Метод единицы сравнения

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Известно около двадцати методов оценки земельных участков. Классификация основных методов приведена в табл. 4.

Таблица 4

Классификация основных методов оценки земельных участков

Виды стоимости	Подход	Метод	Характеристика
Рыночная	Сравнительный	Сравнения продаж (способы единицы сравнения и базо- вого участка)	Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения
Переноса (способы распределения и выделения)	Определяются соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений. Цена продажи объекта недвижи-мости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка
Доходный	Прямой капитализации	Основан на оценке земли по доходности путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка
Капитализации дохода по периодам	Строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости
Техники остатка дохода для земли	Базируется на классической теории экономики земли, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный
Затратный	Изъятия	Определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа
Определения затрат на освоение (разбивка на участ- ки)	Заключается в определении общей стоимости земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы
Оценки по затратам на инфраструктуру	Состоит в том, что при оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель
			Продолжение таблицы 4
Нормативная		–	Основан на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными, руководящи-ми и регламентирующими документами феде- рального и муниципального уровней и предполагающими однозначность оценивания собственности

Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж, который всегда предпочтительнее, если есть информация о достаточном числе сделок. Есть два принципиальных подхода к оценке земли – метод единиц сравнения и метод базового участка.

При использовании этого метода определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой страты. Среднее значение можно найти путем расчета медианной или средней цены продажи за единицу сравнения. Типичное значение находят путем тщательного рассмотрения имеющейся информации, анализируя ее в соответствии с вышеописанной процедурой и делая обоснованный вывод. Высокие средние отклонения по стратам показывают, что, возможно, необходимы дальнейшие уточнения. Когда число продаж невелико или когда сведения о сделках не внушают доверия, можно выбрать величину стоимости единицы сравнения (удельной стоимос­ти), которая много выше или ниже математического среднего или медианного значения. В любом случае цифры по каждой страте должны, по возможности, отбираться на основании рыночной информации, но кроме того они должны отражать действительность и необходимо обеспечить сопоставимость их с данными по другим стратам.

Рассмотрим еще раз табл. 3, которая показывает медиану и среднее отклонение цены продажи за 1 квадратный метр по каждой страте в гипотетической юрисдикции. Можно использовать вычисленные на компьютере медианы в качестве стоимостей единицы сравнения. Эта методика хорошо сработала бы при наличии достаточной информации по продажам, что мы имеем по категории жилой застройки домами на одну семью и по некоторым другим стратам. Там, где число продаж недостаточно, можно прибегнуть к субъективному анализу реальности расчетных медианных значений и посмотреть, насколько они соответствуют аналогичным данным по другим стратам: если медианные значения выглядят разумно приемлемыми, их можно использовать для определения стоимости единицы сравнения; если же нет – придется использовать другие данные.

Если в пределах страты было слишком мало сделок, но цены продаж за единицу сравнения близки по нескольким стратам, при определении стоимости единицы сравнения страты можно объединить.

Например, в табл. 3 можно объединить категории жилых многоквар- тирных домов и крупных коммерческих объектов.

Как только для каждой страты определена стоимость единицы сравнения, производится уточнение на уровне отдельных земельных участков. Одной из используемых здесь методик является определение удельной стоимости для каждого квартала. Такой прием позволяет учесть большинство отклонений в пределах некоторой территории, а в показатели отдельных земельных учас­тков вносятся лишь незначительные поправки. Можно оценить стоимость единицы сравнения для участков с разным расположением в пределах некоторого квартала путем определения их относительной привлекательности. Лучше всего это сделать путём анализа нанесенной на карту рыночной информации. В микрорайонах жилой застройки одну и ту же величину стоимости единицы сравнения можно с полным основанием применить ко многим кварталам микрорайона, если не к большинству их. В других случаях удельная стоимость может существенно колебаться от одного квартала к другому из-за различий в архитектурных стилях или по другим основаниям. В общем случае участок земли стоит дороже, если окружающие его здания имеют привлекательный вид, добротную конструк­цию и содержатся в хорошем состоянии. Неизбежные различия возникают из-за разницы в интенсивности транспортного потока, в уровне шума, из-за близости парков и школ и т.д. Стоимость земельных участков коммерческого назначения может сильно отличаться от одного квартала к другому в зависи­мости от интенсивности транспортного потока и других факторов.

Дата добавления: 2014-11-18