КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Рынок Жилых и нежилых помещений
Рынок недвижимости принято разделять на первичный и вторичный. На первичном рынке объектом деятельности является федеральная и государственная (муниципальная) собственность. Главная отличительная особенность первичного рынка состоит в том, что смена собственника происходит на основании законодательства о приватизации. Положения Гражданского кодекса применяются, если они не противоречат законодательству о приватизации. Вторичный рынок формируется из объектов собственности физических, юридических лиц, общественных организаций. Документами, подтверждающими право собственности, являются технический паспорт, формируемый в Бюро технической инвентаризации, свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав. Объектами рынка нежилых помещений могут быть: • офисные помещения; • торговые площади и складские помещения; • социальные, культурные, бытовые объекты; • промышленные объекты, предприятия; • объекты незавершенного строительства; • памятники архитектуры. Государственная собственность, независимо от того, на чьем балансе она находится и на каких правах, может быть продана юридическим, физическим лицам или передана в качестве вклада в уставный капитал. Смена собственника осуществляется в соответствии с процедурами, установленными законодательством о приватизации, государственной и местными программами приватизации. Завершается процесс заключением соответствующего договора с обязательной его регистрацией. Субъектами вторичного рынка недвижимости являются физические, юридические лица, общественные организации – собственники объектов недвижимости. В отличие от первичного рынка активная роль принадлежит рыночным профессиональным посредникам, другим лицам, оказывающим услуги на рынке. Они помогают продавцам и покупателям найти друг друга, берут на себя оформление документов, определение рыночной стоимости объектов и пр. При оформлении купли-продажи необходимы следующие документы: • свидетельство о праве собственности, свидетельство о внесении в Единый реестр прав на недвижимость, другие документы, подтверждающие право собственности; • технический паспорт БТИ с приложениями, в том числе: ♦ информация о принадлежности к залогу и обязательствах перед третьими лицами; ♦ принадлежность к памятникам архитектуры и ветхим строениям; ♦ данные по износу. • уставные документы; • договор аренды или пользования на землю (оформляется сделка договором купли-продажи, регистрацией договора и выдачей соответствующего свидетельства). Все большее распространение получают сделки купли-продажи действующих предприятий. Смена собственника может произойти через залоговое обязательство. В обязательном порядке заключается и нотариально удостоверяется договор о залоге. Смену собственника путем замены учредителей можно рассматривать как способ осуществления купли-продажи. При этом официально производится замена учредителей фирмы-продавца недвижимости на учредителей фирмы-покупателя. На вторичном рынке аренды недвижимости в качестве арендодателей могут выступать как собственники (физические и юридические лица), так и балансодержатели, являющиеся арендаторами государственной собственности. Средства, получаемые от организаций, использующих нежилые помещения по договорам аренды у предприятий, имеющих недвижимость на правах полного хозяйственного ведения, поступают в соответствующие бюджеты. Практически на вторичном рынке существуют четыре формы аренды: • прямая (между собственником и арендатором); • субаренда (договор между арендатором и субарендатором); • договор о совместной деятельности об использовании помещения (является прикрытием для договора аренды или субаренды); • покупка прав аренды (путем замены учредителей – продавца на новых лиц – представителей покупателя). Документы, необходимые для заключения договора аренды: ♦ документы, подтверждающие право собственности; ♦ технический паспорт БТИ с приложениями; ♦ договор аренды или пользования на землю (только для отдельно стоящих зданий). Бесплатная приватизация жилья за короткий срок сформировала в России широкую прослойку собственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Рынок жилья по отношению к другим сегментам рынка недвижимости является сегодня наиболее активным. В то же время такой комплексный показатель развития рынка жилья, как количество населения, которое изменило свое местожительство, в России в 2-5 раз ниже, чем в высокоразвитых странах. Жилье как товар обладает особенностями, отличающими его от других товаров: • жилой фонд неоднороден, жилища различаются по размерам, местоположению, времени постройки, планировкам, коммунальным удобствам и т.д. Жилищный рынок в зависимости от качества жилья распадается на связанные между собой субрынки: ♦ жилья низкого качества и типового; ♦ домов улучшенной планировки; ♦ элитного жилья. • российской спецификой являются коммунальные квартиры и общежития; • жилье является недвижимостью, имеет прочную связь с землей; • жилье долговечно, отсюда неэластичность предложения жилья, наличие на рынке жилищ с большим износом; • жилье - дорогой товар, чтобы приобрести его в собственность требуются большие единовременные затраты, часто привлекаются заемные средства под залог (ипотека) или зачет стоимости прежнего жилья; • высоки издержки переезда на новое место жительства как материального, так и психологического характера. Функционирование рынка происходит на фоне не снижающегося дефицита жилья, падения объема ввода жилой площади, обострения жилищной проблемы. Большинство российских предприятий отказались от капитальных вложений в жилищное строительство передали свой жилой фонд в муниципальную собственность. Улучшение жилищных условий может происходить как рыночными, так и не рыночными способами Возможность улучшения жилищных условий через рынок определяется платежеспособным спросом. Основная масса населения имеет низкие доходы и практически отсутствует приемлемый механизм кредитования строительства жилья, не развит кредитный рынок жилья. В настоящее время платежеспособный спрос в зависимости от региона в 3-6 раз отстает от потребности в улучшении условий проживания. Для оценки действительного спроса населения используются следующие индикаторы: 1. Отношение цен продаж жилья к медианным годовым доходам семей. Показывает, сколько лет требуется средней семье, чтобы купить кооперативную квартиру. По расчетам Организации Объединенных Наций это соотношение при развитых механизмах кредитования должно находиться на уровне 4-4,5. 2. Отношение приведенных цен строительства к медианным годовым доходам семей. Показывает соотношение текущей стоимости строительства и доходов. 3. Отношение цен продажи жилья к фактическим ценам строительства. Показывает привлекательность инвестирования в жилищное строительство. В структуре инвестиций в жилищное строительство произошел качественный сдвиг: доля строительства за счет муниципальных средств и средств госпредприятий сократилась с 75% до 20% при одновременном росте доли инвестиций иных форм собственности. При этом большая часть муниципального жилья и жилья госпредприятий распределяется в административном порядке. Цены предложения на жилье определяются двумя основными показателями – качеством жилья и его месторасположением. Динамика цен отражает продолжающееся удорожание недвижимости. Рост цен обусловлен двумя основными факторами: дефицитом жилья и повышением стоимости нового строительства. При проведении оценок жилья могут использоваться общепринятые стандарты оценки, наиболее распространенным является рыночный (сравнительный) подход. Главное условие при этом – наличие массива данных по параметрам, характеризующим информационный облик жилья.
ВЫВОДЫ
· Недвижимость является особым видом товара. · Конкурентоспособность недвижимости – это совокупность характеристик объекта, отличающих его от аналогичных объектов по большей степени удовлетворения требований потребителей, в числе которых и по затратам на покупку и эксплуатацию, более высоким потребительским свойствам, технико-экономическим параметрам. · Рынок – это совокупность экономических и иных отношений между физическими или юридическими лицами, совершающими сделки с товарами или услугами, а также сложившиеся формы заключения этих сделок. · Операция (сделка) – это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в первую очередь – права собственности или права пользования имуществом. · Рынок земли – область действия экономических отношений, складывающихся в ходе купли-продажи и иных сделок по отторжению земельных участков.
Контрольные вопросы 1. В чем состоят важнейшие специфические особенности недвижимости как товара, как они влияют на размер дохода от недвижимости и стоимость объекта недвижимости? 2. Как сказывается на эффективности функционирования объектов недвижимости управление объектами? 3. В чем состоят специфические особенности рынка недвижимости? 4. Перечислите виды сделок, совершаемых на рынке недвижимости. 5. Каким образом влияют на стоимость объектов недвижимости политические, экономические, социальные и экологические факторы? 6. Каковы особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости? 8. Какова суть экономических отношений при купле-продаже земли? 9. Каковы тенденции динамики спроса на землю и цены на земельные участки? 10.Как определяется цена на землю? 11.В чем особенности рынка нежилых помещений? 12.В чем различие рыночных и нерыночных способов улучшения жилищных условий в России? глава 5. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ИХ ВИДЫ Сделки с объектами недвижимости занимают важное место среди гражданско-правовых сделок. Сделки с недвижимостью можно разделить на сделки, предусматривающие в результате их совершения изменение собственника, и сделки, при которых смена собственника не происходит, а изменяются права пользования и владения объектом недвижимости. Основными сделками являются: приватизация и расприватизация, купля-продажа, обмен и мена, дарение и наследование, рента, аренда.
Дата добавления: 2014-12-16; Просмотров: 2455; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |