Тема 12. Правовой режим земель населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов

1. Понятие и состав земель населенных пунктов.

2. Субъекты и правовые формы использования земель населенных пунктов.

3. Особенности государственного управления землями населенных пунктов.

4. Планирование использования земель населенных пунктов. Градостроительные требования, предъявляемые к использованию земель населенных пунктов.

5. Порядок использования и охраны земель населенных пунктов.

6. Правовой режим земельных участков, предоставленных для жилищного и гаражного строительства.

7. Правовой режим земельных участков, предоставленных гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных.

8. Правовой режим земель садоводческих товариществ.

9. Правовой режим земель дачных кооперативов.

К землям населенных пунктов отнесены земельные участки, предоставленные для развития сельских населенных пунктов, городов и поселков городского типа, других населенных пунктов. В состав земель населенных пунктов входят земли застройки, земли общего пользования, земли сельскохозяйственного назначения, земли, занятые лесами, земли промышленности, связи, транспорта, энергетики, обороны и иного назначения.

Особенностью использования земель городов является то, что оно осуществляется в соответствии с генеральными планами городов и планами землеустройства территорий этих городов. Следует знать круг объектов земельных отношений и субъектов прав на земельные участки в городах. Необходимо изучить особенности государственного управления, планирования использования и порядок использования земель населенных пунктов.

К землям населенных пунктов относятся земли, земельные участки, расположенные в границах городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, за исключением земель, отнесенных к иным категориям в этих границах (ст. 6 Коз).

Таким образом, земли этой категории имеют общий признак – территориальное расположение внутри границ населенных пунктов, для размещения и развития которых они используются.

Поэтому необходимо разграничивать земли населенных пунктов как самостоятельную категорию земель и территорию населенных пунктов как административно-территориальных и территориальных единиц, которая включает в себя земли разных категорий. Такой подход фактически разрушает целостное правовое регулирование данной категории земель.

Не все земли в границах населенных пунктов будут отно­ситься к этой категории, хотя их функциональное назначение обладает определенным единством, связанным с обеспечением территориального развития населенных пунктов.

Общее целевое назначение этой категории земель в за­конодательстве не определено, но оно может быть выведено из градостроительного значения населенных пунктов, которые являются центрами территориального расселения.

Населенные пункты являются составной частью систем расселения, создаваемых в процессе градостроительной деятельности, которая регулируется Законом Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. № 300-3 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь». Поэтому размещение и развитие населенных пунктов всех видов, в том числе потребности в земельной территории, определяются долгосрочными градостроительными проектами общего планирования, к которым относятся:

- на республиканском уровне – государственная схема комплексной территориальной организации Республи­ки Беларусь;

- на региональном уровне – схемы комплексной территориальной организации областей и иных административно-территориальных и территориальных единиц;

- на местном уровне – генеральные планы городов и других населенных пунктов.

Земли населенных пунктов входят в состав их территории и являются территориальным ресурсом для их размещения и развития.

Классификацию земель населенных пунктов по составу можно проводить в соответствии:

- с административным статусом населенных пунктов;

- функциональным назначением этих земель в градостроительной деятельности.

Юридическое понятие населенных пунктов и их классификация дается в административном законодательстве.

Населенный пункт – это компактно заселенная часть территории Республики Беларусь, имеющая необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан жилые и иные здания и сооружения, собственное наименование и установленные в соответствующем порядке территориальные пределы (Закон Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. «Об административно- территориальном делении и порядке решения вопросов административно - территориального устройства Республики Беларусь»).

Классификация населенных пунктов проводится по ад­министративно-территориальному признаку на городские и сельские с учетом численности проживающего населения, уровня развития и специализации производственной и социально-культурной инфраструктуры, государственных функций, осуществляемых на соответствующей территории.

С учетом этой классификации в земельном законодательстве выделяются земли городов, земли поселков городского типа и земли сельских населенных пунктов, для которых имеются особенности государственного регулирования в области использования и охраны земель.

По функциональному назначению состав земель населенных пунктов может быть определен с учетом того, что эти земли имеют многоцелевое назначение и используются для различных потребностей жителей населенных пунктов.

В земельном законодательстве разграничение земель населенных пунктов на виды по целевому назначению не закреплено, однако с учетом правового режима земель можно выделить некоторые специфические виды, существующие только в населенных пунктах:

- земли под застройкой – земли, занятые капитальными строениями (зданиями, сооружениями), а также земли, прилегающие к этим объектам и используемые для их обслуживания;

- земли общего пользования – земли, занятые улицами, проспектами, площадями, проездами, набережными, бульварами, скверами, парками и другими общественными местами;

- земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных.

Функциональное назначение земель, находящихся в пределах границ населенных пунктов, независимо от того, к какой категории они относятся, определяется с учетом функционального зонирования территории населенных пунктов, которая не совпадает с разделением земель на виды.

Земли в пределах черты населенных пунктов находятся в ведении соответствующих исполкомов в соответствии с административным статусом населенного пункта:

- Минский городской, городские (городов областного подчинения) исполкомы ведают землями в границах г. Минска, городов областного подчинения;

- районные исполкомы – землями в границах городов районного подчинения, сельских населенных пунктов, поселков городского типа, дачных кооперативов, садоводческих товариществ, за исключением тех, решения по которым принимаются сельскими (поселковыми) исполкомами;

- сельские, поселковые исполкомы — принимают решения об изъятии и предоставлении земельных участков из земель в границах сельских населенных пунктов, поселков городского типа гражданам для строитель­ства и (или) обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме, для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей; ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных.

Земли населенных пунктов используются в соответствии с утвержденными в установленном порядке градостроитель­ными проектами, которые имеют обязательный характер и представляют собой систему взаимоувязанных проектных документов градостроительного планирования, определяющую направления и условия градостроительного развития и использования межселенных территорий, населенных пунктов и их частей (ст. 1 Закона об архитектурной, гра­достроительной и строительной деятельности).

Для населенных пунктов разрабатываются следующие градостроительные проекты:

- общего планирования – генеральные планы городов и других населенных пунктов;

- специального планирования – проекты границ пригородных зон; проекты и схемы социальной, производственной, транспортной, инженерной инфраструктуры;

- детального планирования – проекты планировки отдельных частей территории населенного пункта.

Градостроительные проекты разрабатываются государственными органами архитектуры и строительства и утверждаются органами, которые осуществляют государственное регулирование в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (Президентом Республики Беларусь; Советом Министров Республики Беларусь; местными исполнительными и распорядительными органами).

До утверждения градостроительные проекты проходят обязательную государственную экспертизу градостроительных проектов (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 октября 2008 г. № 1476), а также государствен­ную экологическую экспертизу в порядке, предусмотренном экологическим законодательством (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 19 мая 2010 г. № 755).

Градостроительные проекты, утвержденные в установленном порядке, становятся обязательными для выполнения всеми юридическими и физическими лицами, а также учитываются при изъятии и предоставлении земельных уча­стков из земель населенных пунктов.

Земельные участки на территории населенных пунктов могут предоставляться любым юридическим и физическим лицам для любых целей и на любых правах: в пожизненное наследуемое владение, постоянное и временное пользование, частную собственность, аренду и др.

Для тех земель, которые входят непосредственно в эту категорию, существуют специальные ограничения по предоставлению земель в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций (ст. 13 КоЗ), которые касаются:

а) земель общего пользования;

б) земель, целевое назначение которых в соответствие генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, схемами землеустройства районов и землеустроительной документацией предусмотрены для целевого использования, исключающего их предоставление в собственность;

в) земли населенных пунктов на площадях залегания месторождений полезных ископаемых.

Земельные участки предоставляются органами, в ведении которых находятся земли населенных пунктов, в соответствии с функциональным зонированием территории населенного пункта, которое устанавливается градостроительными проектами.

Функциональные зоны на территории населенного пункта установлены Законом «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» и включают:

1) жилые зоны;

2) общественно-деловые зоны;

3) производственные зоны;

4) зоны транспортной, инженерной инфраструктуры;

5) рекреационные зоны;

6) сельскохозяйственные зоны;

7) зоны специального назначения;

8) иные территориальные зоны, определенные законодательством.

Эти зоны разделяются по преимущественному функциональному использованию территорий населенных пунктов и могут включать земельные участки, которые будут относиться к землям различных категорий.

Местные исполнительные и распорядительные органы с учетом местных условий могут устанавливать иные территориальные зоны.

Территориальные зоны в населенных пунктах могут включать в себя территории общественного пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, скверы, бульвары, водоемы и иные объекты).

Земельные участки для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания квартиры в блокированном жилом доме могут предоставляться гражданам Республики Беларусь в пожизненное наследуемое владение, частную собственность или аренду по решению сельских, поселковых, городских (городов областного подчинения), районных, Минского городского исполнительных комитетов в следующих размерах:

- в городах – от 0,05 до 0,15 га;

- в сельских населенных пунктах, поселках городского типа – от 0,15 до 0,25 га.

В частную собственность данные земельные участки пре­доставляются по результатам аукционов по продаже земельных участков, которые проводятся в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, за исключением случаев, установленных Президентом Республики Беларусь (п. 5, 6 Указа от 27 декабря 2007 г. № 667).

Без проведения аукционов земельные участки предоставляются:

- гражданам Республики Беларусь – для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах, за исключением г. Минска и областных центров;

- в областных центрах – гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- в г. Минске – многодетным семьям, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Указом Президента от 27 декабря 2007 г. № 667 установлена норма, которая уточняет правовые формы использования участков гражданами, предоставляемые без проведения аукциона. Так, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий такие участки предоставляются в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду по их желанию, а не состоящим на учете нуждающихся – в частную собственность или аренду.

Юридическим лицам для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности согласно критериям, определенным законодательными актами), обслуживания многоквартир­ных жилых домов земельные участки могут предоставлять­ся в постоянное или временное пользование (ст. 15, 16 КоЗ) без проведения аукциона.

Собственникам имущества совместного домовладения, товариществам собственников, уполномоченным лицам по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения земельные участки могут предоставляться без проведения аукциона и в аренду (п. 6 Указа от 27 декабря 2007 г. № 667).

В соответствии с Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков земельные участки предоставляются без предварительного согласования места размещения участка для строительства объекта (при наличии утвержденной градостроительной документации):

- гражданам – для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов либо получившим такой дом по наследству;

- юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям – для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных и многоквартирных жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры в границах населенных пунктов.

В заявлении на получение земельного участка указываются источники финансирования строительства жилого дома. Необходимые для рассмотрения заявления документы запрашиваются исполнительным комитетом в соответствующих организациях.

Заявление о предоставлении земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома рассматривается на основании перечней свободных (незанятых) земельных участков, сформированных исполнительным комите­том, с учетом утвержденного генерального плана сельского населенного пункта, поселка городского типа, проекта де­тального планирования города.

Земельные участки для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания квартиры в блокированном жилом доме предоставляются в частную собственность граждан Республики Беларусь по их кадастровой стоимости за исключением земельных участков, предоставляемых в частную собственность по результатам аукционов, сто­имость которых определяется по результатам аукциона и не может быть ниже кадастровой стоимости.

Земельные участки для гаражного строительства могут предоставляться следующим субъектам:

- гражданам Республики Беларусь на праве временного пользования (до 10 лет) – для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей на придомовых территориях;

- юридическим лицам – для строительства и (или) обслуживания гаражей и автомобильных стоянок в постоянное или временное пользование (ст. 15, 16, 41 КоЗ).

Предоставление земельных участков для индивидуального гаражного строительства граждан ограничено и предусмотрено только для определенных категорий граждан, которые названы в земельном законодательстве:

- инвалидам I и II групп, инвалидам с нарушением опорно-двигательного аппарата, инвалидам Великой Отечественной войны либо гражданам, заболевшим и перенесшим лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалидам, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС, являющимся собственниками транспортных средств;

- гражданам Республики Беларусь, зарегистрированным по месту жительства в многоквартирных жилых домах, расположенных в сельских населенных пунктах, являющимся собственниками транспортных средств.

Гражданам земельные участки предоставляются по решению сельского, поселкового, районного, городского (г. Минска, городов областного подчинения) исполкома, а жителям сельских населенных пунктов – по решению сельских (поселковых) исполкомов без предварительного согла­сования места размещения участка.

Поскольку временный индивидуальный гараж является некапитальным строением, право временного пользования возникает в упрощенном порядке – с момента принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка без государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права временного пользования (ст. 20 КоЗ).

Юридическим лицам (гаражным кооперативам и кооперативам, осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок, которые являются некоммерческими организациями и относятся к потребительским кооперативам) земельные участки предоставляются по решению соответствую­щих исполнительных комитетов, кроме сельских, которые такими полномочиями не наделены.

Правами на землю в данном случае обладает сам кооператив как юридическое лицо.

В соответствии с Положением о создании и деятельности гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 43, местный исполнительный и распорядительный орган после государственной регистрации кооператива принимает решение о предоставлении ему земельного участка для строительства и эксплуатации гаражей (автомобильной стоянки) в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель.

Поскольку данные участки предоставляются для строительства и эксплуатации капитальных строений (гаражей и стоянок), земельные участки предоставляются в общем порядке с предварительным согласованием места размещения земельного участка.

Земельные участки, предоставленные кооперативу, образующие территорию кооператива, осваиваются за счет его средств.

Освоение территории кооператива производится в соответствии с утвержденным в установленном порядке архитектурным проектом или утвержденной частью строительного проекта.

Перепланировка территории кооператива без внесения изменений в утвержденный архитектурный проект или утвержденную часть строительного проекта не допускается.

Государственная регистрация создания земельного участка, а также возникновения, перехода прав, ограничений (обременений) прав на этот земельный участок, создания капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на нем, и прав на них осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Членам гаражных кооперативов земельные участки на территории кооператива не предоставляются, поэтому самостоятельных прав на землю члены кооператива не имеют, а обладают только правами на возводимый гараж.

По действующему земельному законодательству земли для ведения личного подсобного хозяйства не относятся к землям сельскохозяйственного назначения, несмотря на их преимущественно сельскохозяйственное назначение.

Статьями 12, 14 КоЗ установлено, что земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются в частную собствен­ность, пожизненное наследуемое владение в сельских населенных пунктах, поселках городского типа гражданам Республики Беларусь зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах. По этому признаку земли для ведения личного подсобного хозяйства можно относить к землям населенных пунктов. Предоставление участков для данной цели производят сельские и поселковые исполнительные комитеты.

Субъектами данного вида землепользования являются:

- граждане Республики Беларусь, которым земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются в частную собственность или пожизненное наследуемое владение и дополнительно в аренду;

- иностранные граждане и лица без гражданства, которым земельные участки для этой цели предоставляются только в аренду и которые могут иметь в частной собственности или пожизненном наследуемом владении участки, полученные по наследству от своих родственников.

Правовой режим земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, формируется с учетом некоммерческого характера данной деятельности.

Размер земельных участков, находящихся в личном подсобном хозяйстве, нормируется независимо от того, на каком праве предоставлен этот земельный участок.

Размер земельного участка, предоставляемого для ведения личного подсобного хозяйства в частную собственность или пожизненное наследуемое владение, не может превышать 1 га с учетом размера земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания квартиры в блокированном жилом доме в этом населенном пункте. Для ведения личного подсобного хозяйства в таком населенном пункте дополнительно могут предоставляться в аренду земельные участки в размере до 3 га включительно.

Размер земельного участка, предоставляемого в сельском населенном пункте, поселке городского типа иностранному гражданину, лицу без гражданства, зарегистрированному по месту жительства в этом населенном пункте, для ведения личного подсобного хозяйства в аренду не может превышать 4 га с учетом размера земельного участка, предоставленного в этом населенном пункте для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме.

Конкретные размеры участков в этом случае устанавливаются сельскими (поселковыми) исполнительными и распорядительными органами, которые предоставляют такие участки, в зависимости от местных условий и особенностей, волеизъявления лица, которому он предоставляется, и других обстоятельств. Местоположение данных участков определяется в соответствии с градостроительной планиро­вочной документацией, утвержденной для данного населенного пункта. Законодательство не содержит требования о предоставлении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства непосредственно возле жилого дома.

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются без аукциона, в том числе в частную собственность и аренду, в упрощенном порядке, т.е. без предварительного согласования места размещения участка. Плата за заключение договора аренды не взимается.

Сведения о личном подсобном хозяйстве заносятся в хозяйственную книгу сельского (поселкового) исполнительного и распорядительного органа, в которой отражаются: сведения о гражданах, входящих в домохозяйство; о размерах земельного участка и его использовании для сельскохозяйственных нужд; наличии на земельном участке хозяйственных строений и сооружений.

Огородничество, сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных являются видами некоммерческой сельскохозяйственной деятельности граждан, поэтому использование земельных участков для этих целей можно считать сельскохозяйственным землепользованием. Однако ст. 37 КоЗ, которая закрепляет цели предоставления земель сельскохозяйственного назначения, не предусматривает их использование для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных.

В соответствии со ст. 42 КоЗ гражданам Республики Беларусь предоставляются во временное пользование земельные участки для огородничества в целях выращивания овощей, картофеля, ягодных и иных сельскохозяйственных культур в следующих случаях:

- если им не предоставлены земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания квартиры в блокированном жилом доме, для коллективного садоводства, дачного строительства;

- если земельные участки, предоставленные для этих целей, меньшего размера, чем установлено КоЗ, или предоставлены до 1 января 1999 г., когда вступил в силу предыдущий КоЗ.

Гражданам Республики Беларусь, имеющим в собственности сельскохозяйственных животных, предоставляются во временное пользование земельные участки для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных в населенном пункте, в котором они зарегистрированы по месту жительства (за исключением г. Минска, областных центров, городов областного подчинения), либо на территории района, в котором находится данный населенный пункт.

Земельные участки для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных предоставляются только во временное пользование по решению сельских, поселковых, городских (г. Минска и городов областного подчинения), районных исполнительных комитетов.

Земельные участки предоставляются в упрощенном по­рядке – без предварительного согласования места размеще­ния участка и без государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него (ст. 20, 21 КоЗ). Право пользования этими земельными участками осуществляется на основании решения, принятого соответ­ствующим исполкомом, без выдачи документа, удостоверя­ющего это право.

Размеры земельных участков для огородничества, сенокошения и выпаса скота определяются соответствующими исполнительными комитетами исходя из местных условий и особенностей, а также волеизъявления лиц, которым предоставляются земельные участки.

В заявлении о предоставлении земельного участка для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных необходимо указать количество и виды сельскохозяйственных животных, находящихся в собственности гражданина.

Предоставленные участки должны использоваться только для указанных видов сельскохозяйственной деятельности, поэтому режим их использования ограничен. На огородных участках при необходимости могут возводиться с учетом условий отвода временные строения индивидуального или общего пользования для хранения огородного ин­вентаря и других хозяйственных целей.

Дата добавления: 2014-12-10