Тема 22: Метод сравнительных единиц. Виды износа

2. Износ, виды износа. Измерение накопленного износа

3. Основные принципы расчета цены объекта методом корректировок

Метод сравнительных единиц. В данном методе единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 м² общей площади жилых зданий, 1 м³ емкости складских помещений, 1 койко-место больниц, 1 машино-место гаражей и автостоянок и т. п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к данной единице, и числа таких единиц в оцениваемом здании.

Очевидная простота метода сравнительных единиц не всегда адекватна его точности. Поэтому ему находят рациональное применение главным образом при оценке зданий, построенных по типовым проектам, на которые разработаны прейскуранты стоимости сравнительной единицы. Оценщики охотно прибегают к нему при наличии Удельных показателей стоимости строительства (УПСС), соответствующих оцениваемому объекту, используя корректирующие коэффициенты, помещенные в технической части сборников УПСС.

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость квадратного метра типичного сооружения. Расчет может быть произведен по следующей формуле:

Со - стоимость оцениваемого объекта;
Скв.м - стоимость 1 кв. м типичного сооружения на базовую дату;
So - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
Кп - коэффициент, учитывающий несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (Бюро технической инвентаризации), строительной площади (Кп " (1,1 - 1,2);
Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн-1);
Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
Кв - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;
Пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога). При отборе аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик (класс конструктивных систем), сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта будет считаться стоимостью замещения.

Основные принципы расчета цены объекта методом корректировок:

- если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то берется отрицательная поправка, т.е. со знаком «-». Если сравниваемые элементы в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то берется положительная поправка, т.е. со знаком «+». В случае если сопоставимый и оцениваемый объекты имеют одинаковые характеристики по какому-либо элементу сравнения, корректировка не вносится;

- каждая последующая корректировка вносится в скорректированную на предыдущем этапе цену;

- итоговая корректировка по абсолютному значению рассчитывается как сумма всех значений корректировок в долларах США с учетом знака. После получения окончательной суммы знак числа игнорируется, т.е. число учитывается только по модулю. Например, если по двум объектам-аналогам получены итоговые корректировки в размере –8 и 5, то минимальной корректировкой будет считаться 5, т.к. знак числа в данном случае не учитывается. Другими словами, -8 < 5, но [-8] > [5];

- правило выбора значения скорректированной цены продажи в качестве рыночной стоимости оцениваемого объекта: выбирается итоговая скорректированная цена продажи того объекта, по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально.

При оценке должно быть использовано как минимум 2 объекта-аналога. Если общие площади объекта оценки и объекта-аналога различаются более чем на 2 квадрата, целесообразно производить расчет стоимости объекта оценки исходя из скорректированной цены 1 кв.м объекта-аналога с последующим умножением на площадь объекта оценки.

Алгоритм оценки жилой недвижимости выглядит следующим образом:

Наименование показателя	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Комментарий, формула расчета
1. Базовая актуализированная цена, Ц₀	Цена предложения	Цена сделки
2. Корректировка на торг	- А₁		Размер корректировки – до -10%. Корректировка вносится в цену предложения (цены сделки не корректируются)
3. Скорректированная цена (шаг 1), Ц₁	Ц₀- А₁	Ц₀	строка 1 - строка 2
4. Корректировка на качество отделочных работ и материалов	+/- А₂	+/- Б₂	Корректировка выполняется в долларах США исходя из градуировочной шкалы отделки§
5. Скорректированная цена (шаг 2), Ц₂	Ц₁+/- А₂	Ц₁+/- Б₂	строка 3 +/- строка 4
6. Корректировка на этаж	+/- А₃	+ /-Б₃	Размер корректировки: - 5% на первый этаж, -10% - на последний этаж. Корректировка вносится со знаком «+», если объект-аналог расположен на первом или последнем этаже, а объект оценки – на промежуточном этаже. Корректировка вносится со знаком «-», если объект-аналог расположен на промежуточном этаже, а объект оценки – на первом или последнем этаже. Если объект оценки расположен на первом, а объект-аналог – на последнем этаже, делается корректировка на 5% со знаком «+», в противоположном случае со знаком «-». Корректировка не вносится, если объект-аналог и объект оценки расположены одинаково – оба или на промежуточном этаже, или оба на первом этаже, или оба на последнем этаже.
7. Скорректированная цена (шаг 3), Ц₃	Ц₂ +/- А₃	Ц₂ +/- Б₃	строка 5 +/- строка 6
8. Корректировка на угловое расположение квартиры	+/-А₄	+/-Б₄	Размер корректировки на угловое расположение квартиры - 5%. Корректировка вносится со знаком «+», если объект оценки имеет неугловое расположение, а объект-аналог расположен на углу. Корректировка вносится со знаком «-», если объект оценки имеет угловое расположение, а объект-аналог - неугловое. Корректировка не вносится, если объект-аналог и объект оценки расположены одинаково.
9. Скорректированная цена (шаг 4), Ц₄	Ц₃ +/- А₄	Ц₃ +/- Б₄	строка 7 +/- строка 8
10. Корректировка на материал стен	+/- А₅	+/- Б₅	Корректировка выполняется в процентах исходя из градуировочной шкалы материала стен§
11. Скорректированная цена (шаг 5), Ц₅	Ц₄ +/- А₅	Ц₄ +/- Б₅	строка 9 +/- строка 10
12. Корректировка на систему отопления	+/- А₆	+/- Б₆	Корректировка выполняется в процентах исходя из градуировочной шкалы систем отопления§
13. Скорректированная цена (шаг 6), Ц₆	Ц_{5 +/-}А₆	Ц_{5 +/-}Б₆	строка 11 +/- строка 12
Итоговая корректировка по абсолютному значению	А итоговая	Б итоговая	[-Строка 2 +/- строка 4 +/- строка 6 +-/ строка 8 +/- строка 10 +/- строка 12]

Износ, виды износа. Измерение накопленного износа

Износ — многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него вкладывается различное смысловое содержание. С позиции оценщика недвижимости под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Оба приведенных определения выражают единую суть, которая состоит в том, что износ проявляется в уменьшении рыночной стоимости оцениваемого имущества относительно ее первоначальной величины. Количественно он измеряется абсолютной величиной снижения стоимости имущества или в процентах от его первоначальной стоимости.

Иногда даже опытные оценщики смешивают понятие износа как уменьшения рыночной стоимости с понятием бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Вместе с тем между ними существует принципиальное различие. Оно состоит в том, что оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на старение объекта, тогда как бухгалтерский износ — нормативная величина запрограммированного возмещения стоимости снашивания материальных активов. Оценочный износ может не соответствовать возрасту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ — уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ — уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний — воздействием окружающей среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер./36, 37/

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Поскольку накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости, рассмотрим содержание основных оценочных понятий, характеризующих этот срок.

Срок физической жизни — отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.

Срок экономической жизни — время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т. е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечественной практике при технико-экономическом обосновании проекта определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок

к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст — время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст — время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни — определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

Методы оценки износа. В отечественной практике определение физического износа зданий всегда было и остается прерогативой Бюро технической инвентаризации и экспертов проект-но-технологических институтов по обследованию строительных конструкций. В этой работе они руководствуются межотраслевыми или ведомственными инструкциями.

Например: Правилами оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86 (р). М., ГГС, 1988)./ / В них перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, дана их количественная оценка. В сомнительных случаях предусмотрено вскрытие недоступных визуальному наблюдению участков строительных конструкций, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и требует значительных затрат на устранение нанесенных ему повреждений.

Если целью оценки является определение восстановительной, инвентаризационной стоимости здания, то общая величина его износа определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.

Единственное достоинство изложенного метода состоит в том, что его результаты внешне выглядят достаточно убедительно и их трудно перепроверить. Однако они всегда субъективны вследствие разного уровня квалификации экспертов. Процедура определения износа таким способом требует больших затрат времени, труда, денежных средств и может проводиться изредка, с продолжительными интервалами. Ее результаты к моменту оценки здания, как правило, безнадежно устаревают. Кроме того, они совершенно не учитывают функционального и внешнего износа, так что дают весьма скудный объем информации для оценщика недвижимости.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами:

Тема 23: Классы капитальности зданий. Коэффициент учета сейсмических воздействий на восстановительную стоимость зданий

4) Методы определения восстановительной стоимости

В практике строительствасуществуют 6 классов капитальности зданий. При этом вне класса капитальности остаются временные здания и сооружения, срок службы которых составляет не более 10 лет.

Группа капитальности	Характеристика здания	Срок службы (лет)
	Здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5-3,5 кирпича или кирпичные с ж/б или металлическим каркасом, перекрытия ж/б и бетонные; здания с железобетонными крупнопанельными стенами, перекрытия крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные
	Здания с кирпичными стенами толщиной в 1,5-2,5 кирпича, перекрытия ж/б, бетонные или деревянные; с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные
	Здания со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, легких шлакоблоков, ракушечников, перекрытия железобетонные или бетонные; здания со стенами крупноблочными или облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, мелких шлакоблоков
	Здания со стенами смешанными, деревянными рубленными или брусчатыми
	Здания сырцовые, сборно-щитовые, каркасно-засыпные, глинобитные, саманные
	Здания каркасно-камышитовые и другие облегченные

Восстановительная стоимость (ВС) - рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения. Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект. Стоимость замещения - определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений. Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет стоимости "воспроизводства", поскольку в противном случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер. С другой стороны, выбор расчета стоимости "замещения" может быть также обоснованным по причине имеющегося у оцениваемого здания признаков прежде всего функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. В общем случае выбор между стоимостью "воспроизводства" и стоимостью "замещения" зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов). Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится к блоку оценочных стоимостей "в пользовании". В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты это затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:
стоимость строительных материалов, изделий и оборудования; заработную плату рабочих; стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей; стоимость коммунальных услуг; стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты - это расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя: стоимость инвестиций в землю; гонорары проектно-сметным организациям; маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты. К косвенным расходам относят и накладные расходы. Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания. Прибыль застройщика (инвестора) - представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Методы определения восстановительной стоимости. В зависимости от цели оценки и, как следствие, закладываемой точности расчетных процедур, существует несколько способов определения восстановительной стоимости:
метод сравнительной единицы; метод разбивки по компонентам; метод количественного обследования; метод сравнительной единицы.

Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание "Индексы цен в строительстве", представляющее собой межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам Казахстана.

Метод разбивки по компонентам. Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле: Сзз =

где Сзд - стоимость строительства здания в целом; Vj - объем j-гo компонента; Cj - стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здания; Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн-1); Ки - коэффициент, учитывающий совокупный износ. Могут применяться несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам: метод субподряда; разбивка по профилю работ;
выделения затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам. Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда. В данном случае рассчитываются затраты на найм отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.) Метод выделенных затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются. Метод количественного обследования. Этот метод основан на детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Метод количественного обследования является базой для применения вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости и показывает наиболее точные результаты по сравнению с ними, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика углубленной теоретической подготовки и значительного практического опыта