Аренда (гл. 34). 1 страница

Основная особенность рассмотренных сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне в соб­ственность. Аренда же и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномо­ченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование дан­ный объект недвижимости (ст. 606, 650).

Если случится, что объект недвижимости передается в собст­венность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменя­ет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный до­говор не изменяется с новым собственником и не расторгается (ес­ли этого не желает арендатор).

Письменная форма договора аренды и его регистрация обяза­тельны.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие.

Арендодатель имеет право требовать:

· уплату арендной платы;

· от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установлен­ный арендодателем срок (но не более чем два срока подряд), ес­ли иное не предусмотрено договором (ст. 614);

· расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объ­ектом не в соответствии с его назначением или условиями дого­вора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др, (ст. 619).

Арендодатель обязан:

· предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевре­менно и в состоянии, соответствующем его назначению и усло­виям договора аренды (ст. 611);

· отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятст­вующие его использованию, даже если при заключении догово­ра он о них не знал (ст. 612);

· предупредить арендатора о правах третьих лиц (ст. 613); произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимо­сти, если иное не пред усмотрено договором или за коном (ст. 616).

Арендатор имеет право:

· истребовать сланный в аренду объект недвижимости и возме­щение убытков, причиненных несвоевременностью предостав­ления объекта (ст. 611);

· требовать расторжения договора и возмещения убытков, при­чиненных неисполнением договора; при обнаружении недостатков в арендуемом объекте (ст. 612):

а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторже­ния договора аренды;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение

недостатков, уведомив об этом арендодателя;

· требовать уменьшения арендной платы или расторжения дого­вора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арен­дуемый объект;

· если арендодателем не произведен капитальный ремонт (ст. 616):

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения

договора и возмещения убытков;

· с согласия арендодателя {ст. 615):

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

в) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал

хозяйственных обществ и товариществ;

· иметь преимущество при заключении аренды на новый срок (ст. 621).

Арендатор обязан:

· своевременно вносить арендную плату (ст. 614);

· пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответст­вии с его назначением и условиями договора.

Договора аренды различаются по видам: кратко- и долгосроч­ные. Например, для объектов недвижимости арендные договора со сроком аренды до одного года являются краткосрочными. Для зе­мельных участков краткосрочными договорами являются догово­ра, заключаемые на срок до пяти лет.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, передается одновремен­но с передачей арендных прав на недвижимость.

Знание содержания отдельных видов сделок с объектами недви­жимости помогает участникам рынка недвижимости в их специфической профессиональной деятельности.

Глава 4. Управление государственными и муниципальными финансами.

4.1. Государственная и муниципальная казна как объект управления. Состав казны.

На рис. … представлена схема основных составляющих государственного сектора экономики и их функциональных взаимосвязей. На этом рисунке хорошо видно, что государственная казна (по аналогии и муниципальная казна) состоит из двух составляющих частей: финансовой и имущественной.

Рис. … Принципиальная схема составляющих государственного сектора экономики и их функциональных взаимосвязей.

Финансовая часть – это денежные средства государства, необходимые для вложения предписанных ему функций и охватывают сферу денежных отношений. По своему материальному выражению они представляют собой публичные денежные средства государства, а также бюджетов различных уровней, государственных предприятий и учреждений и прочих субъектов - участников воспроизводственного процесса, целевых бюджетных и внебюджетных фондов, функционирующих в сфере финансовых отношений, финансовые обязательства страны, а также находящиеся в банках в форме вкладов в государства в их уставные капиталы.

Имущественная часть казны – это все виды объектов государственной собственности.

Как организационная структура государственного сектора экономики Казна представляет собой составную часть экономического механизма процесса функционирования и реструктуризации государственной собственности и государственного сектора экономики. Казна представляет собой целостную экономическую категорию, обладающую общими свойствами, имеет свою структуру, в которую входят несколько взаимосвязанных звеньев (региональных и муниципальных отделений казны), для каждой из которых характерны свои особенности. Необходимость их выделения обусловлена многообразием потребностей общества, которые обслуживают государственный сектор экономики, охватывают своим воздействием всю экономику страны. Она включает совокупность имущественной, и финансовой составляющих.

Имущественная часть казны включает, как было отмечено выше все виды объектов государственной собственности. Финансовая составляющая представляет собой часть системы денежного хозяйства страны (финансов государства). Для их бюджетного учета предназначено и казначейство, осуществляющее учет, контроль и управление финансовыми потоками бюджета государства.

На основе конкретизации принципов формирования государственного сектора экономики, разработана принципиальная схема функциональных связей между основными составляющими государственного сектора (рис. …).

Экономические отношения между составляющими государственного сектора экономики: имущественная Казна, объект собственности и права собственности государства, возникают в процессе их взаимодействия по поводу реализации права собственности государства на объект собственности. Первопричиной взаимодействия с имущественной Казной могут быть иные, кроме как уяснение прав собственности. Зачастую Казна и государственная собственность (как стороны отношений) взаимодействуют в целях выполнения хозяйственных действий.

Для раскрытия характера взаимосвязей элементов государственного сектора экономики при реализации экономических отношений по поводу государственного имущества и имущественных прав, возникающих при участии государства, разработана блок-схема процесса управления государственным имуществом, изображенная на рис. ….

Рис. … Схема формирования взаимоотношений по поводу прав собственности в государственном секторе экономики

Политика государства в отношении государственного сектора экономики всегда направлена на повышение эффективного функционирования объектов государственной собственности в его составе. Формирование государственного сектора экономики осуществляется на федеральном и субфедеральном (региональном) уровнях, интегрированных по вертикали и горизонтали. Общим для обеих уровней власти: федерального и субфедерального, является включение в него объектов, принадлежащих им на праве собственности. Каждый их них имеет свои особенности, обусловленные формой собственности. В состав указанных уровней государственного сектора включаются объекты государственной собственности.

Рис. … Блок-схема процесса управления государственным имуществом.

Государственный сектор экономики, функционирующий в целях обеспечения решения государственных и национальных задач, опирается на весь спектр его организационных возможностей.

Государственный сектор экономики в процессе функционирования взаимодействует с иными секторами – частным и смешанным – в рамках экономической системы государства.

Взаимоотношения между ними строятся на общих для всех объектов собственности основаниях, однако, с учетом конкретных экономических, политических, территориальных и финансовых условий для различных форм собственности. В этих условиях роль государственного сектора экономика состоит в осуществлении производственной деятельности, реализации произведенных товаров и услуг, аккумулировании финансовых средств и ихперераспределении на основе установленного порядка регулирования экономической деятельности объектов собственности, кредитовании производства товаров и услуг.

Решаемые в его рамках задачи направлены па обеспечение выполнения социальных и экономических функций государства, находящихся в сфере национальных интересов России, основные из которых - национальная безопасность (она включает такие виды деятельности, как обеспечение обороны и безопасности страны, защита государственных границ), эксклюзивная разработка и изготовление продукции для федеральных государственных нужд, производство товаров и оказание услуг, необходимых для защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан страны и др. Государство осуществляет централизованную социально-экономическую политику и социальную защиту населения, обеспечивая деятельность общеобразовательных школ. высших и средних специальных учебных заведений, учреждений и организаций здравоохранения, учреждений культуры и искусства, государственных органов социального страхования и социального обеспечения, учреждений социальной защиты (дома престарелых, реабилитационные центры для инвалидов и др.). Поэтому, государственный сектор экономики формируется как экономический гарант рыночного развития. Устойчивое развитие экономики будет зависеть от того, какое место в ней отведено государственному сектору.

Опыт западных стран и анализ их экономического развития свидетельствуют об отсутствии прямой связи между масштабами государственного сектора и эффективностью экономики, которая зависит от механизма функционирования экономики в целом и от механизма реализации каждой формы собственности.

Функционирование собственности окажется возможным там. реализуются цели и осуществляется защита экономических интересов собственников. Совершенствование организационно – экономического механизма управления государственной собственностью предполагает совмещение ряда соответствующих функций росимущества и Минфина России и создание в этих целях новой организационно – правовой структуры федерального уровня - Казны как некоммерческой организации.

В составе Казны должно учитываться и регулироваться движение имущества всех видов объектов государственной собственности, в функции Казны вменяются управление объектами собственности, не закрепленными за определенными хозяйствующими субъектами и органами власти, а также бесхозяйным имуществом. Бюджет Казны предусматривает соединение как государственных, так и негосударственных источников, в том числе полученных Казной от участия в предпринимательской деятельности. Консолидация экономического потенциала, в том числе финансового, позволит увеличить воспроизводственный потенциал государственного сектора экономики. Учетная функция Казны является регулирующей функционирование государственной собственности, с тем, чтобы посредством такого способа учета движения этого имущества обеспечивалась регулирующая и контролирующая роль государства и исключался неконтролируемый передел собственности.

Важным компонентом формирования экономического механизма является выявление простейших взаимосвязей объектов государственного сектора, их влияние друг па друга при определенных экономических условиях.

В качестве таких экономических условий функционирования объектов государственной собственности рассматриваются организационные, финансовые, информационные, имущественные, правовые, производственные и социальные. Будучи взаимосвязаны и взаимообусловлены в сфере отношений собственности, они формируют экономический механизм, способствующий достижению положительного результата от функционирования объектов государственной собственности.

На наш взгляд, именно такой подход является определяющим при оценке действенности функционирования государственной собственности, создании конкурентной среды и формировании взаимодействия между объектами государственной собственности в рамках государственного сектора экономики. Исходя из своих интересов в сфере собственности, государство устанавливает приоритетные виды деятельности и объекты собственности, призванные осуществлять потребные виды деятельности. Рассматриваемые условия важны и необходимы для формирования отношений собственности в переходной экономике. Изменения в экономическом характере функционирования объектов государственной собственности требуют обновления состава государственного сектора экономики и пересмотра действующего экономического механизма.

Организационные условия касаются регулирования производственной и экономической структуры государственного сектора экономики, функционирования объектов государственной собственности в составе государственного сектора. Их взаимодействие с Казной при наличии определенной соподчиненности позволяет достичь, при выполнении поставленных задач, улучшения показателей функционирования объектов государственной собственности в его составе, а также рассматриваемого сектора экономики в целом.

Объекты государственной собственности функционально различны и в рамках государственного сектора экономики организационно сформированы таким образом, чтобы обеспечить использование всех возможностей для достижения соответствующего результата. Они группируются поорганизационно-технологическим признакам: по отраслевой и региональной принадлежности, функциональному назначению (решение задач производственного или социального характера и, что немаловажно, в пределах производственного процесса, в котором участвует конкретный объект государственной собственности), по способности приносить положительный экономический эффект.

Взаимоувязка объектов государственной собственности в пределах единого экономического пространства (Казны) на основе организационных требований позволяет сформировать единую среду функционирования объектов государственной собственности.

Объекты государственной собственности в рамках государственного сектора экономики характеризуются единой формой собственности. В их отношении осуществляется организационное воздействие из общего центра управления, воплощающее волю одного собственника – государства. Вместе с тем качество их функционирования зависит от таких факторов рыночного характера, как спрос, предложение, конкуренция и др. Они оказывают влияние и на результаты функционирования объектов негосударственных форм собственности, находящихся вне государственного сектора экономики. Учет перечисленных факторов имеет важное значение для нынешнего периода формирования рыночных отношений в России.

Рационализация организационных условий функционирования объектов государственной собственности способна изменить видовой состав государственного сектора экономики и повлиять на экономические показатели функционирования от различных направлений их деятельности, направленной на наиболее полное удовлетворение потребностей членов общества.

Финансовые условия. Эта составляющая экономического механизма предполагает наличие жестко регламентированной цели и механизмов формирования, учета и расходования, как собственных средств, так и выделяемых федеральным и иными бюджетами. Здесь важную роль играют соответствующие финансовые органы, обеспечивающие достижение заданной цели на основе применения конкретного финансового механизма. Они оперируют уже апробированными и применяемыми в системе бюджетного финансирования механизмами, которые, однако, несколько отличаются от использовавшихся ранее (при прямом финансировании Казны за счет средств федерального бюджета для решения государственных задач).

В рамках бюджетного финансирования Казны целесообразно регулировать размеры и способы формирования и расходования указанных средств, что позволяет концентрировать их для решения сложных народнохозяйственных задач, например, капитального или социального характера в рамках государственного сектора экономики. В сфере собственности финансовые задачи можно решать также на основе дивидендной политики, принципы которой раскрываются нами ниже.

Финансирование Казны осуществляется согласно соответствующей смете. В ней указываются направления расходования выделяемых средств и объемы этих средств, отражая характер и целесообразность деятельности Казны по защите интересов государства в отношении его собственности, объект (или объекты), подлежащие финансированию и пр. Помимо бюджетного финансирования привлекаются собственные средства Казны, получаемые от разрешенной нормативными актами предпринимательской деятельности.

Информационные условия характеризуют возможность и необходимость создания информационной базы во всех сферах экономики и на каждом уровне функционирования государственной собственности. Наличие достоверной информации о ситуации на рынке и состоянии экономики в целом позволяет выбрать оптимальные способы функционирования собственности и свести к минимуму трансакционные издержки.

Имущественные условия представляют собой перечень наличного, не распределенного государством - собственником, имущества, числящегося в составе Казны. Учитывается все наличное государственное имущество посредством бухгалтерского учета, а также учитываемого в форме реестра. Имущество классифицируется соответствующим образом, посредством которой определяются объективно обоснованные наименования и состав государственной собственности. Любая деятельность объектов государственной собственности оформляется соответствующей записью в учетных регистрах Казны и соответствующими проводками бухгалтерского учета.

Правовые условия являются наиболее важными на этапе современного формирования и развития рыночных отношений. Уровень разработанности и число нормативных актов по вопросам отношений собственности отражают готовность общества воспринять тот или иной шаг в направлении рыночных преобразований, возможность реализовать устанавливаемые требования и способствовать преобразованиям в сфере экономики. В настоящее время важными и необходимыми для дальнейшего совершенствования процессов функционирования государственной собственности являются нормативные акты в сфере регулирования конкуренции, национализации, приватизации, нормативного определения способов экономического функционирования государственной собственности и государственного сектора экономики в целом.

Производственные условия формируются на микроуровне исходя из принципов государственной политики в сфере промышленного производства в рамках государственного сектора экономики. Их значимость на современном этапе не вызывает сомнений.

Социальные условия характеризуют возможности решать социальные проблемы применительно к объектам социально-культурного назначения. Государство, принимая на себя их разрешение, обязуется осуществлять финансирование указанных объектов. Подобные проблемы возникают при их передаче государству от организаций по различным основаниям. В этом случае Казна, представляющая интересы государства, принимает упомянутые объекты собственности на свой баланс и способствует их нормальному функционированию до решения вопроса об их дальнейшем применении.

Существующие потребности социального характера вынуждают государство осуществлять предпринимательскую деятельность, используя свою собственность. Результатами такой деятельности являются прибыль и начисленные дивиденды в пользу собственника — государства. Его деятельность в отношении своей собственности всегда целенаправленна и объективно обусловлена. При ее осуществлении используются все экономические механизмы и рычаги управления для получения максимального экономического эффекта от функционирования государственной собственности.

Следовательно, каждое из рассмотренных условий играет соответствующую роль в функционировании государственной собственности и оказывает влияние на качественное содержание экономических процессов. Будучи обусловлено происходящими изменениями отношений собственности в обществе, они постоянно меняются и развиваются.

В соответствии с нашим пониманием решение задачи формирования организационного механизма функционирования государственной собственности возможно следующим способом.

Целью создания Казны является формирование организационной системы управления функционированием государственной собственности, не закрепленной за соответствующими субъектами хозяйственной деятельности, органами управления и иными субъектами хозяйствования для осуществления государством в их отношении имущественных прав и обязанностей собственника. Имущество, находящееся в составе имущественной Казны, имеет следующие особенности: оно не принадлежит на вещных правах никакой организации и используется иными организациями – юридическими лицами для реализации их собственных целей только по решению уполномоченного государством органа.

Практика решения различных проблем в сфере отношений собственности путем создания Казны, на региональном или муниципальном уровнях, уже имеется. Государственная и муниципальная (местная) казна, по существу, не отличаются друг от друга ни по источникам образования и воспроизводства, ни по экономическому содержанию возникающих при этом отношений, ни по конечным формам присвоения. Вместе с тем эта практика пока не нашла своего воплощения на федеральном уровне.

Происходящие в обществе экономические процессы настоятельно требуют создания такой структуры, как Казна. Она выступает одновременно в качестве стороны, представляющей интересы государства, при реализации отношений по поводу порядка и формы функционирования государственной собственности. Такие экономические процессы, как приватизация, банкротство, осуществляемые в целях структуризации государственной собственности, оказываются недостаточно увязанными между собой. Реализация и способы их выполнения порой приводят к негативным явлениям, что сказывается па результате деятельности государственного сектора экономики, а также на качестве конкурентной рыночной среды. Имеющиеся государственные организационные структуры не проявляют себя в необходимом объеме как элементы цельной государственной экономической системы, что в определенной степени сдерживает темпы и качественный состав формирования четко очерченных секторов экономики. Государственный сектор, служащий также основой экономики большинства развитых стран, не выступает активным экономическим субъектом рыночных отношений в российских условиях. Это обременяет страну в ее переходный период экономическими и финансовыми проблемами.

На практике не исключена возможность передачи объектов государственной собственности тем лицам, которые не в состоянии наилучшим образом максимизировать прибыль и наиболее полно удовлетворить потребности общества, недополучая при этом определенной части прибыли. Фактор экономического воспроизводства непременно должен присутствовать при формировании экономических отношений при любых показателях конечной эффективности. В противном случае государству следует изыскивать собственные возможности для реализации данной задачи. В подобном случае государство в период реформирования создает в сфере функционирования государственной собственности организационные структуры для предупреждения возможных или разрешения уже возникших критических ситуаций в системе отношении собственности. Они возникают при ненадлежащем исполнении объектами государственной собственности предписанных им функций в сфере производственных отношений. Субъектами права на осуществление правоотношений с Казной могут выступать граждане и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования.

В современных экономических отношениях и гражданском праве Российской Федерации предусмотрено участие Казны в гражданских и экономических правоотношениях. Она является субъектом экономических отношении в различных сферах деятельности, при разрешении различных критических проблем и ситуаций. Требование участия Казны в подобных ситуациях вытекают из нормативных актов и установленными правилами и нормами ее поведения в рамках развивающихся рыночных отношений. Поэтому, важная роль Казны как организационной структуры в сфере отношений собственности, обусловлена, прежде всего, ее участием в устранении критических ситуаций, возникающих порой в процессе функционирования государственной собственности.

Формирование государственных организационных структур в форме Казны позволит устранить или сгладить последствия негативных экономических результатов, связанных в большей степени с принятием решений о реформировании отношений собственности. Ее деятельность должна соответствовать требованиям рыночных отношений к экономическим механизмам и условиям функционирования объектов любых форм собственности, в "том числе государственной.

Для выполнения Казной задач организационного характера имеет значение финансовая составляющая, которая формируется за счет собственной коммерческой деятельности, осуществляемой в рамках законодательства и средств бюджетов разных уровней. Финансовую составляющую расходов Казны, необходимо увязывать с ее имущественным составом. Основанием для финансирования деятельности Казны являются сметы расходов, соответствующим образом оформленные и обоснованные в установленном порядке. Поддержание в работоспособном состоянии объектов государственной собственности, придание им товарного вида и оформление распорядительных документов по передаче надлежащему собственнику и другие определяют перечень затрат по содержанию Казны. Наиболее значительными могут быть расходы на придание товарного вида объектам государственной собственности, предназначенным для передачи надлежащему собственнику. Ими могут быть, например, расходы на ремонт, монтаж, оснащение оборудованием и др. Размер видов затрат зависит от предназначения объекта государственной собственности и задач, решаемых с его помощью.

Казна призвана обеспечивать и осуществлять организационно-экономическое функционирование объектов государственной собственности в соответствии с нормативными актами, определяющих ее статус. Согласно правовому статусу, Казна представляет собой некоммерческую организацию. Вместе с тем она должна иметь право проведения коммерческих операций как для собственного содержания, так и содержания объектов собственности, входящих в ее состав. Приобретенные или переданные в Казну объекты собственности, используются в соответствии с их назначением, если они функциональны. При этом следует рассматривать возможность объектов собственности приносить доход от их производительного использования.

Целесообразно использовать возможности системы казначейства для учета и контроля всех финансовых ресурсов, числящихся как средства Казны.

Объектами собственности, входящими в состав Казны, являются недвижимые вещи: предприятия как имущественный комплекс, имущественные права и объекты интеллектуальной собственности и др., а также движимые – ценные бумаги, именуемые далее как «государственная собственность». Они могут использоваться, расходоваться, передаваться па возмездной или безвозмездной основе в собственность или пользование различным организациям после выполнения конкретных формальных юридических действий федеральными органами, ответственными за деятельность Казны. Условия и порядок передачи объекта собственности определяются целями и задачами его функционирования.

Возможными источниками формирования объектного состава Казны выступают:

- бесхозяйное имущество, переданное ей в целях установления собственника;

- имущество, переданное на период переоформления прав собственности;

- имущество, переданное на время оформления прав собственности;

- имущество, переданное на время оформления в части разграничения собственности на государственную (федеральную и региональную) и муниципальную;

- имущество, переданное безвозмездно юридическими и физическими лицами;

- объекты собственности, временно выведенные из состава акционерных обществ по различным основаниям;

- объекты собственности, временно выведенные из состава различных государственных организаций;

- объекты собственности, выведенные из состава организаций в период оформления банкротства.

Дата добавления: 2014-11-29