Стратификация

АНАЛИЗ РЫНКА ПРИ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

Первым этапом оценки стоимости земли является анализ рынка, который включает в себя стратификацию, определение единицы сравнения и собственно анализ рыночной информации.

Стратификация представляет собой процесс сортировки данных по продажам объектов недвижимости и другой рыночной информации по некоторым однородным группам (стратам). При оценке земли страты должны отражать подверженные различным воздействиям рынка географические территории, различия в зонировании и других регуляторах землепользования, а также возможные варианты землепользования. Стратификация земли по географическому принципу, а затем по видам зонирования или возможному варианту землепользования позволяет разбить землевладения на ряд групп наиболее эффективно. Критерии такой классификации дают возможность при оценке стоимости рассматривать земельные участки с аналогичными или конкурирующими между собой вариантами землепользования, которые расположены на одной и той же географической территории. Процедуру стратификации можно упростить за счет использования систем кодирования местоположения варианта землепользования, иногда определяемого в законодательном порядке.

Таблица 2

Гипотетическая (возможная) система стратификации земельных участков

Зона Зонирование

Рыночная зона 01 Жилой фонд: дома на одну семью

Жилой фонд: дома на две - четыре семьи

Коммерческая недвижимость

Промышленная недвижимость

Рыночная зона 02 Жилой фонд: дома на одну семью

Жилой фонд: многоквартирные дома

Коммерческая недвижимость

Рыночная зона 03 Жилой фонд: дома на одну семью

Жилой фонд: дома на две - четыре семьи

Жилой фонд: многоквартирные дома

Коммерческая недвижимость

Промышленная недвижимость

Рыночная зона 04 Жилой фонд: дома на две - четыре семьи

Жилой фонд: многоквартирные дома

Коммерческая недвижимость

Жилые автофургоны

В табл. 2 представлен гипотетический пример стратификации земли. Все землевладения разделены на четыре рынка, а затем внутри каждого из них – на подгруппы по разрешенному правилами зонирования варианту землепользо- вания. Всего получилось 16 страт; зонирование не допускает любого варианта землепользования в каждом рынке. Если в результате в одну страту попадает слишком малое число земельных участков, что делает невозмож­ным значимый анализ, некоторые варианты землепользования по данной географической территории можно объединить; например, одну страту могут составить все варианты промышленного использования земельных участков.

Дата добавления: 2014-11-18