Концессионирование

Аренда.

Аренда, концессионирование, доверительное управление и другие виды имущественных прав.

Аренда-это вещное право, которое дает возможность арендатору пользоваться чужой вещью на условиях, определенных соответствующем специфическим договором. По договору аренды арендодатель(собственник имущества, в нашем случае, государство в лице Правительства РФ или администрации субъекта РФ, а также муниципалитет) обязуется предоставить арендатору имущество во временное пользование за определенную плату.

Доходы от использования государственного и муниципального имущества рассматриваются с позиции возобновляемости и невозобновляемости ресурсов. Данный подход является принципиально важным в процессе бюджетного планирования на разных уровня иерархии управления. Объем поступлений от аренды, в основном, нежилых помещений из года в год увеличивается. Например, по данным Департамента г.Москвы объем поступлений в г.Москве от аренды муниципальных нежилых помещений увеличивается с 3,33 млрд. руб. в 2000 г. До 16,83 млрд. руб. в 2007 г. При этом удельный вес возобновляемых ресурсов превышает 60%(см. таблицу ….).

Таблица

Удельный вес арендных поступлений в структуре доходов от продаж и аренды нежилых помещений в г.Москве в 2000-2007 гг.

Всего поступлений, млрд.руб.	5,17	9,15	16,4	12,16	14,38	16,57	27,31
В том числе: -аренда, млрд.руб. -продажа, млрд.руб.	3,33 1,84	7,37 1,78	8,8 7,6	10,43 1,73	12,38 2,0	13,44 3,31	16,83 10,48
Удельный вес арендных поступлений, %	64,4	80,5	53,7	85,8	86,1	80,2	61,6

Специалисты отмечают, что несмотря на успешное в целом развитие аренды объектов государственной и муниципальной собственности, имеются ряд обостряющихся проблем.

1.Неудовлетворительное физическое состояние многих арендных объектов недвижимости.

На первичном рынке арендной недвижимости преобладают подвальные помещения, требующие значительных инвестиционных ресурсов.

2.Значительный ущерб арендодателю-государству наносят неплатежи арендаторов, достигающие 12% от общего сбора арендной платы (цифры до финансового кризиса 2008-2009 гг.).[40]

3.Существующий режим пересмотра арендных ставок в 2003-2006 гг. опережал теми инфляции. Однако вновь вводимые арендные ставки были в 2-3 раза ниже рыночных.

4.Необходимость создания механизма сочетания функциональных и инвестиционных интересов государства и арендатора.

5.Недостатки правового регулирования арендных отношений.

6.Норматизация, а затем и оптиматизация процесса воспроизводства объектов государственной и муниципальной недвижимости.

Концессионнные отношения в нашей стране регулируются Федеральным законом «О концессионных соглашениях» от 21.07.205 г. №115-ФЗ. Они касаются, в основном, сферы недропользования и организации концессионной деятельности в минерально-сырьевых отраслях, хотя эти концессионные отношения можно распространять и на коммунальное хозяйство, городской транспорт, газо, -электро и теплоснабжение, строительство и другие сферы.

Этот закон является важным шагом правового регулирования взаимодействия государства и бизнеса по освоению и использованию недр, природных ресурсов, развитию частного предпринимательства в различных сферах.

Закон не делегирует полномочия заключения концессионных соглашений субъектам РФ.

Суть концессии состоит в том, что государство заключает договор о передаче в эксплуатацию иностранному государству, иностранной фирме, отечественной частной фирме или физическому лицу на определенный срок природных ресурсов, предприятий и других хозяйствующих объектов, принадлежащих государству. То есть происходит уступка государством права пользования государственной собственностью в течение оговоренного времени.

Особенностью реализации концессионных договоров является то, что размер компенсационной платы, взимаемой за право пользования государственной собственностью представляет собой разницу между чистой текущей стоимостью проекта и прибылью концессионера.

Важным вопросом концессионной политики является вопрос о налогообложении концессионного производства. Концессионер должен выплатить все установленные в стране налоги и платежи.

Концессионное соглашения могут служить способом разрешения противоположных интересов государства и бизнеса.

Составление концессионного договора в большинстве случаев процесс творческий, основанный на учете не только общих закономерностей бизнеса, но и возможной перспективы его развития. Чем на больший срок составляет­ся договор, тем труднее определить его конкретные условия таким образом, чтобы соблюсти перспективные интересы государства (муниципалитета).

Кроме того, при разработке договора необходимо учитывать производ­ственные особенности и условия функционирования объекта, передаваемого в концессию. Сложность составления проекта концессионного соглашения требует разработки специализированной организацией бизнес-плана (концес­сионного проекта) по несколько упрощенной форме, который содержал бы необходимый материал для включения в проект договора и мог бы быть ис­пользован для других целей, например, при подготовке материалов для про­ведения конкурса на право получения концессии, либо для составления кон­цессионного договора должны быть привлечены специалисты различного профиля: юристы, маркетологи, экономисты (финансисты) и инженеры раз­личной специализации.

Одним из условий оргпроектирования концессий служит разработка типового договора. Он может служить ориентиром, основой концессионного соглашения, позволит сэкономить время и труд на его составление. Типовой договор не принижает творческих начал при разработке реального соглашения. В каждом конкретном случае любой концессионный договор будет иметь свою специфику, исходя как из предназначения объекта, передаваемо­го в концессию, так и его состояния, финансового положения, перспектив развития и т.п., что будет вносить своеобразие в содержание соглашения.

В процессе рассмотрения проекта договора в него могут вноситься уточнения, возникающие по ходу его обсуждения заинтересованными сторонами.

Существенным фактором, определяющим развитие концессионных отношений, является готовность общественного мнения к передаче частному сектору функций владения и пользования объектами государственной собственности, доверие власти и населения к этому новому для современной России типу хозяйственных отношений. Это - важная пробле­ма, стоящая перед властью в нашей стране.

В вопросе организации концессионной деятельности может быть поле­зен опыт не только Советской России 1920-х годов, но и ряда стран, находящихся так же, как и Россия, в самом начале пути становления концессионных отношений (Коста-Рика, Сербия, др.). В этих странах на уровне законодательства о концессиях прописаны властные полномочия, структура, источники финансирования институтов, разрабатывающих и реали­зующих концессионную политику. В то же время не следовало бы копиро­вать существующие специфические модели (английскую, американскую, французскую или любую другую). Важно исходить из фундаментальных принципов партнерства государства и частного сектора с опорой на свой ис­торический опыт, создавать собственные схемы и модели смешанной экономики.[41]

Дата добавления: 2014-11-29