Виды операций (сделок) с собственностью

Операция (сделка) — это действия граждан и юридическихлиц, в том числе государства и муниципалитета направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей; юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки.

Цель любой сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом,

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

· законность содержания;

· правоспособность и дееспособность физических и юридиче­ских лиц, совершающих сделку;

· соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

· соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет со­блюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной,если:

· совершена с целью, заведомо противной основам правопоряд­ка или нравственности (гл. 9, § 2 ГК РФ);

· волеизъявление не соответствует подлинной воле (ст. 170, 174, 178,179);

· нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации (ст. 162, 165);

· сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий (ст. 171, 172, 175, 177);

· сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности (ст. 173).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, а исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и не действительна с момента ее совершения.

Некоторые сделки подлежат регистрации. Регистрируются:

· право собственности;

· право хозяйственного ведения;

· право оперативного управления;

· право пожизненно наследуемого владения;

· право постоянного пользования;

· аренда;

· ипотека;

· доверительное управление;

· сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных за­конодательством.

Некоторые виды собственности, например, объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи до­кумента о зарегистрированном праве или сделке либо совершени­ем подписи на документе, представленном для регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обращения), перехо­да или прекращения прав на недвижимое имущество. Государст­венная регистрация — единственное доказательство существова­ния зарегистрированного права. Зарегистрированное право на не­движимое имущество может быть оспорено только в судебном по­рядке.

Государственная регистрация прав проводится по всей терри­тории РФ по установленной системе записей в Едином государст­венном реестре прав на недвижимое имущество. Датой государст­венной регистрации является день внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистраци­онного округа.

Государственная регистрация носит открытый характер. Ор­ган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять сведе­ния, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о лю­бом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удосто­верение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу— при предъявлении документов, подтверждающих регистра­цию данного предприятия и полномочия его представителя).

Выписки из реестра, утвержденные в установленном порядке, должны содержать:

1) описание объекта недвижимости;

2) зарегистрированные права на него;

3) ограничения (обременения) прав.

Сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об обременениях); обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимо­сти; выписки, содержащие сведения об истории перехода прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только:

· самим правообладателям;

· физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

· руководителям органов местного самоуправления и руководи­телям органов государственной власти субъектов РФ; налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

· судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правооб-ладателями;

· лицам, имеющим право на наследование имущества правообла­дателя по завещанию или закону.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

- по распоряжению, например, земельными участками:[42]

· купля-продажа земельного участка, земельного пая;

· сдача в аренду земельного участка;

· купля-продажа права аренды земельного участка;

· дарение земельного участка и земельной доли;

· обмен земельного участка и земельной доли;

· залог земельного участка и права на землю;

· передача земельного участка и земельной доли в качестве вкла­да в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив;

· наследование земельного участка и земельной доли;

· передача земельного участка в пожизненное наследуемое ползование;

· передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

· предоставление сервитута — права ограниченного пользования соседним земельным участком;

· предоставление участка в собственность под индивидуальное

жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;

· выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

· приватизация земельного участка.

-по распоряжению жильем:

· приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде;

· купля-продажа жилья;

· купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца;

· купля-продажа жилья в рассрочку;

· расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;

· обмен, в том числе с доплатой;

· сдача жилья в аренду;

· имущественный наем;

· сдача жилого помещения в поднаем;

· дарение жилья;

· наследование жилья;

· кредитование под залог жилья (ипотека);

· участие в долевом строительстве жилья;

· уточнение долей в жилой недвижимости;

· признание прав собственности на жилье по решению суда;

· расторжение договора (купли-продажи, о приватизации и др.).

-по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями:

· купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений;

· сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений;

· купля-продажа имущественных комплексов;

· сдача в аренду имущественного комплекса;

· передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качест-

ве вклада в уставный капитал;

· кредитование под залог недвижимости (ипотека);

· признание права собственности или других прав по решению суда;

· расторжение договора (купли-продажи, аренды и др.), в том числе по решению суда.

Сделки могут совершаться в двух формах:

а) устной (ст. 159 ГК РФ);

б) письменной (ст. 160 ГК РФ).

В устной форме сделка возможна:

· если законом или соглашением не установлена письменная форма;

· для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, не­соблюдение простой письменной формы которых влечет их не­действительность);

· для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении докумен­та, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее со­вершающим.

Договоры в письменной форме могут также заключаться путем обмена документами, посредством почтовой, телетайпной, элек­тронной или иной связи.

В практике хозяйствования могут случиться негативные послед­ствия несоблюдения формы сделки:

- письменной (ст. 162 ГК РФ):

· стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтвер­ждение сделки и ее условий на свидетельские показания; сделка считается недействительной, если об этом прямо указа­но в законе или соглашении сторон; внешнеэкономическая сделка недействительна;

- нотариальной (ст. 165 ГК РФ):

· если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки, сделка считается ничтожной и суд вправе потребовать ис­полнившую сделку сторону признать сделку недействительной.

Сделки бывают одно-, дву- или многосторонними. Односторон­ние сделки — это такие сделки, для совершения которых достаточ­но воли одной стороны. Такого вида сделки могут создать обязан­ности для других лиц только в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами. Дву- или многосторонние сделки (до­говоры) — это соглашения двух или нескольких лиц об установле­нии, изменении или прекращении гражданских прав.

Ниже рассматривается содержание наиболее распространен­ных видов сделок объектами недвижимости.

Дата добавления: 2014-11-29