Метод сравнения продаж

Тема 25: Рыночная стоимость зданий и сооружений. Методы рыночной стоимости: метод аналоговых продаж, кумулятивный метод

План лекции:

1. Рыночная стоимость

2. Метод сравнения продаж

3. Процедура расчета рыночной стоимости

Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую собственность следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действовала компетентно расчетливо и без принуждения.

Применение метода сравнения продаж наиболее действенно для объектов, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продажах объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж сможет определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

Любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность полученной информации.

Источником получения информации по данному методу являются печатные издания, в которых публикуются объявления о продаже объектов недвижимости.

Процедура расчета рыночной стоимости:

· подбираются объекты-аналоги (не менее двух), максимально приближенные по своим характеристикам к оцениваемому и расположенные в том же районе;

· рассчитывается цена 1 м² площади объектов-аналогов;

· в цену продажи 1 м² вносится корректировка в сторону понижения, обусловленная тем, что реальная цена сделки, в среднем, ниже цены предложения на 20%:

· скорректированная цена продажи 1 м² умножается на площадь оцениваемого объекта.

1 этап. Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичными объектами на данном сегменте рынка.

Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть: собственный архив оценщика, банки данных центров недвижимости, нотариальных контор, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикация в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости, оборудования, ценных бумагах, ТМЦ, информация о проведенных аукционах, публичных и частных торгах.

2 этап. Проверка информации о сделках.

Необходимо убедиться прежде всего в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствующими состоявшимся сделкам. Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и др. характеристиках аналогичных объектов. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, поскольку часто на «вторичном рынке» в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам купли-продажи двумя сторонами, тесно связанными взаимными интересами, например между родственниками, головной и дочерней фирмами и т.п.

3 этап. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов и выявление отличия по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т. д. Все различия должны быть зафиксированы и учтены.

4 этап. Расчет стоимости данного объекта путем корректировки цен на аналогичные.

В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналогичного, в цену последнего вносят поправки, с тем чтобы определить, по какой цене мог быть продан объект, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект /15/.

При анализе цен аналогичных объектов могут применяться следующие расчетные процедуры:

· определение стоимости дополнительных элементов путем парных сравнений.

· определение корректирующих коэффициентов, учитывающих различия между объектами по отдельным параметрам.

· расчет стоимости по удельным стоимостным показателям, единым для определения группы аналогичных объектов.

Определение стоимости дополнительных элементов осуществляется путем сравнения цен у двух групп объектов: имеющих и не имеющих эти элементы. Например, таким образом можно определить стоимость вспомогательных устройств к станкам, вспомогательных сооружений к зданиям и т. д.

Определение корректирующих коэффициентов используется тогда, когда сравниваемые объекты различаются по отдельным техническим и размерным параметрам. Например: качество ремонта и отделки помещений.

Торговая марка, качество и уровень функционирования, комфортности, удобства обслуживания, страна-производитель (для импортируемого имущества) - все эти характеристики можно учесть в стоимости введением соответствующих повышающих или понижающих коэффициентов.

Расчет стоимости по удельным показателям - способ, применяемый в тех случаях, когда сравниваемые объекты функционально однородны, существенно отличаются по размеру и мощности. При этом выводятся удельные цены на выбранную единицу.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае. Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания: Оценка новых или недавно построенных объектов. В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

Методические рекомендации по определению стоимости имущества физических лиц для целей налогообложения (по г.Алматы)

Методика разработана в соответствии с Указом Президента Республики Казахстан "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" от 24.04.95 г. №2235, Законом Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» от 31.12.96. г. № 61-1, Инструкцией № 38 «О порядке исчисления и уплаты налога на имущество», утвержденной Приказом Министра финансов Республики Казахстан от 21 июня 1995 г. N 150, Стандарта Бухгалтерского Учета №6 «Учет основных средств», утвержденного Постановлением Национальной комиссии Республики Казахстан по бухгалтерскому учету от 13 ноября 1996 г. № 3, с целью единообразного расчета рыночной стоимости имущества юридических и физических лиц при исчислении налога на территории Республики Казахстан в 1998 году».

Основные понятия и определения:

рыночная стоимость - наиболее вероятная расчетная денежная сумма, за которую продажа прав собственности может быть совершена без дополнительных условий на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

полная восстановительная стоимость - вид стоимости в использовании, представляющая собой стоимость воспроизводства новой точной копии объекта собственности и из тех же или очень похожих материалов в результате переоценки на основе текущих рыночных цен на определенную дату.

остаточная стоимость - вид рыночной стоимости, которая представляет собой полную восстановительную стоимость за вычетом всех видов износа.

износ физический - это потеря стоимости, вызванная ухудшением физического состояния в результате изнашивания в ходе эксплуатации и воздействия физических процессов.

износ функциональный (моральный) - это потеря стоимости, вызванная недостатками в проектировании, моральным устареванием имущества в целом, либо использованных для его изготовления материалов, конструктивных элементов и т.д.

износ внешний - это потеря стоимости в результате действия внешних

факторов, таких как инфляция, экономический кризис, нестабильная политическая обстановка, нерациональное месторасположение, экологическая среда и других негативных факторов.

За базу оценки принимается рыночная стоимость, которая определяется с использованием методов и процедур, изложенных в Инструкции в соответствии с основополагающими принципами, установленными международными стандартами оценки.

Анализ качества массовой оценки

Для обеспечения единообразия и точности расчета налогооблагаемой стоимости недвижимости методами массовой оценки, полученные по формуле результаты сравнивают с данными о фактических ценах продаж аналогичных объектов на вторичном рынке, а в случае их отсутствия или недостаточности производят индивидуальную выборочную оценку рыночной стоимости объектов недвижимости. Точность массовой оценки определяется путем анализа относительных показателей и измеряется по двум параметрам: уровню оценки и единообразию.

Уровень оценки (Уо) соответствует общему или типичному коэффициенту цены продажи (Кпр), равному отношению расчетной налогооблагаемой стоимости объекта (С) к его рыночной стоимости (Рс).

Кпр = С/Рс

Общий уровень оценки (средневзвешенный коэффициент налоговой оценки) должен находиться в интервале от 0,9 до 1,1. Взвешенное среднее в каждой группе определяется по выборке как отношение суммы налогооблагаемой стоимости, рассчитанной методом массовой оценки, к сумме рыночных стоимостей этих объектов.

Выборка. Выборка является основой, на которой строится анализ относительных показателей стоимостей объектов недвижимости. Генеральная совокупность состоит из всех объектов недвижимости в налоговой юрисдикции, классе, микрорайоне или другой анализируемой группе объектов. Выборка состоит из объектов, по которым есть данные продаж или независимых экспертных оценок стоимости. Характеристики генеральной совокупности называются параметрами, а характеристики выборки - статистиками. Статистики, вычисляемые в процессе анализа относительных показателей, используются для получения выводов относительно генеральной совокупности объектов на основании объектов по некоторой выборке. Точность статистик, как приближений параметров генеральной совокупности, напрямую зависит от репрезентативности (представительности) выборки. Разные типы объектов должны встречаться в выборке примерно с той же частотой, что и в генеральной совокупности (в идеале выборка должна представлять собой миниатюрную копию генеральной совокупности).

Репрезентативность зависит от метода отбора и объема выборки. Метод отбора должен быть случайным, но при этом должны соблюдаться пропорции в выборке, так как объем продаж некоторых объектов выше чем их доля в генеральной совокупности. Например, соотношение однокомнатных, двух, трех и четырех комнатных квартир в генеральной выборке составляет соответственно 0,25 - 0,3 - 0,3 - 0,15. В этом случае, какое бы количество квартир не продавалось, нужно включить в выборку из 100 элементов случайные цифры по 25 однокомнатным, по 30 двух и трехкомнатным и 15 четырех комнатным квартирам. Вполне достаточным является объем выборки равный 100 объектам. Согласно теории статистики в этом случае можно быть на 95% уверенным в том, что истинный уровень оценки будет находиться в пределах 5% от расчетного. Так как нормативный уровень оценки может быть равен 10%, то выборка может содержать и более 100 элементов. При этом количество элементов в выборке должно быть не меньше количества параметров, использованных в формуле (модели) расчета, умноженным на четыре.

Дата добавления: 2014-10-22