Сравнение методов

Пример

Метод базового участка

Пример

Определить рыночную стоимость земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.

В качестве объектов сравнения выбраны четыре земельных участка, недав- но проданных на местном рынке.

Таблица 5

Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам

№ аналогов	Цена, руб.	Размер, м^2	Физическая характеристика	Местоположение
искомый	X		холмист	на берегу реки
			»	на другом берегу реки
			»	вверх по реке
			ровный	вниз по реке
			»	в центре города

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.

Для корректировки по размерам необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере объекты 1 и 2 отличаются только по размеру. Сравнивая объекты 1 и 2, определяем корректировку на размер:

6 250 - 5 300 = 950 руб.

Для определения величины корректировки по физическим характеристикам необходимо произвести сравнение объектов 2 и 3, т.к. они различаются лишь физическими характеристиками:

5 750 - 5 300 = 450 руб.

Для определения величины корректировки по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 3 и 4, т.к. они различаются лишь этим показателем:

7450-5750=1700 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 6. Для каждого объекта сравнения получена скор­ректированная цена.

Таблица 6

Определение скорректированной цены

Характеристики	Искомый объект	Аналоги
Цена, руб.	Х
Размер, м^2		-950
Физическая характеристика				-450	-450
Местоположение			о		-1700
Корректировка, руб.		-950		-450	-2150
Скорректированная цена, руб. стоимость, руб
Стоимость искомого объек- та, руб.

В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка принимаем скорректированную цену, равную 5300 руб.

Другой прием определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения основан на определении стоимости базового, стандартного участка. Метод базового участка состоит в определении удельной стоимости базового земельного участка и в последующем сравнении с ним оцениваемых участков. В результате сравнения делаются соответствующие уточняющие стоимость поправки. Выбор земельного участка в качестве базового обусловливается местоположением и формой участка либо соотношением спроса и предложения на участки различных размеров, либо другими критериями. Метод базового участка больше подходит для участков примерно одинакового размера, но сильно отличающихся по другим параметрам.

Определить рыночную стоимость базового (реального или гипотетического) стандартного земельного участка.

В качестве объектов сравнения выбраны пять земельных участков, недавно проданных на местном рынке (объекты сравнения №1...№5). Все участки имеют примерно одинаковые размеры, но отличатся по другим параметрам Определение процента поправки производится методом экспертной оценки.

Таблица 7

Расчет стоимости по способу базового участка

Участки	Цена продажи, приведенная во времени, руб.	Обзор	Интенсивность дорожного движения	Размер, га	Цена продажи, приведенная к базовому участку, руб.
Базовый	Х	стандартный	умеренная	0.25	Х
№ 1	2500,0	»	низкая (-0,05)	0,25	2375,0
№2	3000.0	лучший (-0,15)	»	0,25	2400,0
№3	2000,0	ограниченный (+0,15)	умеренная	0,25	2300,0
№4	1600,0	»	высокая (+0,10)	0,25	2000,0
№5	3200,0	стандартный	умеренная	0,50 (-0,3)	2240,0

Рассмотрим объект сравнения № 1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 2500,0 руб.

Таблица 8

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 1

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок,%	Поправки (+, -), %
Обзор	–	не требуется
Интенсивность дорожного движения	на 5 лучше, чем у оцениваемого участка	-5
Размер, га	–	не требуется
Общая поправка	–	-5

Рассмотрим объект сравнения № 2 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3000,0 руб.

Таблица 9

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 2

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+, -), %
Обзор	на 15 лучше, чем у оцениваемого участка	-15
Интенсивность дорожного движения	на 5 лучше, чем у оцениваемого участка	-5
Размер, га	–	не требуется
Общая поправка	–	-20

Рассмотрим объект сравнения № 3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 2000,0 руб.

Таблица 10

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 3

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+, -), %
Обзор	на 15 хуже, чем у оцени-ваемого участка	+15
Интенсивность дорожного движения	–	не требуется
Размер, га	–	»
Общая поправка	–	+ 15

Рассмотрим объект сравнения № 4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 1600,0руб.

Таблица 11

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 4

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+, -), %
Обзор	на 15 хуже, чем у оцениваемого участка	+15
Интенсивность дорожного движения	на 10 хуже, чем у оцениваемого участка	+10
Размер, га	–	не требуется
Общая поправка	–	+25

Рассмотрим объект сравнения № 5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3200,0 руб.

Таблица 12

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №. 5

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (4, -), %
Обзор	–	не требуется
Интенсивность дорожного движения	–	»
Размер, га	на 30 лучше, чем у оцениваемого участка	-30
Общая поправка	–	-30

Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 табл. 7.

В рассматриваемом примере среднее значение цены - 2263,0 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) - 2300,0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет 2300,0 руб. (данные по медиане).

После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базового участка можно определять рыночную стоимость отдельных земельных участков, внося поправки наих отличительные параметры.

При правильном применении оба приведённых выше метода адекватны и должны давать приблизительно одинаковые результаты оценки стоимости земельных участков. Однако у каждого из них есть свои преимущества и недостатки. Преимуществом метода базового участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж. При внесении поправок в цены продаж для приведения их к базовому участку рассматриваются отличия в местоположении, размере, интенсивности транспортного потока, возможностях подъезда и в других факторах. Таким образом, метод может дать точные и обоснованные ориентиры для проведения дальнейших расчетов, и в случае, когда участки значительно отличаются друг от друга по пейзажу, интенсивности транспортного потока, размеру и другим важным показателям, он по своей концепции является более совершенным, чем метод единицы сравнения.

Основным преимуществом метода единицы сравнения является его отно­сительная простота. Допустим, что есть от десяти до двадцати неосвоенных участков земли в микрорайоне жилой застройки, что каждый из этих участков приведен к дате оценки, причем площадь каждого выражена в одинаковых единицах (скажем, в квадратных метрах) и все данные об участках нанесены на карту микрорайона. Располагая необходимыми сведениями об этом микро­районе, вероятно, можно легко определить достоверную величину стоимости 1кв.м его площади. Конечно, это только отправная точка, и в дальнейшем при определении стоимости конкретного участка в эту величину придется вносить поправки на квартал и отличительные характеристики, как это делается при применении метода базового участка.

Нет никаких оснований считать исключительно приемлемым использова­ние какого-то одного из этих методов. Метод единицы сравнения удобен в тех случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размеру, но относительно похожи в отношении других параметров. В таких случаях можно воспользоваться преимуществами данного метода. В то же время метод базового участка более подходит для тех страт, в которых участки приблизительно одного размера сильно отличаются по другим характеристикам. Этот метод помогает внести поправки на такие факторы при установлении стоимости базового участка.

За счет своей роли в производстве товаров и услуг земля является одним из факторов производства и обладает определенной стоимостью. Эта стоимость выглядит как некоторая остаточная величина, после того как все другие факторы производства «заработали» доход.

Стоимость земли особенно чувствительна к показателям, связанным с расположением участка, и на нее может оказывать влияние зонирование или ограничения на варианты землепользования. Метод сравнения продаж является наилучшим методом оценки стоимости земли, однако, когда нет достаточной информации по продажам, следует использовать и другие методы.

Дата добавления: 2014-11-18