа-ми, що не передбачали обов’язкового складання плану земельної ділянки. Тому юридичні та фізичні особи,що мають право користування земельними ділянками, стикаються зі складно-щами у застосуванні спрощеної процедури приватизації. Ст.92 ч.2 ЗК України «Права пос-тійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності на-бувають: а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та кому-нальної власності; б) громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об’єднання), установи та організації. Підпункт б) ч.2 ст.92 ЗК України встановлює единий виняток на-буття права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комуналь-ної власності недержавним суб’єктам. Таким правом наділені громадські організації інва-лідів України, їх підприємства (об’єднання), установи та організації, Загальні засади діяльності яких визначені у Законі України «Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні»

Ст.116 ч.1, 2; Ст.122; Ст.123; Ст.125; Ст.126 Ст.128 Ст.131 Ст.139 Ст.140 Ст.141 Ст.142 Ст.145 Ст.148 Ст.151; Ст.152; Ст.154; Ст.155; ЗК України.

Конституція України ст.41

Конфлікт між союзом організації інвалідів України та Полтавською міськрадою.

Теми для написання курсових робіт:

1.Концепція роздержавлення і приватизації підприємств, землі та житлового фонду, ухваленою постановою ВР України 31.10.1991 (ВВР України. – 1991.- № 53. ст..795).

2. Станом на сьогодняшній день існує три паралельних реєстраційних процедури, що є недоцільним. На наш погляд, всі реєстраційні процедури можливо звести до однієї – реєстрації у Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Закон України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

ПИТАННЯ НА СЕМІНАР

1. Що таке земельні бони?

2. Що означає приватизація вширокому розумінні?

3. Що означає приватизація ввузькому розумінні?

4. Які існують правові моделі приватизації земельних ділянок?

5. Що таке т.з. повна модель (процедуру) приватзації?

6. Назвіть стадіїповної процедури приватзації?

7. Повна процедура приватизації застосовується при отриманні земельних ділянок для яких потреб?

8. Протягом якого строку проводиться розгляд заяви і надання дозволу на виготовлення проекту відведення?

9. В яких випадках законодавство України передбачає переважне право на отримання земельних ділянок для деяких категорій осіб?

10. Чи існують спеціальні порядки подання та підготовки до розгляду заяв про приватизацію земельних ділянок?

11. Які строки вирішення питань відведення земельних ділянок передбачені ЗК України та

Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні»?

12.Який термін виготовлення проекту відведення і яким документом це регулюється.

13.Що таке відомчі акти ненормативного характеру які в Міністерстві юстиції не зареєстовані (та і затверджені наказом), але на практиці використовуються. (Для себе – це приклад прогалин в законодавстві і розібратися з студентами, що таке відомчі акти ненор-мативного характеру).

14. Назвіть повну назву організацій районного рівня, які проводять погодження проектувідведення

15. (Для себе знайти і роздрукувати постанову КМ України від 02.04.2002 № 449 «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою», і процедуру, що регламенту- ється Наказом Держкомзему України № 43 від 04.05.1999 «Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі).

16. Для себе роздрукувати і мати на семінарські заняття Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

17. Для себе, роздрукувати і мати на семінарські заняття ст.3 ч. 7 Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

. 18. Для себе, розібратися з питанням про те, яке користування – фактичне чи обов’яз-ково правомірне (на підставі права) – є передумовою для застосування спрощеної проце-дури приватизації земельних ділянок.

19. Для себе знайти ЗК УРСР 1970 р. та ЗК України 1990 р.

20. Для себе, роздрукувати і мати на семінарські заняття Рішення Київради «Про затверд-ження Порядку набуття права на землю юридичними особами та громадянами в місті Києві» від 14.03.2002 № 313/ 1747).

21. Чипосвідчуєтехнічний паспорт права користування земельною ділянкою, чи лише відображає фактичний розмір земельної ділянки.

22. Про що говорять ст.ст. 63, 77 ЗК УРСР 1970 р.

23. Згідност.121 ЗК України які норми безоплатної приватизації земельних ділянок

24.Що таке присадибна та ділянка для ведення ОСГ.

25. За часів СРСР право користування земельними ділянками підтверджувалося документами, що не передбачали обов’язкового складання плану земельної ділянки. Станом на сьогоднішній день чи мають юридичні та фізичні особи труднощі у застосуванні спрощеної процедури приватизації?

(Зараз юридичні та фізичні особи, що мають право користування земельними ділянками, стикаються зі складнощами у застосуванні спрощеної процедури приватизації).

26. Що таке садівничі кооперативи і на підставі якого нормативно-правового акту діють?

27. Що таке об’єднання співвласників житлових будинків і на підставі якого нормативно-правового акту діють?

28.Що таке житлово – будівельні (житлові) та гаражно – будівельних кооперативи ( ч.1 ст.41 ЗК України)?

29.Яка процедура приватизації садівничих кооперативи, об’єднання співвласників житлових будинків, житлово – будівельних(житлових) та гаражно – будівельних кооперативів?

30. Як визначаються розміри прибудинкових земельних ділянок?

31. Яка процедура приватизації земельних ділянок, що належали іншим суб’єктам (т.з. «усклад-нена процедура»)?

32. Які особливостю процедури приватизації земельних ділянок, що належали іншим суб’єктам

33. Для чого призначаються землі резервного фонду?

34. Особливості процедури надання земельних ділянок для ведення фермерських госпо-дарств?

35. погодження проекту відведення проводиться з такими організаціями: назвіть їх?

36. За своєю правовою природою садівничі кооперативи є обслуговуючими і діють відповідно до Закону України «Про кооперацію» від 10.07.2003; Що означає поняття обслуговуючого коопера-тиву?

Список використаної літератури:

Відомості Верховної Ради України.- 1991. - № 53.- Ст.795.

Земельне право України: Підручник / М.В. Шульга (кер. авт. кол.), Г.В.Анісімова, Н.О.Багай, А.П.Гетьман та ін,:За ред. М.В.Шульги.- К.: Юринком Інтер, 2004. – С.78,89.

Екологічне право: Особлива частина: Підруч. Для студ. юрид.вузів і фак.: Повний акад.курс/ За ред.акад. АпрН В.І.Андрейцева. – К.: Істина, 2001.- С.231.

Земельне право України: Підручник / М.В.Шульга (кер. авт. кол.), Г.В. Анісімова, Н.О.Багай, А.П.Гетьман та ін,:За ред. М.В.Шульги.- К.: Юринком Інтер, 2004. – С.89.

Екологічне право: Особлива частина: Підруч. Для студ. юрид.вузів і фак.: Повний акад.курс/ За ред.акад. АпрН В.І.Андрейцева. – К.: Істина, 2001.- С.240.

Інформація до парламентських слухань 13.09.2005 року «Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні», - К.: Кабінет Міністрів України, 2005. –С.18.

Управління використання земель інформує. 03.05.2006 // www.dkzr.gov.ua

Хрещатик. – 2002. – 29 жовтня.

Земельне право України: Підручник / М.В. Шульга (кер. авт. кол.), Г.В.Анісімова, Н.О.Багай, А.П.Гетьман та ін,:За ред. М.В.Шульги.- К.: Юринком Інтер, 2004. – С.75.

Яницький В.П. Правові наслідки порушення порядку набуття права приватної власності на землю // Держава і право: Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. Випуск 33.-

К.: Ін-т держави і права ім.В.М.Корецького НАН Україн, 2006. – С.414.

Носік В.В. Право власності на землю Українського народу: Монографія. – К.: Юрінком Інтер, 2006. – С.294,295,502.

Еталон проекту відведення земельноъ ділянки юридичним та фізичним особам для будь-яких потреб. –Держкомзем України: Центр державного земельного кадастру. – Київ, 1999.

Офіційний вісник України. – 2002.- 14. – 19 квітня 2002 р.

Офіційний вісник України. – 1999.- 23. – 25 червня 1999 р.

Кулініч П.Ф. Скільки ж коштує безплатна земля з точки зору закону і чиновника // Юри - дичний вісник України.- 2005. - № 18.- 7-13 травня.

Офіційний вісник України. – 2003.- 31. – 15 серпня. – Ст.231.

Вісті Верховної Ради України. – 2004. -№ 51. – Ст.553.

Вісті Верховної Ради України. – 2003. -№ № 40 - 44. – Ст.356.

Інформація до парламентських слухань 13.09.2005 року «Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні», - К.: Кабінет Міністрів України, 2005. –С.29.

СНПААРК. – 2001. - № 12. – Ст. 1419.

Довідка «Про підсумки роботи Державного комітету України по земельних ресурсах за 9 місяців 2006 року» // http: www.dkzr.gov ua / terra / control /uk / publish/ printable article? Art id=42057

Поточний архів Дарнцького районного суду м.Києва за 2005 р.- Справа № 2-259 /05.

Кодекс передбачав, що призначенням присадибної ділянки є не лише будівництво та об-слуговування житлового будинку та господарських споруд (як зараз), а і ведення особис-того підсобного господарства.

Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности части второй ст.16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В.Близинской // Собрание законодательства РФ. –

2001. - № 52 (ч.2). – Ст.5014.

Відомості Верховної Ради України.- 1992. - № 36.- Ст.524.

Відомості Верховної Ради України.- 2002. - № 10.- Ст.78.

Держава планує ввести обов’язкове створення кондомініумів у новозбудованих житлових будинках.- 22.09.2005 // www. mvland.org. ua

Хрещатик. – № 161. - 2002.

Поточний архів Секретаріату Київської міської ради за 2005 р.–Реєстраційний № 713/3288.

Логоднюк О.А. Рекомендації щодо встановлення прибудинкових територій // Земельні від-носини і просторовий розвиток в Україні: матеріали Міжнар. наук. конф. – У двох частинах

(Київ, 13-14 квітня 2006 р.) / НАН України, Рада по вивченню продуктивних сил України. Редкол.: Данилишин Б.М. (відпов. ред.), Бистряков І.К., Новоторов О.С., Ніколаєнко Т.С., Кучер О. О., Осіпенко В.М. – Київ: РПВС України, НАН України, 2006.- ч.1. – С.246.

Інформація до парламентських слухань 13.09.2005 року «Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні», - К.: Кабінет Міністрів України, 2005. –С.9.

Голос України. – 2003. – 29 липня.

Цивільна справа за позовом громадянина К до Тетіївської районної ради про надання зе-мельної ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства //Поточний архів Тетіївського районного суду. – 1998 рік. – Справа № 2-195/98.

Цивільна справа за позовом громадянина В. до Тетіївської районної ради про надання зе-мельної ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства //Поточний архів Київського обласного суду. – 1998 рік. – Справа № 44Ц-92.

Ухвала Верховного суду України від 29.05.1996.

Лекція № 7. Набуття права власності на земельні ділянки за цівільно – правовими угодами.

План

1. Загальні положення.

2. Купівля – продаж

3. Міна

4. Дарування

5. Спадкування

6. Іпотека

7. Рента

1. Загальні положення.

Норми ЗК України (зокрема ст.130 ЗК) передбачають можливість купівлі – продажу земельних ділянок. Ч.1 ст.131 ЗК України передбачає можливість набуття права власності на земельні ділянки на підставітаких цивільно-правових угод, як міна, дарування, «успад-кування та інших цивільно-правових угод». ЗК передбачає, що укладання таких угод здій-снюється відповідно до вимог ЦК України, при цьому повинні враховуватися вимоги ЗК України (ч.2 ст.131).

Загальні вимоги до змісту угод. Ст.132 ч.2 ЗК України стверджує, що угоди про відчу-ження земельних ділянок незалежно від їх виду мають такі вимоги:

«а) назву сторін (прізвище, ім’я та по батькові громадянина, назву юридичної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільо-

вого призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

і) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної

ділянки за цільовим призначеннм (застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) зобов’язання сторін».

Форма угод. Згідно ч.1 ст.132 ЗК України «Угоди про перехід права власності на земель-ні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються» і вважаються укладеними «з дня нотаріального посвідчення» (ч.3 ст. 132 ЗК України). Вважаємо, що наведене положення заміщує норми ЦК України (ст.ст. 210, 657 та ін.), які передбачають, що правочини щодо відчуження нерухомого майна (у т.ч. земельних ділянок) є вчиненими з моменту державної реєстрації.

Проблема. Проблемним є питання про правові наслідки відсутності в угоді істотних умов, закріплених в належній (нотаріальній) формі.Відсутність в угоді таких умов – це по-рушення з одного боку вимог ст.132 ЗК України, яке дає підстави для визнання угоди (до-говору) недійсною (ст.215 ЦК України). З іншого боку, положення ч.1 ст.638, ст. 639 ЦК України передбачають, що «договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору». Такі норми дають підстави для висновку, що за від-сутності в угоді хоча б однієї із істотних умов угода є неукладеною, тобто угоди як такої не існує.(1). Можливість «вважати договір неукладеним» також прямо передбачений ч.8 ст.181 ГК України (щоправда, в силу положень ст. 4 кодексу до земельних відносин він не застосовується).

Судова практика давала приклади різних тенденцій при вирішенні даного питання У роз’ясненні Вищого арбітражного Суду України від 12.03.1999 № 02-5/111 перед-бачено, що «недійсною може бути визнана лише укладена угода», з чого випливає, що угоди можуть визнаватися неукладеними. Згодом у практиці господарських судів поступово відбувся від-хід від практики визнання угод неукладеними. Цей підхід ґрунтувався на позиції ВС Украї-ни, який при вирішенні окремих справ виходив з того, що визнання договору неукладеним не визнається законом способом захисту цивільних прав (ч.2 ст.16 ЦК України). Між тим, така позиція сама по собі не є підтвердженням того, що угоди, в яких відсутні істотні умови, повинні визнаватися недійсними.

На наш погляд, у випадку, якщо у договорі відсутні деякі істотні умови, такий договір як волевиявлення сторін існує, проте не може вважатися дійсним. На це по окремим різнови-дам договорів вказують положення цивільного законодавства. Наприклад, недодержання но-таріальної форми сторонами означає, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору, тобто договір в силу положень ч.1 ст.638 ЦК України, начебто, по-винен вважатися неукладеним. Але ст.ст. 219, 220 ЦК України чітко і однозначно встанов-

люють нікчемність (а не неукладність) договорів, укладених без додержання нотаріальної форми. Наведений приклад, на наш погляд, є достатнім для спростування загального вис-новку судів про те, що «недійсною може бути визнана лише укладена угода».

Вважаємо законодавчий підхід щодо визнання недійсними угод, за якими сторони «не до-сягли згоди з істотних умов в належній формі», цілком вірним з теоретичної точки зору. У разі, якщо має місце волевиявлення сторін, спрямоване на виникнення, зміну або припи-нення прав і обов’язків, проте при цьому сторони не визначилися щодо всіх істотних умов або не дотримался форми, що вимагається законом, волевиявлення сторін все-таки підпадає під визначення правочину, наведеного у ст. 202 ЦК України: «правочином є дія особи, спря-мована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків». Отже, в описаному випадку правочин має місце, проте через свої дефекти (форми або волевиявлення тощо) він в силу закону не може породжувати правові наслідки, тобто є недійсним. Говорити ж про не-укладеність правочину можна лише тоді, коли будуть відсутні будь-які дії сторін, спрямовані на виникнення цивільних прав і обов’язків.

Таким чином, вважаємо, що у разі відсутності у договорах щодо земельних ділянок істот-них умов правомірно говорити не про неукладність, а саме про недійсність таких договорів, що випливає як із чинного законодавства, так і з теоретичних основ земельного та цивіль-ного права. Про неукладність договору можна вести мову лише у випадку, коли взагалі не було волевиявлення сторін, спрямованого на виникнення, зміну або припинення їх цивіль -них прав.

Проблема. Чинний ЦК України передбачає поділ недійсних правочинів на нікчемні та ос-порювані (ст..215 та ін.). В той же час, ЗК України (ст.211) передбачає для правочинів із зе-мельними ділянками (у тому числі тих, що за ЦК України визнаються нікчемними) їх «виз-

нання» недійсними, що характерно для оспорюваних угод. На наш погляд, таке положення ЗК України не означає, що угоди із земельними ділянками,що мають ознаки нікчемності, є оспорюваними. Визнання правочину недійсним за ЗК України за своєю юридичною природою є різновидом визнання права:без визнання права судом воно не припиняє свого існування, так само, відсутність вимоги про визнання нікчемності правочину недійсним не означає, що нікчемного правочину виникли якісь права і обов’язки. З іншого боку, для усунення спірності у правовідносинах можливе визнання судом недійсним і нікчемного правочину (2).

Разом із тим, стосовно угод із земельними ділянками у правовій доктрині існує і протилеж-на думка: А.В.Луняченко та О.О.Погрібний вважають, що «особа, яка вважає, що її права порушено, звертаючись до суду, повинна вимагати не тільки застосування наслідків невід – повідної угоди, а й попереднього визнання її недійсною» (3). У будь якому випадку, вихо-дячи з міркувань доцільності при судовому розгляді варто заявляти вимогу щодо визнання недійсною навіть нікчемної угоди.

Мораторій на відчуження окремих різновидів земель. У п.15 Перехідних положень ЗК України (в ред. Закону № 490 – v від 19.12.2006) передбачено:

«15. До 1 січня 2008 року не допускається:

а ) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної

та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільо-

вого призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності гро-

мадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва,зе-

мельних ділянок, відведених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв)

для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв),

крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповід-

но до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних

часток (паїв), визначених підпунктами «а» та «б» цього пункту, запроваджуються з

1 січня 2008 року за умови набрання чинності законами України про державний земель-

ний кадастр та про ринок земель, визначивши особливості обігу земель державної та

комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж

або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначе-

них підпунктами «а» та «б» цього пункту, в частині їх купівлі- продажу та іншим спо-

собом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних діля-

нок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсним з моменту їх укладання (пос-

відчення).

Запровадження мораторію не находить підтримки у багатьох науковців. Існування морато-рію має цілу низку негативних наслідків:

--- заблокована оптимізація землеволодінь і землекористувань, що утворюються внаслідок

паювання земель сільськогосподарського призначення, стимулюються негативні явища

землекористування – черезсмужжя, вкраплення, малоземелля, далекоземелля тощо;

--- селяни старших вікових груп та їх спадкоемці, що проживають у іншій місцевості не мо-

жуть реалізувати своє право власності на землю;

--- блокується створення великих, конкурентноспроможних сільськогосподарських підпри-

емств;

--- знижується кредитоспроможність сільськогосподарс

Дата добавления: 2014-01-07