Тема 24: Рыночный подход и рыночные методы в оценке сейсмостойких зданий и сооружений

План лекции:

1. Метод сравнения продаж

2. Последовательность этапов метода сравнения продаж

3. Метод эффективного возраста

4. Метод разбиения

5. Процедура оценки

6. Этапы оценки

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж ана логичных объектов. При использовании этого метода рекомендуется такая последовательность процедур:

1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительной стоимости зданий.

2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.

3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.

4. Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта по методике, описанной в данной главе.

5. Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетом износа (п. 3) из текущей восстановительной стоимости тех же зданий (п. 4).

6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

При оценке недвижимости методом сравнения продаж необ­ходимо сформировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого регионального рынка недвижимости. В каче­стве источников информации при создании такого рода информационной базы можно рассматривать региональные риэлтор­ские структуры, занимающиеся сделками купли-продажи не­движимости, государственные организации (бюро технической инвентаризации, региональные структуры Госкомстата и др.), публикации (журналы и газеты, рекламные буклеты и т.д.) и др. Принципиально важно то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли на данный момент заказ на оценку конкретно­го типа объекта недвижимости.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информацион­ного массива для реализации последующих этапов;

• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рас­сматриваемого объекта недвижимости;

• разработка модели, которая связывает единицы сравне­ния с показателями (элементами) сравнения;

• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

анализ скорректированных цен продаж объектов сравне­ния для определения стоимости оцениваемого объекта.

Процесс оценки

Процесс оценки — последовательность действий, выполняе­мых в ходе определения стоимости, обычно включает восемь этапов, показанных на рисунке 1.2.

На этапе постановки задачи:

• идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

• устанавливаются: цель оценки; вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная и т.д.); дата.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует прежде всего определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки — использование заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стои­мости, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик, поэтому одно­значное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке за­дачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соот­ветствии с законодательными стандартами, общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налого­обложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость, а для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересо­ванность, — рыночная стоимость имущества. Пример использования изложенной методики представлен в табл. 1.

Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды. Естественно, чем достовернее рыночная информация и чем большее число сравнимых продаж проанализирует оценщик, тем точнее полученный им результат.Однако в российских условиях это достоинство метода превращается в его недостаток. При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информационной базы.

Таблица 1 - Определение накопленного износа методом сравнения продаж

Показатель	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Откорректированная цена продажи сопоставимых объектов, млн. тенге
Стоимость участка земли, млн. тенге
Рыночная цена здания, млн. тенге.
Текущая восстановительная стоимость здания, млн. тенге
Накопленный износ, млн. тенге
Износ в процентах от восстановительной стоимости	23,1	25,8	26,5
Средний процент износа	25,1

Другой его недостаток состоит в обезличенности выявленного износа, т. е. в отсутствии дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает использование этого показателя в управлении недвижимостью. И наконец, метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.

Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:

И = (ЭВ/ЭЖ) ВС,

Где: ЭВ — эффективный возраст;

ЭЖ — срок экономической жизни;

ВС — восстановительная стоимость.

Варианты применения данной формулы: например, на основании методических приемов, изложенных в этой главе, оценщик определил текущую восстановительную стоимость здания, построенного 15 лет назад, в 360 млн. тенге. По паспорту типового проекта этого здания он получил сведения о типичном сроке его экономической жизни, который составляет 80 лет.

Если это здание, по мнению оценщика, построено согласно действовавшим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме, его эффективный возраст будет равен фактическому, а износ — бухгалтерской амортизации. Он составит 18,75% восстановительной стоимости, или 67,5 млн. тенге.

Если в результате осмотра здания у оценщика сложилось профессиональное суждение, что эффективный возраст здания вследствие плохого обслуживания превышает фактический и может быть оценен в 20 лет, то накопленный износ составит 25%, или 90 млн. тенге.

Оценщик может учесть, что здание удачно спланировано, отличается улучшенным дизайном и высоким качеством строительных работ. Это дает ему основания прогнозировать более продолжительный срок экономической жизни, например 90 лет, а заботливое содержание объекта позволяет оценить эффективный возраст в 12 лет. Тогда накопленный износ составит 13,3%, или 48 млн. тенге.

Квалифицированный оценщик способен при определении эффективного возраста здания учесть воздействие факторов функционального износа и влияние изменения окружающей среды, но все его предположения будут иметь интуитивный характер. В спорных ситуациях ему трудно убедить настороженного оппонента, и результаты такой оценки юридически уязвимы. Кроме того, метод эффективного возраста, как и метод сравнения продаж, не дает различий между типами и видами износа, а также по срокам жизни отдельных элементов здания.

Метод разбиения лишен этих недостатков. Он состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

• устранимый физический износ;

• неустранимый физический износ;

• устранимый функциональный износ;

• неустранимый функциональный износ;

• внешний износ.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

• короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

• долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

При оценке исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания отдельных видов износа.

Для сквозного примера примем следующие исходные данные: оцениваемое двухэтажное здание общей площадью 600 м² расположено на участке 800 м²; здание построено 20 лет назад и имеет расчетный срок физической жизни 100 лет; текущая восстановительная стоимость здания составляет 2,2 млрд. тенге.

Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания, и потому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.

Предположим, что при оценке здания установлена необходимость незамедлительной замены кровли и косметического ремонта интерьеров. На местном рынке строительных услуг эти работы оцениваются соответственно в 70 и 56 млн. тенге, а полная восстановительная стоимость указанных элементов на дату оценки составляет 70 и 130 млн.тенге (табл. 2).

Таблица 2 - Оценка устранимого физического износа

Название работы	Восстановительная стоимость, млн. тенге	Стоимость устранения, млн. тенге	Остаток, млн. тенге
Замена кровли
Отделка интерьеров
Итого

Теперь измеряют неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Он определяется разностью между полной восстановительной стоимостью элемента и суммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактического возраста к общей физической жизни элемента. Эта зависимость выражается формулой:

НФИк.ж.э. =(ВСэл - ∑УФИэл) ФВэл/ ФЖэл ×100

где НФИ_КЖЭ — неустранимый физический износ короткоживущего элемента;

ВС_ЭЛ — полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки;

УФИ_ЭЛ — устранимый физический износ элемента;

ФВэл — фактический возраст элемента;

ФЖэл — срок физической жизни элемента.

Процедура оценки. Для оценки жилой недвижимости наиболее подходящим является сравнительный подход, т.к. рыночные данные имеют безусловный приоритет перед расчетными. В рамках сравнительного подхода применяют два основных метода:

- Метод сравнительного анализа продаж – определение стоимости недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов* с оцениваемым, после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними;

- Метод рыночной информации – определение стоимости недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке с учетом месторасположения оцениваемого объекта.

Этапы оценки. При реализации вышеназванных методов оценки необходимо придерживаться следующей технологии:

- на первом этапе следует выявить выставляемые на продажу аналогичные объекты или недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем секторе рынка. Источниками информации могут быть базы данных агентств, занимающихся операциями с недвижимостью, Интернет-сайты и публикации в периодической печати.

- на втором этапе осуществляется проверка информации. Здесь необходимо отметить, что на вторичном рынке фактическая цена сделки может отличаться от цены, указанной в договоре купли-продажи. А при анализе информации о спросе и предложении необходимо выявить возможность торга, при котором цена предложения может измениться в сторону понижения.

- на третьем этапе осуществляется внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов-аналогов. В цену сопоставимого объекта (или объектов) вносятся поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Это делается для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый.

При оценке жилых домов часто возникает вопрос о расчете стоимости 1 кв.м подвального или цокольного§ помещения: на каком уровне оценивать – так же как и площадь этажей, расположенных выше нулевой отметки§ или по сниженной цене? Для ответа на этот вопрос необходимо проанализировать характеристики наиболее подходящего из использованных объектов-аналогов: имеет ли он подвальные/цокольные помещения и если имеет, то как они используются. Иначе говоря, оценка подвального помещения производится по той же цене, что и оценка этажей, расположенных выше нулевой отметки, при соблюдении следующих условий:

- при оценке жилого дома, в состав которого входит подвальное/цокольное помещение, использованы объекты-аналоги, также имеющие подвальные/цокольные помещения;

- способ использования и соответственно класс отделки подвала/цокольного этажа в объекте оценки и в объекте-аналоге совпадает (технические помещения, гараж, бильярдная, сауна и пр.);

При несоблюдении хотя бы одного из двух вышеперечисленных условий существует два варианта принятия решения о цене 1 кв.м подвального/цокольного помещения:

Условие, которое не соблюдается	Алгоритм действий
1. Объект оценки имеет подвал/цокольный этаж, а объект-аналог не имеет	Цена 1 кв.м подвала/цокольного этажа объекта оценки определяется от скорректированной стоимости 1 кв.м этажа, расположенного выше нулевой отметки. За основу берется градуировочная шкала отделки. Другими словами, если этажи, расположенные выше нулевой отметки, имеют отделку класса Б, а подвал/цокольное помещение имеют отделку класса Е, то для определения цены 1 кв.м подвала/цокольного этажа скорректированная цена 1 кв.м этажей, расположенных выше нулевой отметки, уменьшается на 250 долларов США. После этого применяется понижающая корректировка на 50% (как на этаж, расположенный ниже нулевой отметки).
2. Способ использования и класс отделки подвала/цокольного этажа в объекте оценки и в объекте-аналоге не совпадает	А) В данном случае возникает вопрос разбиения общей стоимости жилого дома-аналога на стоимость этажей, расположенных выше нулевой отметки, и стоимость подвального/цокольного этажа. Для этого используется механизм, описанный в условии 1: вначале производится корректировка стоимости 1 кв.м подвала исходя из градуировочной шкалы (учет разницы в отделке между этажами выше и ниже нулевой отметки), затем применяется 50%-ая понижающая корректировка на этаж. Если по объекту-аналогу за Р обозначить цену 1 кв.м этажа выше нулевой отметки, а за R – цену 1 кв.м этажа ниже нулевой отметки, то R = (P - корректировка на отделку) х 50%. Б) Если подвал/цокольный этаж объекта оценки используется как основное помещение (бильярдная, сауна и пр.), а подвал/цокольный этаж объекта-аналога используется как служебные помещения (прачечная, гараж, тепловой и элеваторный узел, бойлерная и пр.), то для определения цены 1 кв.м подвала/цокольного этажа объекта оценки необходимо сделать повышающую корректировку на отделку согласно градуировочной шкале отделки, взяв за основу цену 1 кв.м подвала/цокольного этажа объекта-аналога (при этом принимается во внимание отделка именно подвальных помещений). Напротив, если подвал/цокольный этаж объекта оценки используется как служебное помещение, а подвал/цокольный этаж объекта-аналога используется как основное помещение, поправка выполняется согласно градуировочной шкале отделки в сторону понижения (при этом принимается во внимание отделка именно подвальных помещений). Приведем пример: А) цена продажи жилого дома-аналога составляет 420 000 долл.США. Площадь этажей выше нулевой отметки 250 кв.м, класс отделки Б. Подвал в этом доме площадью 100 кв.м имеет класс отделки Д. Разобьем общую стоимость на стоимость этажей выше нулевой отметки и на стоимость подвала следующим образом: - общая цена дома - 420 000 долл.США; - пусть P – цена 1 кв.м этажа выше нулевой отметки, пусть R – цена 1 кв.м подвала. Тогда R = (P – 150) х 0,5. 250 х P + 100 х R = 250 х P + 100 х (P-150) х 0,5 = 420 000 P = 1 425 долл.США, R = 637 долл.США. Б) Цену А используем в качестве базовой актуализированной цены жилого дома в алгоритме оценки жилой недвижимости. Предположим, что после осуществления всех корректировок цена P1 по объекту оценки составит 1 500 долл.США. В) Объект оценки имеет подвал с классом отделки Г. Подвал объекта-аналога имеет класс отделки Д. Отсюда цена 1 кв.м подвала объекта оценки равна: R1 = 637 + 50 = 687 долл.США Г) Рассчитаем общую площадь объекта оценки: Площадь этажей выше нулевой отметки – 200 кв.м Цена 1 кв.м этажей выше нулевой отметки (P1) = 1500 долл.США Площадь подвала – 80 кв.м Цена 1 кв.м подвала (R1) – 687 долл.США Цена объекта оценки = 200 х 1500 + 80 х 687 = 354 960 ~ 355 000 долл.США

В случае, если для оценки подвального/цокольного этажа и этажей, расположенных выше нулевой отметки, использована разная цена 1 кв.м, общая стоимость жилого дома определяется следующим образом:

Цена жилого дома = Общая площадь этажей, расположенных выше нулевой отметки х цена P +

общая площадь подвального/цокольного этажа х цена R

Следует обратить внимание, что при оценке жилого дома встает вопрос об учете в рыночной стоимости земельного участка. Для адекватной оценки следует учитывать следующее: в стоимость жилого дома, являющегося объектом-аналогом объекта оценки, уже включена стоимость земельного участка. Поэтому если земельный участок, на котором расположен жилой дом-аналог, сопоставим по размеру с земельным участком, на котором расположен оцениваемый жилой дом, то нет необходимости в том, чтобы отдельно учитывать стоимость земли, входящей в состав объекта оценки. Однако в случаях, когда оцениваемый жилой дом расположен на участке, площадь которого существенно превышает площадь земельного участка, на котором расположен объект-аналог, следует поступать следующим образом:

- определить площадь свободной от построек земли: площадь всего земельного участка минус скорректированная площадь застройки всех строений, находящихся на участке. Скорректированная площадь застройки есть площадь застройки плюс два метра с каждой стороны здания;

- определить среднюю рыночную стоимость земли в данном районе (см. алгоритм оценки земельных участков, свободных от застройки);

- сложить ранее рассчитанную стоимость жилого дома со стоимостью свободной от построек земли.

Дата добавления: 2014-10-22