Анализ данных по землевладению

Единицы сравнения

В пределах страт землевладения следует анализировать и оценивать в соответствии с общими единицами сравнения. Цены продаж выражаются в ценах за какую-то единицу. Выбранная единица должна соответствовать базовому параметру, по которому проводится анализ и продажа землевладе­ний на данном рынке. Для земли под жилую застройку принятыми единица­ми сравнения являются участок, квадратный метр площади, а иногда метр протяженности фронтальной границы. Для магазинов и большинства других вариантов коммерческого землепользования обычно используют квадратный метр пло­щади или метр протяженности фронтальной границы, хотя для крупных участков коммерческого или промышленного использования земли в качестве единицы сравнения часто принимают квадратный метр площади. Для больших площадей неосвоенных земель другой хорошей единицей сравнения является допустимое число сооружений на данной площади, например количество площадок под строительство жилых домов, разрешенное в соответствии с существующими правилами зонирования. Для сельскохозяйственных угодий в качестве единицы сравнения часто используется урожайность определенной культуры на квадратный метр.

Как только продажи стратифицированы и цены выражены в соответству­ющей общей единице сравнения, можно определить характер и тенденции изменения стоимости землевладений. Для выявления и наглядного представ­ления этих тенденций используется три способа — нанесение данных о сделках с землей на карту стоимости, расчет описательных статистик и графическое изображение данных о стоимости земли.

Нанесение на карту данных о стоимости земли. Карты, на которых нанесены данные о продажах земельных участков и другая рыночная информация, дают адекватную картину характера колебаний стоимости земли. Во многих юрисдикциях нанесение данных о заключенных сделках на карты стоимости земли вошло в установившуюся практику. Перед инвентарной проверкой конкрет­ного района можно затребовать карты, показывающие такую рыночную информацию, как цена продажи, цена продажи за единицу сравнения, дата продажи и коэффициент цены продажи, полученный при текущей оценке. Вместо номинальных цен продаж на карту можно нанести цены продаж, приведенные к дате оценки, если таковые данные есть.

На более сложном уровне первичная обработка информации с помощью компьютера позволяет создать карты, показывающие выборочные данные в желаемом объеме и формате. Перед инвентарной проверкой или переоцен­кой какого-то района можно затребовать подготовку карт землевладений с нанесением сведений о продажах и другой выборочной информации. Хотя это и требует значительных затрат, компьютеризованные картографические системы, наряду с другими преимуществами, обеспечивают эффективный анализ зем­левладений и являются хорошим подспорьем в работе.

Описательные статистики. Описательные статистики, весьма полезный инст­румент при анализе характера и тенденций изменения стоимости земли, вклю­чают в себя: число неосвоенных земельных участков; количество продаж; меры центральной тенденции, в частности медиана и среднее; показатели дисперсии, например диапазон отклонений, среднее отклонение, стандартное отклонение.

Показатели основной тенденции и дисперсию необходимо рассчитывать для цен продаж (или других показателей рыночной стоимости), отнесенных к общим единицам сравнения. Таким образом, меры центральной тенденции будут показывать типичную или среднюю цену продажи за единицу. Аналогично мера дисперсии покажет уровень колебания, выраженный в стандартных единицах.

Таблица 3

Описательные статистики оценки стоимости земли

    Зона

Число участков

Число продаж

 

Процент проданных участков

Цена продажи за 1кв.м, тыс. руб. Медиана Среднее отклоне- ние  

Рыночная зона 01

Жилой фонд: дома на одну семью

8,6

2,85

0,84

Жилой фонд: дома на две - четыре семьи

12,20

4,34

2,5

Мелкие объекты коммерческой недвижимости

15,6

5,67

3,98

Крупная коммерческая недвижимость

12,5

7,35

3,17

Рыночная зона 02

Жилой фонд: дома на одну семью

14,3

1,36

0,42

Жилой фонд: многоквартирные дома

11,4

6,35

1,65

Мелкие объекты коммерческой недвижимости

11,7

4,88

1,4

Рыночная зона 03

Жилой фонд: дома на одну семью

8,00

1,98

0,55

Жилой фонд: дома на две - четыре семьи

15,8

3,78

2,42

Продолжение таблицы 3

Жилой фонд: многоквартирные дома			10,00	6,14	1,12
Мелкие объекты коммерческой недвижимости			9,8	7,55	3,33
Крупная коммерческая недвижимость			12,2	7,64	2,67
Рыночная зона 04
Жилой фонд: дома на две - четыре семьи			17,8	5,01	2,89
Жилой фонд: многоквартирные дома			12,5	6,09	1,22
Мелкие объекты коммерческой недвижимости			7,2	5,83	3,14
Жилые автофургоны			8,60	1,67	0,26
Итого:
Жилой фонд: дома на одну семью			10,8	1,87	0,75
Жилой фонд: дома на две - четыре семьи			14,7	4,69	2,51
Жилой фонд: многоквартирные дома			11,40	6,22	1,3
Мелкие объекты коммерческой недвижимости			9,70	6,69	3,89
Крупная коммерческая недвижимость			9,80	7,55	2,99

В табл. 3 приведены некоторые из этих статистик для гипотетических данных по стратам. Статистический анализ полезен с разных точек зрения.

Во-первых, количество продаж по каждой категории говорит, какие категории содержат достаточное число сделок. В таблице приведен пример, из которого видно, что по категориям многоквартирных жилых зданий и крупных коммерческих объектов число продаж по отдельным рынкам недостаточно, и эти категории можно в дальнейшем анализе объединить.

Во-вторых, меры центральной тенденции (медиана) и дисперсии (среднее отклонение) дают хорошее представление не только о типичной цене продажи за единицу сравнения, но, кроме того, и о согласованности данных, а следовательно, об уровне достоверности расчетных показателей основной тенденции. Например, на рыночной зоне 04 сравним среднее отклонение цены продажи за 1 кв.метр по участкам, предназначенным под жилые автофур­гоны, и участкам, которые, в соответствии с зонированием отведены под мелкие коммерческие структуры. Очевидно, что медианная цена продажи за единицу площади будет служить более надежным показателем рыночной стоимости для первой категории, чем для второй. В результате выясняется, что с оценкой участков под жилые автофургоны больших проблем не будет, участки под коммерческое использование потребуют проведения более детального анализа.

Графический анализ позволяет выявить постоянные взаимосвязи между данными, что облегчает определение величины поправок. Вообще, цена продажи за единицу площади является зависимой переменной, и ее следует откладывать по вертикальной оси графика. В качестве независимой переменной можно принять любую другую переменную, по которой есть достаточная информация; она будет откладываться по горизонтальной оси.

Одной из переменных, представляющих особый интерес, является количество единиц сравнения, т.е. количество квадратных метров, протяженность фронтальной границы в метрах или число сооружений, которое можно возвести на данной площади Часто наблюдается отрицательная зависимость между числом единиц сравнения и ценой продажи за единицу: чем больше число единиц, тем ниже цена за единицу, по крайней мере до некоторой определенной величины. B графическом виде эта зависимость дает кривую (в виде плотного разброса данных) с наклоном вниз — стандартную кривую рыночного спроса, показанную на рис. 3. График такого рода помогает наглядно представить соотношение и внести надлежащие поправки в таблицы оценки земли.

Цена продажи за метр

протяженности фронтальной

границы, руб.

Глубина, м

Рис. 3.График цены продажи за метр протяженности фронтальной границы

Другую информацию о землевладении – например, расстояние до центральной деловой части города или до другого центра, оказывающего влияние на стоимость участка, данные о глубине участка и т.д. – можно проанализировать тем же способом.

Дата добавления: 2014-11-18