Понятие объекта недвижимого имущества. Объекты капитального строительства. Временные сооружения

Техническая инвентаризация объектов

Полномочия по ведению технической инвентаризации и технического учета объектов недвижимости

Общие положения о техническом учете и технической инвентаризации объектов недвижимости

Осуществление гражданами и юридическими лицами своих прав в отношении принадлежащих им объектов недвижимости связано с обязательным наличием государственной регистрации прав на такие объекты в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122- ФЗ.

При этом следует учитывать, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости проводится исключительно по основаниям, установленным ст. 17 Федерального закона о государственной регистрации прав.

Данной статьей, в частности, предусмотрено, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план объекта недвижимого имущества с указанием его кадастрового (инвентарного) номера, а к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план земельного участка.[

Присвоение кадастрового номера объекту осуществляется в результате проведения его кадастрового (технического) учета путем описания и индивидуализации объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), и в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Причем, присвоение кадастрового номера объекту, равно как и созда­ние указанных планов земельного участка и объекта недвижимости возмож­но только после проведения технической инвентаризации и уче­та самого объекта недвижимости и постановке на кадастровый учет земельного участка, на котором данный объект расположен.

Следовательно, государственной регистрации прав должны предшествовать два вида работ:

• работы по технической инвентаризации, описанию и учету
собственно объектов недвижимости, и

• работы по землеустройству, межеванию и постановке на ка­дастровый учет земельных участков, на которых располо­жены объекты недвижимости.

Следует заметить, что проведение полного комплекса указан­ных работ требуется лишь в двух случаях:

• в случае, если организации требуется оформить права
собственности на вновь созданный объект недвижимости;

• в случае, если организация-правообладатель по собствен­ному желанию проводит работы по оформлению прав на недвижимости, созданное или приобретенное до вступления в силу Федерального закона о государственной регистрации прав.

Во всех остальных случаях - то есть в случаях, когда требу­ется регистрация перехода права собственности на недвижимость по дого­вору или же регистрация обременения права, - перед государ­ственной регистрацией прав необходимо лишь осуществить текущую (внеплановую) техническую инвентаризацию объекта недвижимости с регистрацией текущих изменений в технических характе­ристиках объекта.

Обязанности по осуществлению технической инвентаризации объектов недвижимости, в случае их отчуждения по договору, исполняются лицом, передающим объект недвижимости, и являются определенной частью предпродажной подготовки объекта недвижимости.

Составление плана объекта недвижимости и присвоение ему инвентарного и кадастрового номера в настоящее время осуществляется организациями технической инвентаризации в рамках проведения работ по техническому описанию и учету.

В соответствии с Правилами ведения Единого государственно­го реестра объектов градостроительной деятельности (утв. При­казом Госстроя РФ от 31.05.2001 № 120) доказательством суще­ствования объекта недвижимости в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и других технических характе­ристиках является наличие записи в Едином реестре объектов градостроительной деятельности, документальной основой которого служат технические паспорта объектов.

Таким образом, единственным юридическим критерием отнесения объекта основных средств к недвижимости является наличие технического паспорта с планом данного объекта и его кадастровым номером.

Окончательный ответ на вопрос, относится ли тот или иной объект основных средств к недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации, уполномочена дать только орга­низация технической инвентаризации после проведения работ по техническому описанию и учету. Обязательным критерием отнесения объекта к недвижимости, помимо установленных статьей 130 ГК РФ, является наличие в техническом паспорте:

• графического плана объекта с привязкой к местности;

• литеры;

• экспликации с указанием адреса объекта.

Техническая инвентаризация проводится в целях выявления наличия, принадлежности, фактического пользования, состоя­ния, стоимости и учета, как отдельных объектов недвижимости, так и иму­щественных комплексов, а также их описания и документиро­вания.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности являются:

• обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

• формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности и их территориальном распределении;

• обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

• информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав;

• сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.

Государственному техническому учету и техниче­ской инвентаризации подлежат:

а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

г) бесхозяйные объекты.

Однако следует заметить, что само по себе проведение техни­ческой инвентаризации не означает «автоматической» регистра­ции прав на проинвентаризированные объекты.

В частности, бес­хозяйные объекты недвижимого имущества подлежат постановке на бухгалтерский учет учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок c ним в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. № 580 «Об утверждении положения о при­нятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей органами по государственной регистрации прав».

Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на:

• первичную;

• плановую;

• внеплановую.

Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых ранее не прово­дилась.

По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, формакоторого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Техническая инвентаризация объектов учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, может прово­диться по заявлению любого из собственников.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной техни­ческой инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических доку­ментах.

Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в ПЯТЬ лет. Документы технической инвентаризации, при условии отсутствия каких-либо изменений технических или качественных ха­рактеристик объекта учета действительны в течение указанного срока, за исключением совершения сделок с объектом недвижимости.

В этом случае, возникает необходимость проведения внеплановой инвентаризации в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ № 921 от 04.12.2000 г. (п. 9 Положения) и ФЗ «О государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним» (ст. 17).

Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных ха­рактеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, пе­реоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня ин­женерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законода­тельством Российской Федерации государственной регистрации.

Проведение первичной и внеплановой технической инвен­таризации, а также выдача гражданам и юридическим лицам по их заявлениям документов об объектах учета осуществляют­ся за плату, размер и порядок взимания которой устанавливают­ся законодательством Российской Федерации.

На территории Российской Федерации проведение технической инвентаризации регулируется постановлением Правительства Российской Федерации «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности» от 04.12.2000 г. №921.

До 2000 года техническая инвентаризация, технический учет осуществлялись специализированными государственными и муниципальными организациями БТИ.

В декабре 2000 года постановлением Правительства №921 полномочия по назначению организаций, осуществляющих техническую инвентаризацию и технический учет объектов недвижимости, в том числе жилищного фонда, были закреплены за Госстроем России.

В 2004 г. Указом Президента РФ от 09.03.2004 N 314 функции по ведению градостроительного кадастра и инвентаризации объектов недвижимости преобразуемого Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу были переданы Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости, которое в свою очередь делегировало это право ФГУП "Ростехинвентаризация" и его филиалам.

Таким образом, в настоящее время в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г..N 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», Приказом Минэкономразвития от 05.04.2005 №70 «Об утверждении положения об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства», Приказом Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по городу Москве от 24 ноября 2005 года №ТМ-15-07/6 технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства, помимо организаций БТИ, осуществляет Федеральное государственное унитарное предприятие "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости", аккредитованное на осуществление таких работ на территории города Москвы, о чем 30 ноября 2005 г. произведена запись в реестре аккредитованных организаций за №186.

Предприятие владеет единым комплексом архивных материалов по объектам недвижимости и разветвленной сетью филиалов на всей территории Российской Федерации. Это позволяет работать как на Федеральном уровне с крупными объектами, одновременно расположенными в нескольких субъектах Российской Федерации, так и с небольшими объектами инфраструктуры города.

Технический учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства, в том числе объектов нежилого фонда, промышленных объектов, инженерных сооружений и сетей (водопровода и канализации, теплофикационных установок и сетей, электрических сетей и пр.), объектов транспортной инфраструктуры, объектов незавершенного строительства, внешнего благоустройства осуществляется в сжатые сроки. Компьютерная оснащенность, использование лазерных дальномеров, автоматическая обработка данных, новейшие специализированные программы позволяют оперативно и качественно выполнять заявки заказчиков.

Применение новейших информационных технологий позволяет оперативно и качественно выполнять заявки заказчиков, среди которых ОАО «РЖД», Банк России, ФГУП «РСК «МиГ», РАО «ЕЭС России», ГУП «Московский метрополитен», Федеральная служба охраны России, Министерство обороны.

Кроме того, ФГУП «Ростехинвентаризация» осуществляет топографо-геодезические и землеустроительные работы. Предприятие в соответствии с лицензиями: на осуществление видов работ, относящихся к геодезической деятельности от 29.01.2004г. регистрационный номер МОГ-01969Г, на осуществление видов работ, относящихся к картографической деятельности от 29.01.2004г. регистрационный номер МОГ-01970К, выданными Федеральной службой геодезии и картографии России, и в соответствии с лицензией на осуществление работ, связанных с использованием сведений, составляющих государственную тайну от 15.08.2005 г. регистрационный номер 7675, выданной Управлением ФСБ России по г. Москве и Московской области является субъектом геодезической и картографической деятельности.

Московский городской филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» проводит землеустроительные работы с целью оформления земельно-правовых отношений на земельные участки и разграничения государственной собственности на землю, включающие в себя правовые, технологические и технические мероприятия:

• Проведение землеустройства в случае совершения сделок гражданами или юридическими лицами с земельными участками.

• Межевание объектов землеустройства.

• Проведение полного комплекса работ по подготовке документов для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет и регистрации прав на них.

• Территориальное землеустройство, в случаях:

 изменения границ земельного участка (участков);

 восстановления границ земельного участка;

 предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства объектов на стадии выбора земельного участка;

 перераспределения сельскохозяйственных угодий, используемых сельскохозяйственными организациями или находящихся в общей долевой собственности.

• Подготовку землеустроительной документации, необходимой для принятия органами государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления решений по управлению земельными ресурсами, а также для государственной регистрации прав на землю.

Применение современных методов цифровой фотограмметрии и картографии, использование мощного технического оснащения и современного программного обеспечения позволяют обрабатывать данные дистанционного зондирования земли, создавать ортофотопланы и цифровые модели рельефа, по этим материалам создаются и обновляются цифровые, векторные карты и планы различных видов и масштабов. Полученные таким образом картографические материалы используются как геоподоснова для формирования пространственно-ориентирванной базы данных по различным требуемым количественным и качественным характеристикам объектов недвижимости при ведении реестра объектов капитального строительства, прошедших техническую инвентаризацию.

Топографо-геодезические работы проводятся как одно из мероприятий землеустройства, так и как самостоятельный вид деятельности предприятия. С помощью современного высокоточного оборудования (электронных тахеометров, GPS приемников, наземных лазерных сканеров) производятся такие виды работ, как:

• инженерно-топографическая съемка;

• трассирование линейных сооружений;

• обмерные работы и фасадную съемку;

• геодезический мониторинг деформаций зданий и сооружений;

• инженерно-геодезические изыскания;

• съемка подземных и надземных сооружений (инженерных коммуникаций) в масштабах 1:500 - 1:5000, выполняемая на участках определенной площади и др.

Как уже было сказано выше, техническая инвентаризация и технический учет объекта предшествуют возникновению прав на него, путем проведения государственной регистрации в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав" государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество (недвижимость), к которому относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.

Не всегда собственники зданий и сооружений являются собственниками земельных участков, на которых находятся эти здания и сооружения. В гражданском обороте они (земельные участки и здания, строения и сооружения) могут участвовать независимо друг от друга, и для них может быть установлен различный правовой режим. Однако, не зависимо от оборотоспособности они имеют физическую и юридическую связь друг с другом.

В пределах одного определенного земельного участка здания можно разделить на основные и служебные. К основным зданиям относятся здания, определяющие функциональное назначение и использование участка, а также остальных зданий, строений и сооружений (служебных), обеспечивающих функционирование основного.

Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Они отличаются своей неподвижностью, неотделимостью от земельного участка, на котором они возведены. Причем, располагаться они могут как на земле, так и под землей.

Как правило, создаются такие объекты в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию их по назначению. Соответственно к ним не относятся временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т.д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т.д.).

Определение объекта капитального строительства содержится в ст. 1 (п. 10) Градостроительного кодекса РФ, согласно которому к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Что касается сооружения, то данное понятие является более сложным по содержанию. Понятие "сооружение" должно заключать в себе все остальные строения (постройки), прочно связанные с землей и не являющиеся зданиями. Тем не менее, не все сооружения являются недвижимыми вещами. Сооружение определяется как "объемная, плоская или наземная, надземная или подземная строительная система, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания людей, перемещения людей и грузов и так далее".

Так, ОК 013-94 к сооружениям относит "инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций". В качестве примеров сооружений в ОК 013-94 приводятся такие объекты, как нефтяная скважина, включающая в себя вышку и обсадные трубы; мост, включающий в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно. К сооружениям также относятся линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы и другие объекты.

Однако, как отмечают, "на сегодняшний день отсутствует даже примерный перечень сооружений, относимых к объектам недвижимого имущества", поэтому в каждом конкретном случае при решении вопроса о недвижимом характере того или иного сооружения следует исходить из критериев недвижимости, заданных ГК РФ. ГК РФ в ст. 130 недвижимым называет сооружение, которое прочно связано с землей, то есть перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Таким образом, если определенное сооружение не связано прочно с земельным участком и от этого не наносится ущерб его функциональному назначению, то такое сооружение нельзя назвать недвижимым.

Согласно стандартным терминам ГОСТа 25957-83 определены следующие типы временных объектов:

- постройка сборно-разборного (модульного) типа;

- мобильное сооружение контейнерного типа;

- мобильное сооружение сборно-разборного типа;

- плоскостное сооружение (площадка).

Кроме того, данным ГОСТом определен и обобщенный перечень объектов, отнесенных к временным:

1. Киоски и павильоны розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, их комплексы;

2. Летние кафе с киосками и павильонами;

3. Остановочные комплексы, состоящие из навеса и не более двух торговых павильонов или киосков;

4. Мини-рынки открытого типа;

5. Крытые рынки с тентовым покрытием;

6. Автостоянки открытого типа, лодочные станции и причалы;

7. Авторынки открытого типа;

8. Мобильные сооружения контейнерного типа, их комплексы (кроме стационарных автозаправочных станций контейнерного типа, оформленных как объекты недвижимости (капитального строительства), включая металлические и железобетонные гаражные боксы, размещаемые вне гаражных комплексов;

9. Мобильные аттракционы (передвижные цирки, зоопарки и др.);

10. Рекламные объекты;

11. Контейнерные площадки для бытовых отходов.

Применительно к зданиям и сооружениям используется также понятие "помещения", под которыми понимаются составные части здания или сооружения, предназначенные для длительного нахождения в них людей.

Различают как жилые, так и нежилые помещения. Они также являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. При этом следует иметь в виду, что в последнее время понятие "нежилое помещение" нередко используется в качестве компонента такого понятия, как "часть здания", которое включает в себя как жилые, так и нежилые помещения.

Возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически, в связи с этим вопрос о том, нужно ли его отнести к зданию или сооружению, решается в зависимости от общего функционального назначения объекта. Например, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то оно является зданием, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент.

Особое место среди объектов недвижимости занимают линейные (протяженные) и линейно-кабельные сооружения. Определение линейных сооружений содержится в Федеральном законе от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" под которыми в нем понимаются дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. А также в Градостроительном кодекса РФ, который понимает под такими объектами линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Причем, оба определения оставляют место для иных линейных объектов - к ним можно причислить также и мосты, туннели, сооружения метро, фуникулеры и т.п.

В городских условиях линейные сооружения находятся над или под другим линейным объектом и располагаются в основном вдоль дорог, которые также относятся к линейным объектам.

В судебной практике законодательный критерий отнесения имущества к недвижимому раскрывается следующим образом:

1. Оценочный критерий. Оценочные критерии привязаны к оценке стоимости объекта в сравнении с оценкой того же объекта после перемещения и с оценкой расходов на перемещение.

2. Наличие/отсутствие коммуникаций, их характер.

3. Наличие/отсутствие фундамента, его технические характеристики, связь фундамента с сооружением.

Таким образом, непременными условиями для вовлечения объектов недвижимости в оборот являются формирование такого объекта путем проведения технической инвентаризации и технического учета, наличие документов, подтверждающих правомерность создания такого объекта и осуществление государственной регистрации прав на него.

Дата добавления: 2014-01-07