Метод разбивки на участки

Метод выделения

Метод распределения

Метод распределения (allocation) основан на принципе баланса или вклада, который утверждает, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Наиболее достоверно такое соотношение для новых улучшений, которые наиболее близко отражают оптимальное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости собственности увеличивается.

Данный метод не даёт точного значения рыночной стоимости, он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.

Предположим, что требуется оценить участок земли в курортной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 6200 до 9300 тыс. руб.

Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 2790 тыс. руб., затраты на строитель­ство типового дома составят 3100 тыс. руб., а прибыль предпринимателя и накладные расходы – 2480 тыс. руб. Итого общая стоимость составит 8370 тыс. руб., из которых земля составляет одну треть.

Следует заметить, что прибыль и накладные расходы относятся только к улучшениям, а земля оцениваетсякак свободная и доступная для улучшений. Поэтому прибыль предпринимателя и накладные расходы не распределяются на стоимость неулучшенного участка, т.е. цена участка не включает прибыль предпринимателя и накладные расходы.

Исходя из проведенных расчетов, стоимость участка земли в курорт­ной зоне может находиться в диапазоне от 1860 до 3100 тыс. руб. (1/3 от стоимости собственности). Это приближенная оценка, завися­щая от расходов на строительство дома.

Метод выделения (extraction) является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости собственности вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки (subdivision development) применяется в случаях, когда такая разбивка представляет наивысшее и наиболее эффективное использование земли. При этом цену продажи отдельного участка можно определить из сравнения продаж.

Разбивка большого земельного массива на участки – широко распространенная практика, так как этим создаются условия для более ин­тенсивного использования собственности. Внешние и внутренние улуч­шения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наиболее эффективного использования земли.

Первым шагом метода разбивки является определение количества и размеров участков исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются.

Следующий шаг – определение потенциальной выручки от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета явля­ется стоимость одного участка, определенная методом сравнения про­даж с учетом корректировок на различия.

Стоимость земельного массива определяется чистой выручкой от про­даж, т.е. разностью между потенциальной выручкой от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.

Издержки на улучшения обычно включают:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страховка, гонорары ИТР;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- прибыль предпринимателя и т.д.

Таккак освоение территории обычно занимает некоторое время и вы­ручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость зе­мельного массива определяется дисконтированием потока чистой вы­ручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагае­мой нормы отдачи проекта.

Описанный метод следует использовать осторожно. Прогнозируемое освоение должно отражать наиболее вероятный вариант использования земли. Принятые в расчет затраты должны включать прямые затраты на подготовку участка и прокладку коммуникаций, все косвенные затраты и обосно- ванный прогноз прибыли. До тех пор, пока земельный участок не поделен на площадки, прогнозируемые доходы и расходы следует дисконтировать на время реального заключения сделки. Однако после дробления каждая площадка становится отдельным владением, и его стоимость должна отражать наиболее вероятную цену продажи, за которую его можно будет предложить на данном рынке в данное время.

Дата добавления: 2014-11-18