Затратный подход

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Недвижимость – земля сама по себе, пространство на земле и под землей.

Недвижимость – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все что прочно связано с землей (объекты перемещение которых без ущерба их назначению невозможно). В том числе – это леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Также, подлежащие госрегистрации морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Недвижимость как любые другие объекты оценивается с позиции трех подходов:

1) Затратного

2) Доходного

3) Сравнительного (рыночного)

Стоимость недвижимости это затраты на приобретение земельного участка, его благоустройство и строительство на нем некоего объекта недвижимости.

Применение затратного подхода:

- Анализ нового строительства

- Определение варианта использования земли

- Реконструкция зданий

- При налогообложении

- Для выявления сверхдоходов

- Для страхования

- При оценке последствий от стихийных бедствий

- При оценке специальных зданий и сооружений

Если оцениваемое здание или сооружение не является новым строительством, то его стоимость при этом методе складывается из стоимости полного воспроизводства, за вычетом накопленного износа.

Алгоритм затратного подхода:

1) Расчет стоимости земельного участка + благоустройство. Если в аренде, то рассчитывается стоимость аренды.

2) Определяется полная стоимость воспроизводства (ПВС).

3) Расчет износа: а) физического б) функционального в) внешнего

4) Из ПВС вычитается суммарный полный износ.

5) Суммируется стоимость земельного участка с пунктом 4.

Методы определения ПВС:

· Количественный

· Компонентный

· Метод сравнительной единицы

· 50/50

50/50 – при строительстве 50% затрат приходится на материалы и 50% на работу.

Компонентный – модификация количественного метода. Если в количественном все считается дотошно и поэлементно, в компонентном элементы здания считаются укрупненно.

Метод сравнительной единицы – предполагается, что все здания и сооружения более или менее типичны, но имеют некоторые различия в конструктивно планировочных решениях.

ПВС = BC*Vстр*K*I

ВС – восстановительная стоимость единицы объема здания

Vстр – это строительный объем

К – поправочный коэффициент, который учитывает различия в объектах.

I – индекс цен от 1.01.1969 года до даты оценки.

Как определяется износ, 2 метода:

1) Прямой – расчет всех видов износа и установление срока жизни.

2) Косвенный – стоимость зданий или сооружений рассчитывается другим подходом. Из полученного числа вычитается стоимость полного воспроизводства. Предполагается, что полученная разница это и есть полученный износ.

У затратного подхода много ограничений:

- трудно посчитать износ, особенно для объектов, которым больше 10 лет.

- практически невозможно рассчитать стоимость единичного элемента в отдельном объекте.

- никак не отражает эффективного использования земли.

- невозможно спрогнозировать доход от недвижимости.

Дата добавления: 2014-12-27