Приведем краткую характеристику указанных факторов. 1 страница

Влияние цен и ценовая эластичность спроса. В целом количе­ственный спрос на жилье, как и на все другие товары и услуги, возрастает по мере снижения цен.

Ценовая эластичность спроса представляет частное от деления изменения спроса, %, на вызвавшее его изменение цен, %:

Э^ц_с = ΔС/ΔЦ < 0,

так как изменение цен приводит к изменению спроса в противо­положном направлении. Например, при падении цен на 10 %, вы­звавшем повышение спроса на жилье на 20%, ценовая эластич­ность спроса (20 %)/(—10 %) = -2. Кривая спроса с ценовой эла­стичностью спроса Э£ = 1 означает, что количественный спрос на жилье изменяется в строгом соответствии с ценой. Если < 1, такой спрос называют относительно неэластичным; если ценовая эластичность Э£ > 1, спрос называют эластичным, т.е. очень чув­ствительным к цене.

Таким образом, спрос на жилье в целом считается относительно неэластичным. По оценкам американских специалистов, ценовая эластичность спроса колеблется в пределах от -0,61 до -1,20 в случае постоянного дохода.

Доход семьи. Одним из существенных факторов, ограничива­ющих спрос на жилье, является доход семьи, т.е. сумма денег, получаемых в виде заработной платы, доход от собственности и непосредственной продажи товаров и услуг.

По аналогии с эластичностью спроса на жилье по ценам эла­стичность спроса на жилье по доходу измеряется как частное от деления изменения спроса на жилье, %, на изменение дохода, %:

|

Э^д_с = ΔС/ΔЦД > 0.

По оценкам экономистов, доходная эластичность выражается величинами от 0,26 до 1,1. Однако на деле влияние дохода на спрос жилья трудно выразить количественно: доход не только влияет на способность семьи оплачивать эксплуатацию жилья, но и опреде­ляет ее восприятие собственного богатства.

Богатство. Оно отличается от дохода, представляя меру запаса — сумму накопленных семьей экономических ресурсов. Доход в от­личие от богатства является мерой потока: это количество средств, получаемых семьей определенное время, например в течение ме­сяца или года.

Более того, богатство нечто большее, чем просто накопление денег в виде счета в банке, акций, облигаций и прочих помеще­ний капитала (дом, предприятие). В понятие «богатство» входит и «человеческий капитал». Действительно, большая часть дохо­да является продуктом этого капитала — все доходы, получаемые в виде заработной платы, и только проценты, дивиденды и дру­гие доходы — от вложения капитала (его финансовой составля­ющей).

Именно совокупное богатство сильнее всего влияет на потреб­ность семьи в товарах и услугах, в том числе и связанных с жиль­ем, доход может быть ниже ожидаемого (например, вследствие безработицы) или выше ожидаемого (вследствие бума или удачи). Но мало кто примет важные решения относительно расходов (на­пример, о покупке квартиры, дома), учитывая факторы, которые он сам считает временными. Богатство определяет и платежеспо­собность семьи.

Платежеспособность. Она связана как с богатством, так и с текущем доходом. При одинаковом богатстве разница в получае­мых семьями доходах вызывает различия в их платежеспособно­сти. Это связано с рядом условий, используемых на кредитных рынках, включая рынки ипотечного (залогового) кредита.

Одним из таких условий является то, что кредитор при выдаче займа не может основываться исключительно на будущих доходах. Он, например, не может заставить неплатежеспособного долж­ника работать, чтобы оплатить долг. Поэтому люди с небольшим текущим доходом, но хорошими перспективами испытывают за­труднения при получении кредита на жилье.

Существуют и законодательные ограничения. Например, при выдаче кредита оценочные стандарты могут включить требования, чтобы суммарные выплаты по всем долгам семьи не превышали 30 % дохода основного кормильца.

Колебание процента и платежеспособность. Ставки процента не постоянны. При прочих равных условиях колебания процента пре­вращаются в циклы колебаний платежеспособности.

Кредиторы не хотят, чтобы инфляция «съедала» покупатель­скую способность денег, возвращаемых заемщиком. Поэтому ин­фляция влияет на ссудный процент: если кредитор ожидает, что в период займа годовой уровень инфляции составит 5%, он доба­вит эти проценты к той ставке процента, под которую обычно выдает ссуды. Обратите внимание, что здесь учитывается не теку­щий уровень инфляции, а инфляционные ожидания.

Население и образование семей. Понятно, что по мере роста населения увеличивается и спрос на жилье. Однако здесь необхо­димо учитывать три важных обстоятельства:

• решение на рынке жилья принимаются не отдельными лица­ми, а семьями. Следовательно, чтобы оценить суммарный спрос на жилье, необходимо понять процесс образования семей и на­копления семейного богатства и дохода. Поэтому население долж­но быть представлено не отдельными лицами, а посемейно;

• необходимо учесть, что спрос на жилье в значительной сте­пени определяется составом семьи. Живущий отдельно одинокий человек и неполная семья, состоящая из матери и шестерых де­тей, имеют различные жилищные предпочтения;

• само количество и состав семей в свою очередь зависит от условий на рынке жилья, т.е. мы не можем рассматривать про­цесс формирования семей независимо от цен и качества предла­гаемого на рынке жилья.

Предложение имеющихся в наличии жилищ называется «пред­ложение жилищного фонда». В краткосрочной перспективе оно неизменно, т. е. неэластично по отношению к ценам на отдельные жилища.

Это все связанно с тем, что жилье не может быть мгновенно произведено (за счет постройки новых или перестройки суще­ствующих) либо уничтожено (за счет амортизации). Поэтому в краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда со­вершенно не зависит от цены, по которой продаются жилища. Со временем предложение жилищного фонда может быть увеличено, вертикальная прямая предложения жилищного фонда сместится вправо (рис. 7.1).

Предложение

Рис. 7.1. Изменение предложения жилищного фонда в долгосрочной перспективе

Такое увеличение жилищного фонда называют жилищными ин­вестициями.

Жилищные инвестиции подразделяются на валовые и чистые.

Валовые инвестиции — это вновь построенное или реконструи­рованное жилье.

Чистые жилищные инвестиции равны валовым инвестициям за вычетом амортизации (износа) и прочих потерь. Если валовые инвестиции превышают потери жилищного фонда, то прямая предложения смещается вправо, в противном случае — влево. Ос­новная часть валовых инвестиций идет на строительство нового жилья. Расходы на реконструкцию существующих жилищ повы­шают их качество (качество и объем жилищных услуг) и стои­мость жилищного фонда, но не ведут к его количественному увели­чению.

Обслуживание и ремонт направлены на предотвращение по­терь жилья вследствие амортизации. Выделяют:

• нейтральный уровень расходов на обслуживание и ремонт за определенный период — уровень, который в точности покрывает потерю стоимости жилищной единицы в результате амортизации;

• оптимальный уровень обслуживания и ремонта, предполага­ющий постепенное снижение качества жилья, т.е. с течением вре­мени износ и старение дома усиливаются настолько, что полная компенсация их при ремонте становится невыгодной.

Для выбора стратегических характеристик интенсивности вло­жения инвестиций в жилищный фонд необходимо учитывать ряд статистических показателей.

1. Количество или стоимость разрешений на строительство, выданных за определенный период местными административны­ми органами, — главный показатель валовой инвестиционной деятельности.

2. Количество начатых построек. Этот показатель не характери­зует объем чистых инвестиций, так как не учитывает потери жи­лищного фонда от амортизации и разрешения. К тому же важно учесть, что начатые стройки не обязательно доводятся до конца.

3. Данные о завершенном строительстве — полезный показа­тель при оценке валовых инвестиций, однако они также не учи­тывают амортизацию и выбытие жилья.

7.4. Причины изменения рынка жилья

Основные причины, непосредственно влияющие на измене­ния на рынке жилья (жилищного фонда и жилищных услуг):

цены на жилье;

издержки, связанные с владением жильем;

прибыльность арендного фонда.

Цены на жилье зависят от ряда факторов.

1. Строительство нового жилья. По мере роста цен новое жилье становится более прибыльным, поэтому строится больше домов, как правило, на пустующих землях в пригородах.

2. Замедление износа используемых жилищ. С ростом цен на жилье выгоднее тратить больше денег на его ремонт и техниче­ское обслуживание. Поэтому темпы износа жилищ замедляются.

3. Реконструкция старых жилищ. Некоторые владельцы обновля­ют свои жилища, повышая качество и количество жилищных услуг.

Поскольку основную массу на рынке жилья составляют старые жилища, то рост предложения может быть большим только при относительно большей реализации второго и третьего типов.

Аналогичные рассуждения применимы к сокращению спроса на жилье и вызванному им уменьшению цен на жилье.

Издержки, связанные с владением жильем для арендатора и до­мовладельца разные, что имеет принципиальное значение для при­нятия семьей решения: арендовать жилье или приобрести его в собственность.

Без налогов домовладелец несет издержки трех типов.

Капитальные затраты, т.е. затраты на приобретение жилья (стро­ительство или покупку), рассчитанные на один год. Эти затраты равны покупной цене жилища V, умноженной на рыночную став­ку процента /. Если домовладелец занял деньги на приобретение жилья, то капитальные затраты представляют ежегодно выплачи­ваемые им проценты. Если на покупку жилья истрачены собствен­ные деньги, то капитальные затраты — вмененные потери в ре­зультате инвестирования денег в жилье вместо хранения их в бан­ке со ставкой процента I

Износ: если рыночная стоимость дома уменьшается на d про­центов в год, ежегодные амортизационные расходы составят Vd.

Эксплуатационные расходы: если ежегодные расходы на экс­плуатацию жилья составляют т процентов, то годовые эксплуа­тационные расходы равны Vm. К таким расходам относятся не только денежные затраты, но и дополнительные затраты времени домо­владельца, оцененные экономически.

Таким образом, ежегодные издержки домовладельца могут быть выражены уравнением:

С = V(i + d+ т),

где V— стоимость жилья (покупная цена); / — ставка процента; d — норма амортизации; т — эксплуатационные расходы.

Если жилище сдается внаем, то издержки перекладываются на арендатора и уравнение принимает вид:

C_r = V(i_r + d_r + m_r),

где C_r — издержки арендатора.

Издержки арендатора являются основой квартирной платы, выплачиваемой домовладельцу, сдающему жилье внаем. В услови­ях конкуренции домовладельцы получают нулевую экономическую прибыль (или нормальную бухгалтерскую прибыль). Это означает, что годовая квартирная плата равна их издержкам.

Отметим, что при С = С_г семье безразлично, владеет ли она собственно домом или арендует жилье.

Однако издержки арендатора С_п как правило, выше. Это свя­зано с тремя причинами.

Во-первых, у арендатора нет долговременной заинтересованно­сти в данном жилье. От ремонта выигрывает больше домовладелец, а не арендатор. Последний не спешит сообщать о необходимости ремонта, пока не ощутит реального неудобства (например, от подтекающей трубы). Поэтому эксплуатационные расходы и нор­ма амортизации здесь выше.

Во-вторых, сдаваемое в аренду жилье является более риско­ванным вложением по сравнению с вложениями в собственный дом. Поэтому ставки по кредитам на строительство жилья, пред­полагаемого к сдаче в аренду, выше.

В-третьих, владельцы собственного дома часто выполняют не­обходимые мелкие работы (ремонт, уход за участком) своими силами. Поэтому ежегодные расходы домовладельца, прожива­ющего в собственном доме, меньше, чем годовая плата за равно­ценное жилье, сдаваемое внаем.

Есть три причины, по которым семьи предпочитают аренду владению:

1) низкие доходы семьи, препятствующие получить ссуды;

2) высокая мобильность; семьи, которым приходится часто переезжать, предпочитают снимать квартиры;

3) отсутствие предрасположенности к обустройству жилища.

Прибыльность арендного фонда может быть снижающейся и по­вышающейся. Снижающаяся прибыльность арендного фонда ха­рактеризует изъятие из жилищного фонда (конверсия, консерва­ция, полный отказ от жилья). Повышающаяся прибыльность аренд­ного фонда характеризует увеличение жилищного фонда (новое строительство, техническое обслуживание, реконструкция).

Снижение прибыльности арендного фонда может произойти, когда:

на стороне спроса — снижение арендного дохода или уменьше­ние прибыльности численности населения, что ведет к падению спроса на жилье и соответственно к падению рыночной квартир­ной платы и прибыли;

на стороне предложения — увеличение жилищного фонда, вы­зывающее снижение квартирной платы и соответственно прибыли;

эксплуатационные расходы растут по мере старения жилищно­го фонда.

Если суммарные издержки превышают совокупные доходы, то арендный жилищный фонд становится убыточным. Это ставит домовладельцев перед выбором одной из трех альтернатив: кон­версии, консервации или полного отказа от жилища.

Конверсия. Жилище может быть превращено в нежилое — офис, магазин или автостоянку. конверсия выгодна, если новый вид деятельности приносит достаточную прибыль, чтобы покрыть рас­ходы на переоборудование. Если же для этого необходимо разру­шить существующее жилище и строить новое здание, то стоимость конверсии становится весьма высокой, а сама конверсия мало­целесообразной.

Консервация. Жилище можно закрыть и временно изъять из рыночного обращения. Этот вариант выгоден при наличии двух условий: во-первых, если владелец рассчитывает на рост квартир­ной платы в будущем, т.е. если ожидаемая будущая прибыль по­ложительна; во-вторых, если текущие издержки владельца дома (вмененные потери в результате хранения им денег в недвижимо­сти, а не на банковском счете) и издержки, связанные с ожида­нием роста квартплаты, относительно невысоки.

Полный отказ от жилища. Такой отказ выгоден, если альтерна­тивные варианты использования жилища (под розничную торгов­лю, в коммерческих или производственных целях) не приносят такой прибыли, которая покрыла бы расходы на перестройку по­мещения из жилого в нежилое. Если стоимость подобной конвер­сии высока, а рыночная стоимость жилья равняется нулю, то со­хранение права на владение жильем теряет смысл.

7.5. Качество жилья. Модель рыночной фильтрации

Одним из основных факторов, ограничивающих величину спро­са на жилье, является доход семьи. В целом население делится на три доходные группы — с низкими, средними и высокими дохо­дами. Эти группы населения составляют основу формирования трех подсистем в общей системе рынка жилья. Критерием такого деле­ния рынка жилья на подсистемы является качество жилья. Качество жилья оценивают количеством жилищных услуг, обеспечиваемых жилищем. Поэтому указанные три подсистемы рынка жилья на­зывают подрынками невысокого, среднего и высокого качества.

Взаимодействие между подрынками в процессе перехода жи­лища от одного пользователя к другому отражает модель рыноч­ной фильтрации.

В основе рыночной фильтрации лежат два взаимосвязанных процесса.

1. Сокращение жилищных услуг: с течением времени и в ре­зультате физического износа, технологического старения и изме­нения моды на жилье количество жилищных услуг, обеспечивае­мых любым жилищем, снижается.

2. Сокращение доходов жильцов: по мере сокращения жилищ­ных услуг жилище последовательно переходит к семьям, чьи тре­бования к качеству жилья прогрессивно уменьшаются, т. е. ниже, чем у предыдущих.

Подрынки жилья взаимосвязаны. Поэтому изменения на од­ном из подрынков ведут к изменениям на других. В зависимости от конъюнктуры на рынке жилья фильтрация может принимать две основные формы.

Нисходящая фильтрация. В результате старения жилище есте­ственно переходит с рынка высокого качества на рынок низкого качества. Нисходящая фильтрация может быть и результатом из­менения прибыльности. Например, рост цен на жилье повышает прибыльность жилья невысокого качества. Поскольку рынок жи­лья невысокого качества становится выгоднее, ускоряется про­цесс фильтрации жилья среднего качества вниз.

Восходящая фильтрация. Это обратный процесс перевода жи­лья с рынка низшего качества вверх. Например, при росте при­быльности жилья невысокого качества жилища низкого качества ремонтируют, чтобы перевести их в более выгодную категорию.

Модель рыночной фильтрации помогает ответить на два во­проса. Во-первых, почему бедные семьи занимают старое жилье, а не новое? Во-вторых, выгодна ли для бедных государственная политика субсидирования строительства нового жилья, которое доступно более состоятельным семьям?

7.6. Механизм регулирования рынка жилья

Основу механизма регулирования рынка жилья составляют го­сударственные и местные программы.

Регулирование рынка жилья с помощью государственных и местных программ может идти по следующим направлениям:

политика стимулирования предложения, которая осуществля­ется двумя основными методами: строительством государствен­ного жилья и субсидированием частного строительства;

политика стимулирования спроса, т. е. субсидирование потре­бителей жилья через разные инструменты: пособия, сертификаты и т.д.;

административное ограничение квартирной платы.

Эти направления регулирования рынка жилья реализуются че­рез соответствующие программы. Выделяют три основных типа программ.

1. Жилищная помощь включает различные меры для улучшения жилищных условий и снижения стоимости жилья для бедных.

2. Жилищная поддержка предполагает поддержку усилий мест
ной администрации по улучшению качества жилья и оживлению
заброшенных микрорайонов.

3. Ограничение максимальной квартирной платы.
Рассмотрим основные инструменты реализации указанных на-
правлений и программ [5].

Политика стимулирования предложения. Известно, что стиму­лирование предложения жилищного фонда включает строитель­ство государственного и субсидирование частного жилья.

Местные органы власти могут строить и обслуживать специ­альное жилье для бедных. Участие государства при этом может осуществляться четырьмя способами.

Капитальные субсидии. Государственное жилье может строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложе­ния. После оплаты этих бумаг правительством жилье становится собственностью местной администрации.

Субсидии расходов по эксплуатации жилья. Правительство может субсидировать расходы, связанные с эксплуатацией жилья, по­крывая разницу между квартирной платой и фактическими затра­тами его эксплуатации. Эти субсидии могут быть установлены та­ким образом, чтобы семья платила за жилье не больше, чем, на­пример, 30 % своего дохода.

Субсидии на ремонт. Правительство устанавливает ограничения (сверху) доходов жильцов, которые имеют право пользоваться государственным жильем. Неясно, однако, следует ли при этом предоставлять государственное жилье беднейшим из бедных или заселять дома по принципу примерно равного дохода, чтобы из­бежать значительной концентрации бедных слоев населения.

Субсидирование частного жилья. Рассмотрим две наиболее рас­пространенные программы.

Первая программа — субсидирования строительства ча­стного жилья, сдаваемого внаем бедным семьям. Правительство заключает договор с частным застройщиком о строительстве жи­лья для семей с низким доходом. Правительство выплачивает до­мовладельцу ежегодную субсидию, покрывающую разницу между получаемой от жильцов квартирной платой и фактической сто­имостью строительства и эксплуатации дома.

Основой для определения субсидии является разница между тремя величинами: основной ставкой квартирной платы, рыноч­ной квартирной платой и доходами жильцов.

Основная ставка квартирной платы определяется на основе гипотетической квартирной платы, которая была бы установле­на, если бы весь проект финансировался под очень невысокие Проценты.

Рыночная квартирная плата — это реальная арендная плата за жилье, покрывающая затраты владельца.

Доходы жильцов определяют, какая часть основной квар­тирной платы будет оплачиваться семьей. Если основная квар­тирная плата выше, например 30 % дохода семьи, то ей прихо­дится платить всю основную квартирную плату. Если основная квартирная плата ниже 30 % дохода семьи, то семья платит 30 % своего дохода.

Государство оплачивает домовладельцу разницу между тем, что платят жильцы, и арендной платой.

Вторая программа субсидирования частного жилья для семей с низким доходом предусматривает выплату жильцами в качестве квартирной платы определенного процента их доходов. Чтобы получить помощь, семья должна жить в новом жилище, удовлетворяющем минимальные физические стандарты, и пла­тить, например, 30 % своего дохода. Домовладелец, который обя­зуется по контракту сгосударством брать «справедливую» плату, получает рыночную арендную плату, равную сумме субсидии и 30 % дохода.

Программы строительства государственного и субсидирован­ного частного жилья ведут к уменьшению спроса на низкокачест­венное жилье и снижению равновесных цен в частном секторе. Снижение цен приводит в конечном счете к уменьшению предло­жения частного жилья. Процесс ухода с рынка низкокачественного жилья продолжается до тех пор, пока цена его не поднимается настолько высоко, чтобы восстановить нормальную бухгалтерскую прибыль.

Политика стимулирования спроса. Стимулирование спроса осу­ществляется с целью предоставления бедным семьям права сво­бодного выбора жилища. Получаемые бедными купоны могут быть использованы для оплаты как нового, так и старого жилья, кото­рое обычно дешевле. Различают купоны двух типов: квартирные сертификаты и жилищные ваучеры.

Квартирные сертификаты ограничивают выбор жилья лишь двумя условиями: жилье должно удовлетворять минимальным тре­бованиям к размеру и качеству; семья не может платить за жилье больше определенной умеренной арендной платы.

Семья, подпадающая под эту программу, платит, например, 30 % своего дохода и получает квартирный сертификат, покрыва­ющий разницу между этой величиной и фактической квартирной платой, т.е. субсидия равна разнице между фактической квартир­ной платой и 30 % дохода.

Квартирные сертификаты призваны поощрять улучшение жи­лищных условий, поскольку это не отражается на возможности семьи приобретать другие товары и услуги до тех пор, пока квар­тирная плата не превысит справедливую рыночную цену. Однако на практике большинство получивших сертификаты американцев остались в прежних квартирах. Это произошло из-за высоких из­держек переезда. Поэтому они предпочли потратить всю субсидию на снижение своих затрат на прежнее жилье, соответственно уве­личив расходы на другие товары и услуги.

Жилищные ваучеры являются разновидностью сертификата. Они отличаются одним важным качеством — получатель может его использовать при найме любого жилья, удовлетворяющего мини­мальным стандартам качества. Иными словами, здесь не действу­ют ограничения, касающиеся справедливой рыночной квартир­ной платы. Семья имеет возможность тратить на жилье столько, сколько она захочет. Ваучер покрывает разность между справедли­вой рыночной квартирной платой (которая может быть меньше) и теми же 30 % дохода. Поэтому ваучерная программа обходится государству дороже.

Жилищные пособия — альтернатива ваучерам. Пособие пред­ставляет денежные выплаты, равные разности между опреде­ленной долей дохода (например, 30 %) и справедливой рыноч­ной квартирной платой. Для получения пособия семья должна жить в квартире, удовлетворяющей минимальным стандартам качества.

Административное ограничение квартирной платы — наибо­лее простой инструмент регулирования рынка жилья, но не са­мый эффективный метод. Фактически, ограничение квартирной платы означает перераспределение доходов, передачу определен­ной суммы от домовладельца каждому жильцу.

Ограничение квартирной платы ведет к тому, что часть домо­владельцев находят для своих домов более выгодное применение или просто сносят их для расчистки территории под коммерче­ское использование.

При ограничении квартирной платы происходит снижение сто­имости жилища, поскольку потенциальные покупатели, опреде­ляя цену, ориентируются на доход, который приносит жилище владельцу. В конечном счете ограничение квартирной платы на­прямую связанно и с дефицитом жилья.

Контрольные вопросы и задания

1. Какую роль в экономике города играет рынок жилья?

2. Каким образом городской рынок жилья влияет на социальную обстановку в городе?

3. Каким образом городской рынок жилья влияет на экономическое состояние города?

4. Какова'роль семьи в экономике города?

5. Назовите отличия жилья от других видов товара.

6. Какое значение для рынка жилья имеет местоположение жилья?

7. Назовите основные элементы структуры жилья.

8. Какие виды потребительских услуг может производить единицажилищного фонда?

9. От каких факторов зависит спрос на жилье?

10. Каким образом ценовая эластичность влияет на спрос жилья в городе?

11. Как определить эластичность спроса на жилье по доходу?

12. Что означает «платежеспособность семьи»?

13. Дайте характеристику валовых и чистых инвестиций.

14. Назовите основные причины изменения городского рынка жилья.

15. Назовите основные факторы, влияющие на снижение прибыльно­сти арендного фонда.

16. Какие процессы лежат в основе модели рыночной фильтрации?

17. Назовите основные направления механизма регулирования рынка жилья федеральными органами управления и органами городского са­моуправления.

Гл а в а 8

ГОРОДСКОЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

8.1. Недвижимость как финансовая категория

Рынок недвижимости, как и рынок жилья, является одним из секторов финансового рынка, на котором рыночным товаром яв­ляется недвижимость.

Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) — это участок территории с принадлежащими ему природными ре­сурсами (почвой, водой и другими минеральными и раститель­ными ресурсами), а также зданиями и сооружениями.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, со­оружения).

К недвижимости относятся подлежащие государственной ре­гистрации суда воздушные и морские, внутреннего плавания, космические объекты, может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).

Недвижимость как финансовая категория является формой вло­жения капитала.

В составе недвижимости применительно к городскому рынку можно выделить:

• земельный участок;

• жилое помещение (дом, квартира, комната);

• нежилое помещение;

• предприятие;

• здание и сооружение. Рассмотрим эти группы активов.

1. Земельный участок является объектом права собственности согласно гл. 17 ГК РФ. Собственник земельного участка вправе продать его, подарить, отдать в залог, сдать в аренду, а также распоряжатьря им другими способами (передача в доверительное управление, взнос в уставный капитал акционерного общества или товарищества и др.).

Собственник земельного участка может:

возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их пере­стройку или снос;

разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градо­строительных и строительных норм и правил, а также требований к назначению земельного участка.

2. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, предназначенное для проживания граждан. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения определены гл. 18 ГК РФ.

К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, жилые комнаты и/или иные помеще­ния, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населя­ющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ.

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещение в нежилое в порядке, определенном жилищным законодательством.

3. Нежилые помещения могут быть приобретены в собственность, т. е. приватизированы, на основании соответствующих за-конодательных нормативных актов.

В соответствии с п. 2.6 «Государственной программы привати­зации государственных и муниципальных предприятий в Россий­ской Федерации после 1 июля 1994 г.», п. 4 «Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.» предусмотрена приватизация недвижимого иму­щества, находящегося в федеральной собственности субъектов Рос­сийской Федерации и муниципальной собственности.

Дата добавления: 2014-12-27