Капитализация земельной ренты

Пример 2

Пример 1

Определить рыночную стоимость земельного участка при следующих исходных данных.

Стоимость или проектные затраты на сооружение здания 500 тыс. руб.

Годовой чистый доход от объекта 72 тыс. руб.

Ставка дохода на инвестиции 10%.

Продолжительность экономической жизни сооружения 50 лет.

Таблица 13

Расчетные показатели	Значение, тыс. руб.
1. Чистый доход за первый год
2. Доход от здания: 10%-ный доход на инвестиции + 2% -ный возврат инвести­ций за 50 лет = 12% (0,12 x 500 = 60)
3. Остаточный доход земли (72 - 60)
4. Стоимость земли при капитализации дохода по 10%-ной ставке на инвестиции без ограничения срока, так как земля не изнашивается (12:0,10=120)
5. Общая стоимость объекта (500 + 120)

Примечание: 2%-ный возврат инвестиций через 50 лет определен из отношения 100%:50.

Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором инвестор планирует разместить авто­заправочную станцию (АЗС) на три колонки.

Удельные капитальные вложения на одну колонку определены в 48 780 руб.

Анализ эксплуатации действующих АЗС в аналогичных по местоположению условиях позволил установить следующее:

- в течение часа на одной колонке в среднем заправляется 4 автомобиля;

- одна заправка в среднем равна 20 литрам;

- чистый доход с одного литра бензина составляет около 0,026 руб.

Планируемая доходность от объекта недвижимости - 12 %. Срок экономической жизни определен в 6 лет. Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу.

Таблица 14

Расчетные показатели	Значение, руб.
1. Стоимость воспроизводства АЗС (48 780 х 3 = 14 6340)	146 340
2. Чистый операционный доход: 3 колонки х 4 автомобиля х 24 часа х 300 дней х 20 литров х 0,026 руб. = 44 928	44 928
3. Доход от здания: 12%-ный доход на инвестиции + 16,7% возврат инве­стиций за 6 лет = 28,7% (0,287 х 146 300 = 41 988)	41 988
4. Остаточный доход земли (44 928 - 41 988 = 2940)
5. Стоимость земли при капитализации дохода по 12%-ной ставке на инвестиции без ограничения срока, так как земля не изнашивается (2940:0,12 = 24 500)	24 500
6. Общая стоимость объекта (146 340 + 24 500 = 170 840)	170 840

Капитализация земельной ренты – способ прямого использования доходного метода для оценки стоимости земли. Он выражается зависимостью:

.

Однако в Российской Федерации пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений. У нас арендуются главным образом свободные земли из государственных и муниципальных запасов, когда величина арендной платы регламентируется нормативной ценой земли, не адекватной ее рыночной стоимости. Поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты сопряжено с существенными трудностями получения достоверной информации для измерения потока будущих доходов и операционных расходов землевладельца, определения ставки их дисконтирования в текущую стоимость и коэффициента капитализации для земли.

Метод капитализации земельной ренты удобен, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. В случае сдачи сельскохозяйственных угодий и участков под коммерческое использование, арендуемых на условиях, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и за все другие расходы, этот метод является самым удачным. Если договор аренды заключен недавно или если он достаточно точно отражает текущую ситуацию на рынке аренды, сумму чистой арендной платы можно непосредствен­но капитализировать в номинальную стоимость земельной собственности.

Таблица 15

Прогнозируемая цена продажи участков (160 х 620 000), руб.	99 200 000
Затраты на освоение, руб.	-43 400 000
Общие накладные расходы (25% от 3 200 000), руб.	-24 800 000
Чистый доход без учета затрат по владению и прибыли, руб.	31 000 000
Затраты по владению и прибыль (40% от 31 000 000), руб.	-12 400 000
Номинальная стоимость неосвоенной земли, руб.	18 600 000

Допустим, например, что участок земли в деловой части города был недавно сдан в аренду на вышеупомянутых условиях за 186 000 руб. в год сроком на 10 лет. Если принять ставку капитализации равной 12%, номинальная сто­имость упомянутого участка земли составит:

186 000/0,12 = 1550 тыс. руб.

Конечно, ставку капитализации необходимо определить из анализа рынка. Договоры аренды, которые устарели и больше не отражают текущего состоя­ния рынка, следует исключить. Кроме того, как и при использовании методов «извлечения» и переноса, рассчитанные таким образом стоимости земельных участков нельзя использовать непосредственно, а только в качестве ориенти­ров при установлении стоимости единицы сравнения или базового участка для анализируемых страт.

Дата добавления: 2014-11-18