Обмен и мена

КуплЯ-продажа

В соответствии со ст. 454 ПС РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму [1]. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

• письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;

• указание имени и регистрации прописки по месту жительства (расположения) сторон;

• определенная (однозначная) характеристика предмета сделки;

• данные о возможных правах третьих лиц;

• цена жилого помещения и оплата расходов по договору;

• срок и порядок передачи имущества.

В общем случае порядок совершения купли-продажи включает следующие этапы:

• определение стоимости жилого помещения (самостоятельно или оценщиком);

• подготовка необходимого пакета документов;

• проверка документов на подлинность и правильность оформления;

• подписание договора (по желанию сторон у нотариуса);

• государственная регистрация сделки;

• передача денег (получение) и подписание акта приема-передачи недвижимости;

• регистрация (прописка) по новому месту жительства.

Обмен – это сделка:

• между нанимателями жилых помещений государственной собственности, каждый из которых меняет право пользова­ния на равноценное право, оформляемое путем получения ордеров (отношения с государством сохраняются);

• между нанимателями и собственниками жилых помещений, когда право пользования меняется на право собственности, что фиксируется путем заключения договора обмена с по­следующей государственной регистрацией и выдачей ордера на муниципальное жилое помещение.

Мена – обмен собственности на собственность в жилищной сфере путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи [1].

В домах государственного, муниципального и общественного жилого фонда обмен жилых помещений оформляется путем выдачи обменного ордера.

При обмене нанимателя с собственником жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю на основании договора отчуждения с выдачей бывшему собственнику обменного ордера установленного образца на жилое помещение, занимавшееся ранее нанимателем.

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или не­скольких комнат.

Предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолиро­ванное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, а также собственника при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи, оставшейся проживать в этом помещении, либо в качестве участников общей собственности (долевой, совместной).

Обмен жилого помещения может быть совершен с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые жилые помещения.

Порядок обмена. Желающие поменять жилые помещения подают в местную администрацию или руководителю предприятия заявление установленного образца, которое подписывается нанимателем и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи к заявлению прикладывается письменное согласие временно отсутствующего.

В заявлении об обмене жилой площади должны быть указаны размер жилой площади и другие реквизиты, указанные в заявлении об обмене установленного образца.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера (обменных ордеров) и оформления договоров отчуждения.

Право собственности на получаемое по обмену жилое помеще­ние возникает с момента государственной регистрации договора.

Срок действия обменного ордера установлен в 2 месяца.

При приеме документов об обмене в органах регистрации выясняется принадлежность участников обмена к категории граждан, относящихся к одной из групп риска. К ним относятся:

• одинокие и одиноко проживающие граждане (женщины, достигшие 55 лет, мужчины – 60 лет);

• нетрудоспособные лица (инвалиды I и II групп);

• граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста;

• лица, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.

Если кто-либо из участников сделки относится к группе риска, после разрешения на обмен всем участникам выдаются обменные ордера без предоставления документов об отчуждении жилой площади.

Принудительный обмен возможен в судебном порядке, если между членами семьи (бывшей семьи) не достигнуто соглашение об обмене жилой площади.

При родственном обмене въезжающий вселяется в качестве члена семьи нанимателя жилого помещения.

Мена жилыми помещениями осуществляется, как правило, гражданами-собственниками жилых помещений. Однако все пра­вила мены могут быть распространены и на мену жилыми поме­щениями, принадлежащими юридическим лицам.

По своей природе мена равносильна двум встречным куплям-продажам, поскольку к договору мены применяются соответст­вующие правила о купле-продаже.

Каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем того жилого поме­щения, которое она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Вместе с тем к договору мены не могут применяться правила о денежных расчетах, регламентированные в нормах купли-продажи, поскольку денежные расчеты при мене, как правило, не производятся. Обмениваемые жилые помещения признаются равноценными. В случае же, когда обмениваемые помещения признаются неравноценными, производится доплата на разницу в ценах.

Договор мены вступает в силу с момента государственной регистрации сделки и перехода прав собственности.

Дата добавления: 2014-12-16