Тема 20: Процедура оценки затратным методом

План лекции:

1. Затратный подход в оценке сейсмостойких зданий

2. Определение налогооблагаемой стоимости квартир

3. Примеропределения стоимости здания с учетом физического и моральногоизноса.

4. Определение налогооблагаемой стоимости гаражей и дачных домиков

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования". В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени. Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы: 1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. 2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора). 3. Расчет выявленных видов износа. 4. Оценка рыночной стоимости земельного участка. 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость". Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

Затратный подход в оценке сейсмостойких зданий. Затратный подход в оценке сейсмостойких зданий и сооружений основан в оценочной практике на тех же методах и подходах, что и для обычных зданий и сооружений. Сущность затратного метода оценки недвижимости заключается в определении налогооблагаемой стоимости жилых домов и квартир для Алматинской области и г.Алматы.

Определение налогооблагаемой стоимости квартир

Налогооблагаемая стоимость объектов жилья определяется как остаточная стоимость, путем умножения базовой стоимости строительства одного квадратного метра жилого здания на полезную площадь оцениваемого объекта с корректировкой на общий износ по формуле:

С = С б. х S х К физ. х К функц. х К зон. [1]

где: С - налогооблагаемая стоимость жилья, выраженная в тенге;

С б. - базовая стоимость одного квадратного метра жилья в тенге;

S - полезная площадь жилища в кв. м.;

К физ. - коэффициент физического износа;

К функц. - коэффициент функционального износа;

К зон. - коэффициент зонирования.

Базовая стоимость (Сб.) квадратного метра жилья рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества по данным за последний квартал года, предшествующего налоговому. расчетная площадь жилья (S) - полезная площадь квартиры, жилого дома. Коэффициент физического износа (К физ. для квартир), отражающий величину степени добротности оцениваемой недвижимости, определяется по

Физический износ = (Т баз. - Т ввода) х Nam/100 [2],

где: Т баз. - год начисления налога;

Т ввода - год ввода объекта в эксплуатацию;

Nam - норма амортизации.

Пример 1: Т баз.= 1998; Т ввода = 1948 г.; Nam = 2

Физический износ = (1998 - 1948) х 2/100 = 1

К физ. = 1 - 1 = 0

Если физический износ, полученный на основании нормы амортизации, окажется величиной близкой к единице, как показано в приведенном примере, т.е. здание полностью самортизировано, но продолжает свои функции, то полученный результат корректируют путем расчета износа методом определения эффективного возраста по формуле: Эффективный возраст = Срок службы - Остающийся срок службы [3], где: Физический износ = Эффективный возраст / Срок службы. К физ. = 1 - Физический износ

Срок службы принимается по Таблице 1 в зависимости от группы капитальности здания. Остающийся срок службы определяется экспертным путем на основе обследования технического состояния здания в целом, либо поэлементно с нахождением средневзвешенной величины износа здания в зависимости от доли каждого элемента в общей стоимости здания и расчета средневзвешенной величины общего износа.

Пример 2: Т баз.= 1998 г.; Т ввода = 1948 г.; Nam = 2; Срок службы = 50. Физический износ = (1998 - 1948) х 2/100 = 1; К физ. = 1 - 1 = 0

Так как на основании норм амортизации получилось, что здание полностью изношено, то расчет износа производится по эффективному возрасту. В данном примере эксперты определили, что здание может еще прослужить 10 лет. Эффективный возраст = 50 - 10 = 40 лет;

Физический износ = 40 / 50 = 0,8; К физ. = 1 - 0,8 = 0,2

исследований) ограничиться следующими положениями

Процент износа в целом здания определяется по следующей формуле: И_ф= сумма a_i х g_i / 100,

где И_ф - физический износ здания (%),

a_i - износ конструктивного элемента здания,

g_i - удельный вес стоимости конструктивного элемента от стоимости здания ориентировочно приведены ниже.

фундаменты -7%; стены и перегородки -42 %; перекрытия -12 %; кровля -3%; полы 6%; прочие элементы - 30%. Итого: 100%

Под моральным износом подразумевается несоответствие зданий, строений современным требованиям. На основе функциональных дефектов конкретного здания устанавливается размер морального износа. Например: здание не телефонизировано, стоимость устройства телефонизации составляет 0,9 % восстановительной стоимости здания, то отсутствие этого вида благоустройства оценивается в том же размере - 0,9 %.

Пример определения стоимости здания с учетом физического и морального износа.

Например: первоначальная стоимость здания определена в сумме 200 000 тенге.

Моральный износ - 12%, физический износ по конструктивным элементам: фундаменты - 50%; Стены и перегородки - 50%; перекрытия -10%; Кровля - 50%; Полы -10%; Прочие элементы -30 %. Применяя формулу получаем:

Иф =(50х7 +50х 42 +10х12+3х50+6х10+30х30): 100= 3680: 100 = 36,8 %.

Восстановительная стоимость здания 200 000 х 0.632 х0.88 = 111232 тенге. (0.632 = (100 -36,8)/100, 0.88 = (100- 12) /100)

Пример расчета стоимости квартиры

Адрес: г. Астана, ул. Пушкина; Коэффициент зонирования – 1,2;

Группа капитальности – 2; Год ввода в эксплуатацию – 1988 г.

Срок службы – 125 лет; Общая площадь – 62,4 кв. м.

Высота помещения – 2,6 м; Благоустройство полное

Комнаты раздельные; Лоджия;

Сан. Узел раздельный; Кухня больше 8 метров;

Этаж третий; Количество комнат – 3;

Сб. = 16 000 т.

С = С б. * S * К физ. * К функ. * К зон.

С б. – базовая стоимость 1 кв. метра = 16 000 т.;

S – полезная площадь квартиры = 62.4 м2;

К физ. – коэффициент физического износа определяется по формуле:

К физ. = 1 – Физический износ

Физический износ = (Т баз. – Т ввода) х Nam/100

Т баз. – год начисления налога – 1999 г.;

Т ввода – год ввода объекта в эксплуатацию – 1988 г.;

Nam – норма амортизации (таблица 1).

Физический износ = (1999 – 1988) х 0.8/100 = 0.088

Кфиз. = 1 – 0.088 = 0.912

Кфункц. = Квыс. * Кблаг. * Кплан. * Ккомн. * К этаж.= 1.01 *

· 1 * 1.133 * 1.1 * 1 = 1.26

Квыс. – коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от высоты помещения, (таблица 3) = 1.01;

Кблаг. – коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от уровня благоустроенности помещения и обеспеченности его инженерно-техническими устройствами = 1;

Кплан. – коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от планировочного решения жилого помещения:

Кплан. = Кпрох. * Кбалк. * Клод. * К с/у * Ккух. =

= 1.1 * 1 * 1.03 * 1 * 1 = 1.133

Кпрох. – комнаты раздельные = 1,1;

Кбалк. – нет балкона = 1;

Клод. – есть лоджия К лод. = 1,03;

Кс/у – раздельный сан. Узел = 1;

Ккух. – кухня больше 8 метров = 1;

Ккомн. – коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в зависимости от количества комнат в квартире (таблица 5) = 1.1;

Кэтаж. – коэффициент, учитывающий изменения рыночной стоимости в зависимости от этажа занимаемой квартиры (таблица 6) = 1;

Кфунк.= 1,01* 1 * 1,133 * 1,1 * 1 = 1,26

Кзон. – коэффициент зонирования рассчитывается Центрами по недвижимости самостоятельно по престижности районов в зависимости от анализа сделок по жилищам и в данном примере равен 1.3;

С = Сб. * S * Кфиз. * Кфунк. * Кзон. = 16 000 * 62,4 * 0,912 *

* 1,26 * 1,3 = 1 491 466 тенге (10 800 $)

Определение налогооблагаемой стоимости гаражей и дачных домиков

Налогооблагаемая стоимость гаража или дачного домика рассчитывается по формуле:

С = Сб. * S * Кфунк. * Кзон. [8],

Где:

С – налогооблагаемая стоимость гаража или дачного домика в тенге;

S – расчетная наружная площадь оцениваемого гаража в кв. м. или общая площадь оцениваемого дачного домика в кв. м.;

Сб. – базовая стоимость 1 кв. м. гаража или дачи в тенге;

Кфунк. – коэффициент функционального износа;

Кзон. – коэффициент зонирования.

Базовая стоимость (С б.) квадратного метра гаража или дачи рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества по данным за последний квартал года, предшествующего налоговому.

Расчетная площадь (S) гаража – расчетная наружная площадь гаража в кв. м., дачного домика – общая площадь домика в кв. м.

Коэффициент функционального износа вносит поправку на изменение стоимости недвижимости в результате сложившегося в настоящее время мнения о качестве недвижимости, отвечающего требованиям на момент оценки: для гаражей – материал стен, наличие емкости и месторасположения. При расчете Кфунк. Для дачных домиков учитывается только материал стен.

Рассчитывается по формуле:

Кфунк. = Кмат.стен. * Кем. [9],

Где:

К мат. Стен. – коэффициент, учитывающий материал стен:

Поправочные коэффициенты:

из кирпича 1.1

сборный из керамзитобетонных блоков 1.0

сборный из к/б блоков, облицованный кирпичом 1.05

железобетонные панели 1.0

из ж/б панелей, облицованный кирпичом 1.05

саманно-глинобитные 0.5

саманные, облицованные снаружи 0,5 кирпича 0.6

монолитные шлакобетонные 0.7

из ж/б блоков 1.0

сборно-щитовые 0.6

сборно-щитовые, облицованные 0,5 кирпича 0.75

камышитовые, облицованные кирпичом 0.55

деревянные рубленные 0.85

каркасно-засыпные 0.6

шпальные, брусья 0.75

Кем. – коэффициент, учитывающий наличие емкости в гараже:

Поправочные коэффициенты:

С емкостью – 1,1

Без емкости – 1,0

Коэффициент зонирования (Кзон.) – рассчитывается Центрами по недвижимости самостоятельно в зависимости от анализа сделок по гаражам, дачным домикам и их местоположения. Значение данного коэффициента для гаражей и дачных домиков колеблется от 0,3 до 0,9.

Дата добавления: 2014-10-22