Приведем краткую характеристику указанных факторов. 3 страница

Деятельность риэлтора в качестве брокера. Брокер — физиче­ское лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключа­ющее с ними от имени юридического лица или в качестве инди­видуального предпринимателя договоры по гражданско-правовым сделкам с недвижимым имуществом. Риэлтор признается осуще­ствляющим деятельность в качестве брокера при заключении между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от собствен­ного имени за счет комитета совершить одну или несколько сде­лок с недвижимым имуществом.

Деятельность риэлтора в качестве дилера. Риэлтор осуществля­ет дилерскую деятельность, когда недвижимое имущество, явля­ющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок куп­ли-продажи (сделок по предоставлению прав на это имущество), находится в собственности риэлтора (было приобретено им ранее с целью последующей продажи).

Деятельность риэлтора в качестве посредника. Риэлтор выпол­няет роль посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или при заключении сделок с недвижимым имуще­ством или правами на него между третьими лицами. Посредни­ческой риэлторской деятельностью признается деятельность по оказанию лицам, изъявившим намерение приобрести или про­дать недвижимое имущество (приобрести или передать права на него), услуг по поиску контрагентов с целью последующего за­ключения соответствующих сделок, непосредственно стороной ко­торых сам риэлтор не является.

Деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом. Этот вид риэлторской деятельности заключается в предоставлении участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе:

• по информационному обеспечению участников сделок (пре­доставление информации об объектах, ценах на них, иной ин­формации);

• консультационных, по оформлению документов;

• по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сдел­кам, за исключением таких услуг, предоставление которых допус­кается исключительно при наличии лицензии на право осуществ­ления банковской деятельности.

Деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недви­жимого имущества с целью последующей продажи, передачи в воз­мездное пользование. Такого рода деятельность признается риэл­торской в той ее части, в которой она непосредственно относится к гражданскому обороту недвижимого имущества. Вновь постро­енные объекты могут находиться в собственности риэлтора или третьего лица (или нескольких лиц). Если последующая деятель­ность риэлтора по продаже (передаче в возмездное пользование) вновь созданного или реконструированного недвижимого имуще­ства соответствует признакам деятельности в качестве агента, по­веренного, брокера или дилера, то эта деятельность также при­знается риэлторской. Эти положения сохраняют силу и в том слу­чае, если новый объект недвижимого имущества создается путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта, в частности расселением нанимателей из квартир коммунального типа, перевода помещения в жилом и нежилом фондах или изме­нением правового режима использования мансардных и подваль­ных помещений и т. п.

Деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижи­мым имуществом. Она признается риэлторской в части осуществ­ления доверительным управляющим агентских, дилерских, бро­керских действий и действий по созданию объектов недвижимос­ти с целью их последующей продажи и передачи в возмездное пользование.

Деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества. Эта деятельность подлежит лицензированию согласно Федеральному закону от 25 сентября 1998 г. № 158-ФЗ «О лицензировании от­дельных видов деятельности».

Контрольные вопросы и задания

1. Какие группы финансовых активов входят в состав недвижимости?

2. Объясните структурную схему соотношений сфер нормативного регулирования согласно Земельному кодексу Российской Федерации, Гра­достроительному кодексу Российской Федерации и Федеральному зако­ну «О землеустройстве».

3. Назовите основные отличительные признаки недвижимости от других товаров.

4. Изучите самостоятельно методику и пример расчета стоимости не­движимости, представленные в приложении (пример 1).

5. Изучите самостоятельно методику и примеры расчета оценки сто­имости продаваемых квартир и комнат городского фонда, представлен­ных в приложении (пример 2).

6. Выполните расчет одного из вариантов задания по определению арендной платы недвижимого имущества государственных предприятий и учреждений, представленных в приложении (пример 3).

7. Дайте оценку кондоминиуму как формы общей долевой собствен­ности.

8. Назовите основные виды риэлторской деятельности.

Гл а в а 9

РЫНОК МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОБЛИГАЦИЙ

9.1. Виды муниципальных земельных облигаций

Основной целью выпуска облигационных займов, обеспечен­ных земельными имущественными правами, является привлече­ние свободных денежных средств юридических и физических лиц в местные бюджеты за счет превращения имущественных прав в ликвидную (денежную) форму. Объективные условия положитель­ного решения вопроса о выпуске данных ценных бумаг:

недостаток местных бюджетных средств на освоение террито­рий и реализацию инвестиционных проектов, связанных с обу­стройством земель;

относительно низкая капиталоемкость при привлечении фи­нансовых ресурсов, так как основной формой обеспечения и по­гашения заемных средств являются имущественные права;

неразвитость российского земельного рынка и связанная с этим относительная недооценка стоимости земли;

возможность увеличения налогооблагаемой базы путем вве­дения в финансовый оборот имущественных прав на земельные участки;

возможность решения ряда региональных демографических проблем, связанных с миграцией населения.

Рассмотрим основные виды муниципальных земельных обли­гаций [5].

Земельные беспроцентные облигации. Земельные беспроцентные облигации представляют собой средства платежа на земельных аукционах и конкурсах, проводимых администрацией городов.

По решению администрации этот вид ценных бумаг может быть использован при расчетах с местным бюджетом по имуществен­ным правам.

Каждый выпуск земельных беспроцентных облигаций оформ­ляется глобальным сертификатом, хранящимся в банке-депози­тарии. Земельные беспроцентные облигации выпускаются в без-документарцой форме, в виде записи на счетах в уполномочен­ном банке-депозитарии. По требованию владельца земельных бес­процентных облигаций ему выдается свидетельство, подтвержда­ющее право владения на приобретенное число облигаций. Размер эмиссии определяется стоимостной оценкой земель, выделяемых администрацией для погашения облигационного займа данного вида. Ориентировочная стоимость земельных беспроцентных об­лигаций сопоставима с усредненной ценой земельного участка площадью 1 и 10 ар — «соток» в городе-эмитенте.

Привлекательность выпуска земельных беспроцентных облига­ций для эмитента заключается в аккумуляции свободных денеж­ных средств физических и юридических лиц как в городе, так и за его пределами под имущественные права, а также в возможности получения дохода от разницы в ценах покупки и продажи облига­ций. Привлекательность выпуска земельных беспроцентных обли­гаций для инвестора заключается в росте курсовой стоимости об­лигации за счет роста цен земли, надежности, ликвидности и возможности заключения арендного договора с правом последу­ющего выкупа выделенных земельных участков (для юридических лиц) или получения в собственность указанных земельных участ­ков (для физических лиц).

Ликвидность земельных беспроцентных облигаций обеспечи­вается благодаря деятельности уполномоченного администрацией крупного и стабильного работающего регионального банка, кото­рый выполняет функции финансового менеджера, уполномочен­ного банка для размещения облигаций вне региона, а также сети уполномоченных инвестиционных институтов по обслуживанию займа. Срок действия земельных беспроцентных облигаций — не менее 5 лет. Номинал земельных беспроцентных облигаций услов­но-натуральный (1 и 10 ар).

Земельные процентные облигации. Эти облигации представляют обязательство администрации выплатить их владельцу в течение определенного времени проценты по ней, а по наступлении сро­ка погашения погасить облигацию либо денежными средствами, либо выделенными для этой цели земельными участками. Каждый выпуск таких облигаций оформляется глобальным сертификатом, хранящемся в банке-депозитарии. Право собственности возникает с момента регистрации сделки по купле-продаже облигации в любом инвестиционном институте. Земельные процентные обли­гации являются именными и выпускаются в виде обособленных документов на бланках в соответствии с требованиями, предъяв­ляемыми к бланкам ценных бумаг (согласно техническим требо­ваниям к ценным бумагам и их реквизитам). Размер эмиссии определяется стоимостной оценкой земель, выделенных админи­страцией для погашения облигационного займа данного вида. По­тенциальным покупателем земельных процентных облигаций яв­ляются физические и юридические лица.

Привлекательность облигаций для эмитента объясняется воз­можностью аккумуляции свободных денежных средств физических и юридических лиц, как в городе, так и за его пределами, получе­ния дохода от курсовой разницы при купле-продаже облигаций, а также погашения эмитентом облигаций имущественными пра­вами. Привлекательность облигаций для инвестора объясняется их доходностью, надежностью, ликвидностью, возможностью при­обрести земельные участки, а также конвертировать данные об­лигации в другие ценные бумаги, выпускаемые местными орга­нами власти. Обеспечение ликвидности осуществляется через тор­ги на фондовых биржах, широкую сеть банков и инвестиционных институтов, являющихся уполномоченными по обслуживанию данного займа. Срок действия земельной процентной облигации — 10—15 лет. Денежный номинал земельной процентной облигации 500 р.

Земельные ипотечные облигации. Основное назначение этих об­лигаций — получение их владельцами относительно дешевых дол­госрочных кредитов. Для ценных бумаг вводится ограничение: они продаются только владельцами земельных имущественных прав на территории городов; в зависимости от оценки стоимости прав и стоимости купленных облигаций определяются размер залога, под который выдается ипотечный кредит, а также срок кредита и процентная ставка по нему. Эмиссия осуществляется сериями. При­мерный объем первой серии 5—10 млн р., последующие серии выпускаются по мере накопления соответствующей кредитной массы. Земельные ипотечные облигации являются именными, выпускаются в виде обособленного документа на бланке в соот­ветствии с требованиями, предъявляемыми к бланкам ценных бумаг.

Номинал облигации денежный — от 100 до 500 р. Возможен выпуск низкономинальных предъявительских ценных бумаг в рам­ках выпуска облигации данной серии. Преимущество для эми­тента — временная аккумуляция свободных денежных средств, которыми без привлечения бюджетных средств можно кредито­вать юридических и физических лиц, имеющих земельные права. В целом подобная форма кредитования позволит резко интенси­фицировать инвестиционный процесс в регионе. Преимущество для инвесторов — получение относительно дешевых долгосроч­ных кредитов, а также превращение в ликвидную денежную форму своих имущественных прав. Ликвидность земельных ипотечных облигаций обеспечивает уполномоченный банк, который выда­ет ссуды под залог имущественных прав. Срок действия облига­ций 5 — 10 лет. Если данные облигации не являются средством залога, то они могут приносить их владельцам доход в натураль­ной форме путем увеличения владельцем количества облигаций. В денежной форме данные облигации дохода не приносят. По окон­чании срока действия облигации либо выкупаются эмитентом, либо конвертируются в облигации этого же вида последующих серий.

Жилищные ипотечные облигации. Основное назначение жилищ­ных ипотечных облигаций — предоставление их владельцам отно­сительно дешевых долгосрочных кредитов под залог данных цен­ных бумаг и имеющихся у владельца имущественных прав на не­движимость. Основные положения выпуска и обращение жилищных ипотечных облигаций совпадают с аналогичными положениями для земельных ипотечных облигаций. Этот вид облигаций необхо­дим для того, чтобы привлечь дополнительно инвесторов, не владе­ющих земельными участками, но имеющих права на городскую недвижимость.

9.2. Распределение денежных средств от размещения муниципальных земельных облигаций

Средства, получаемые от размещения муниципальных земель­ных облигаций направляются в местный бюджет с последующим целевым использованием как на обслуживания займов, так и на реализацию инвестиционных проектов по обустройству земель городского региона.

Денежные средства, полученные от размещения земельных облигаций, используются в следующих статьях:

1) земельные беспроцентные облигации — в бюджете района, где находится выделенная земля; в обеспечении ссудного фонда под ипотечные земельные облигации; в обеспечении процентных выплат по земельным процентным облигациям; на выплату ко­миссионного вознаграждения уполномоченному банку-депози­тарию и гаранту, а также уполномоченным брокерам и дилерам; на образование резервного фонда банка-депозитария и гаранта по выкупу облигаций; на формирование фонда инвестиций по обу­стройству земель;

2) земельные процентные облигации — на выплату процентов по облигациям; на денежное погашение облигаций; в бюджете региона, земли которого будут использованы для погашения дан­ных облигаций; на организацию вторичного рынка земельных об­лигаций; на выплату комиссионных вознаграждений уполномо­ченному банку-депозитарию, а также уполномоченным брокерам и дилерам; на образование резервного фонда банка-депозитария и гаранта по выкупу облигаций;

3) земельные и жилищные ипотечные облигации — на выдачу кредитов владельцам земельных имущественных прав и имуще­ственных прав на недвижимость; на образование резервного фон­да для случая непогашения кредита и процентов по нему заемщи­ка; на образование фонда облигаций для последующего расчета с владельцами облигаций.

Распоряжается этими средствами местная администрация, а их хранение и аккумуляция происходит на счетах уполномоченного банка-депозитария и гаранта эмиссии.

Очевидно, что наиболее ликвидны земельные процентные об­лигации. Для инвестора это наиболее привлекательный вид обли­гаций, поскольку он фактически получает двойной доход: от ро­ста курсовой стоимости и непосредственно от продажи самой об­лигации. Невысокий номинал этих акций является еще одним плюсом для инвестора.

К достоинствам земельных процентных облигаций следует от­нести их надежность, возможность приобрести земельные участ­ки, а также возможность конвертировать в другие ценные бумаги, выпускаемые органами местного самоуправления.

9.3. Риски и рынок имущественных земельных облигаций

Рынок муниципальных земельных облигаций связан с опреде­ленной степенью риска как местной администрации (эмитента), так и инвестора.

Риск эмитента при организации муниципального земельного займа рассматривается как вероятность негативного воздействия разных факторов, которые могут повлиять на успешность реали­зации займа.

Муниципальный земельный заем нельзя считать успешным, если:

значительная часть облигаций не была размещена среди инве­сторов или на каком-то этапе принято решение прекратить раз­мещение займа;

не достигнуты цели займа, т. е. не реализованы те проекты, на которые администрация занимала деньги;

возникла проблема возврата средств инвесторам;

ошибки, совершенные в ходе проведения займа, привели к потере доверия инвесторов (и соответственно избирателей).

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся риски эмитентов при выпуске муниципальных земельных облигаций.

1. Проектный риск возникает в том случае, если цель займа недостаточно продумана эмитентом, не проведен анализ проекта (в том числе оценка его окупаемости). Большинство муниципаль­ных земельных займов в России с целью инвестирования средств в какой-либо проект или покрытия дефицита местного бюджета. При выборе цели займа следует исходить из интересов муници­пального образования. Надежным можно считать только инвести­рование средств в конкретные проекты, так как покрытие дефи­цита бюджета города за счет заемных средств — это перекладыва­ние проблем на плечи следующих поколений.

Инвестиционный проект, под который проводится муници­пальный заем, должен отвечать следующему требованию: оплата долговых обязательств перед инвесторами в необходимых объемах и в требуемые сроки должна обеспечиваться за счет окупаемости инвестиционного проекта. Это означает, что если реальная сто­имость проекта (включая затраты, связанные с выпуском облига­ций) меньше, чем ожидаемая отдача от инвестиций в проект, местная администрация может прибегнуть к займу. Если же про­ект не отвечает этому требованию, увеличивается вероятность возникновения проблем с возвратом средств инвестора.

2. Политический риск вызван нестабильностью законодатель­ства как одного из показателей неустойчивости политической си­туации в целом, следствием которой является нестабильность эко­номической ситуации в России, в том числе и в сфере муници­пальных займов.

3. Рыночный риск связан с тем, что при определении доходно­сти облигаций необходимо, чтобы, с одной стороны, облигации были привлекательны для инвесторов, которые сопоставляют их доходность с доходностью других ценных бумаг, а с другой — заемные средства не становились невыгодными для эмитента.

4. Риск непривлекательности может быть вызван следующими причинами: во-первых, при разработке схемы размещения займа не были учтены все возможные группы инвесторов и их интере­сы; во-вторых, инвесторы не имели открытого доступа к инфор­мации о займах (цене, участках, гарантиях); в-третьих, отсутство­вала адекватная реклама.

Для снижения риска непривлекательности муниципального земельного займа необходимы маркетинговые исследования в це­лях определения групп инвесторов, на которые можно рассчиты­вать при проведении займа, и оценки объемов привлекаемых фи­нансовых средств; учета инвесторов при определении цели займа, что способствует повышению привлекательности займа в глазах инвесторов и положительно влияет на процесс размещения обли­гаций; разработки удобной для инвесторов схемы размещения зай­мов; создания концепции эффективной рекламной компании, которая приобретает особое значение при больших объемах эмис­сии и при расширении круга инвесторов.

Риск инвестора — это вероятность того, что доход на вложен­ный капитал окажется меньше предполагаемого. В реальной дей­ствительности существует опасность потерять весь вложенный в ценные бумаги капитал и не получить ничего взамен. В оценке рисков инвестирования, связанных с выпуском муниципальных земельных облигаций, главную роль играет значительное повы­шение реальной стоимости выделяемых земельных участков над предполагаемым объемом обязательств по облигациям.

Наиболее часто инвесторы сталкиваются с рисками:

финансового рынка, заключающемся в том, что доходность вложений в муниципальные земельные облигации окажется ниже по доходности от вложений в другие ценные бумаги из-за измене­ний ставок, процентов на финансовом рынке;

инфляции, заключающемся в том, что в условиях инфляции, если даже номинальная доходность земельных облигаций не под­вергается риску, реальная доходность окажется ниже предполага­емой;

ликвидным, наиболее присущим муниципальным земельным облигациям; в связи с отсутствием развитого вторичного рынка в России часть муниципальных земельных облигаций может ока­заться неликвидной;

политическим — риском изменений, которые могут уменьшить возможность заемщика выплатить долги или оказать негативное влияние на получение инвестором выгоды от покупки этих долго­вых обязательств;

кредитным, состоящим в том, что в результате изменения фи­нансового положения эмитента он не сможет вернуть инвесторам заемные средства (кредитоспособность эмитента снижается);

обмана со стороны эмитента, возникающим в случае «финан­совой пирамиды».

Контрольные вопросы и задания

1. Какие условия необходимы для выпуска ценных муниципальных бумаг?

2. Назовите основные виды муниципальных земельных облигаций.

3. Что представляют земельные беспроцентные облигации?

4. Что такое земельные процентные облигации?

5. Что представляют земельные ипотечные облигации?

6. Что такое жилищные ипотечные облигации?

7. В каких статьях городского бюджета содержатся земельные беспро­центные облигации?

8. В каких статьях городского бюджета содержатся земельные процент­ные облигации?

9. В каких статьях городского бюджета содержатся земельные и жи­лищные ипотечные облигации?

10. Укажите риски эмитентов при выпуске муниципальных земельных облигаций.

11. Назовите возможные риски инвестора при покупке муниципаль­ных земельных облигаций.

Глава 10

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО

10.1. Государственная система управления жилищно-коммунальным хозяйством

Днем основания служб Российского ЖКХ считают 16 января 1721 г., когда Петр I передал функции «общественного благочи­ния» российской полиции. Он называл полицию «душой граж­данства и всех добрых порядков», связывая с полицией понятия «благосостояния населения», запрещения «излишеств в домовых расходах», «производства чистоты на улицах и в домах» и т.д. Ека­терина II ввела Полицейский Устав, в котором наряду с функци­ями, возлагаемыми на полицию Наказом Петра I, определялись нравственные качества государственных служащих.

В 1802 г. было создано Министерство внутренних дел и государ­ственных имуществ России (МВД). Департаментам этого мини­стерства и его исполнительным органам на местах были переданы все вопросы реальной жизни, означенные в Наказах Петра I и Екатерины II. В МВД было три полицейских вертикали: исполни­тельная, безопасности и хозяйственная. Хозяйственная полиция отвечала за благоустройство и развитие российских городов и яв­лялась своеобразным инкубатором возникающих местных само­управлений.

На протяжении первой половины XIX в. МВД было, по суще­ству, единственным хозяйственным органом России.

Постепенно в связи с деконцентрацией власти наблюдается по­степенная передача прав и имуществ властям городов. Так, в Мос­кве с введением городского самоуправления последовательность передачи прав управления имуществом осуществлялась следующим образом [17]:

1863 г. — земельное хозяйство и школы 1-й ступени;

1865 г. — мосты и набережные;

1866 г. — городская санитария; 1871 г. — городской водопровод;

1878 г. — замощение и очистка улиц, ночлежные дома и т.д.

В канун 1917 г. в России -50 % числа городов управлялось МВД, а в -50 % городов действовало общественное самоуправление.

Последующая хронология исторического формирования «выс­шей» сферы государственного управления ЖКХ в России:

1917 г., ноябрь — создано Главное управление по делам мест­ного хозяйства НКВД. Во всех городах объявлена власть местного самоуправления, начался период централизации управления мест­ным хозяйством;

1917 г., декабрь — учрежден Комиссариат по местному само­управлению с целью объединения деятельности всех городских и земских учреждений;

1918 г., март — организован Отдел местного хозяйства НКВД. Начало процесса «собирания коммун». Для четкого определения административных единиц было предложено считать таковыми от­носительно автономные в хозяйственном отношении территори­альные общности населения, присвоив им единое название «ком­муна», независимо от их размера (губернии, уезды, волости, го­рода, деревни). Их хозяйственная деятельность была определена как «коммунальное хозяйство», а отделы местных Советов, руко­водящие ими, были названы коммунотделами;

1920 г., январь — создан Коммунальный отдел НКВД;

1921 г. — учреждено Главное управление коммунального хо-зяйства (ГУКХ) НКВД РСФСР. Начинается активное вторжение вновь создаваемых органов в среду управления жилищным фондом и установления цен на жилье. Новая власть с 1918 г. активно конфисковывала у домовладельцев доходное жилье; устанавливалась плата за жилье дифференцированно по «классовому признаку». В 1919 г. от квартирной платы были освобождены семьи
красноармейцев, а в середине 1920 г. ввиду полного обесценивания рубля операции по взиманию денег за жилье и коммунальные услуги перестали себя окупать и квартирная плата с рабочих и советских служащих была отменена. За этот период только в Москве обветшало и пришло в полную негодность 11,5 тыс. зданий, в том числе 6,8 тыс. жилых домов с более чем 40 тыс. квартир. Таким образом, «бесплатность» и «ничейность» сделали свое
разрушительное дело;

1931 г. — создан Народный Комиссариат коммунального хозяй­ства РСФСР. Основная цель — централизованное управление ком­мунальным хозяйством. Начиная с 1921 г. делаются попытки вос­становления платной системы проживания в жилищном фонде, од­нако этот процесс проходит очень тяжело с организационной и психологической точек зрения. Тем не менее повышение квартир­ной платы относят к 1923 — 1925 гг., при этом квартирная плата оставалась дифференцированной. Была предпринята попытка уста­новления «квартирного налога», т. е. налогового сбора в зависимости ОТ дохода семьи. Этот налог в России вводился трижды: в 1922, 1924, 1933 гг. В 1943 г. этот налог был включен в состав подоходно­го налога;

1946 г.— организовано Министерство коммунального хозяйства (МКХ) РСФСР;

1971 г. — создано Министерство жилищно-коммунального хо­зяйства (МЖКХ) РСФСР;

1990 г. — создан Комитет ЖКХ при Совете Министров РСФСР;

1991 г. — учрежден Госкомитет РСФСР по ЖКХ;

1992 г. — Комитет ЖКХ введен в структуру Министерства строи­тельства РСФСР;

1993 г. — организован Комитет по муниципальному хозяйству Российской Федерации;

1994 г. — образовано Министерство архитектуры, строитель­ства и ЖКХ, в настоящее время — Государственный комитет по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Приведенная хронология свидетельствует о значительных «ко­лебаниях» в высшей сфере государственной системы управления ЖКХ в России.

Одной из причин таких «колебаний», на наш взгляд, во всех случаях является ситуация, вызванная необходимостью решения постоянно накапливающихся проблем в ЖКХ, которую Прави­тельство стремилось и стремится решить «сверху».

Рассмотрим «колебания» в высшей сфере государственного управления ЖКХ с позиций теории организации, менеджмента и теории систем [11].

С позиции менеджмента «колебания» в сфере управления ЖКХ свидетельствуют практически об отсутствии в управлении «верти­кали», а это в свою очередь свидетельствует, что общесистемное свойство устойчивости и самосохранения системы в целом нару­шено. В данной ситуации аппарат государственного управления «работает на себя», автономные ЖКХ работают также «на себя», что свидетельствует о признаке системного «застоя», а последнее — о нарушении обобщающего общесистемного правила основного обмена.

Нарушен также общесистемный принцип «консервативности», так как в данном случае совокупность однородных системных еди­ниц (ЖКХ, входящих в конкретное муниципальное хозяйство) не может образовать единое общее целое.

Нарушен принцип соответствия распорядительства и подчине­ния [5], так как у ЖКХ, входящих в муниципальное хозяйство, не один линейный руководитель (что требует указанный прин­цип), а два: органы местного самоуправления и Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Следовательно, при существующей в настоящее время методо­логии государственного управления ЖКХ — эффективное управ­ление ЖКХ затруднительно.

Однако упомянутые общесистемные законы и принципы будут выполнены, если в качестве базовой ячейки (центр «синхрониза­ции») выбрать автономную социально-экономическую систему (муниципальное хозяйство), одной из функций которой является ЖКХ и из этих подсистем создать единую государственную соци­ально-экономическую систему, функционирование которой с позиций теории организации и менеджмента вполне реально, ес­тественно, при соблюдении принципов самоуправления системы и укреплении финансовой и нормативно-правовой базы местного самоуправления.

10.2. Основные функции жилищно-коммунального хозяйства

На территории города ЖКХ обеспечивает функционирование жилищного хозяйства, водоснабжения, водопотребления, водо-отведения и очистки сточных вод, теплоснабжения, газоснабже­ния, электроснабжения и др.

В настоящее время ЖКХ РФ находится в кризисном состоя­нии, которое характеризуется дотационностью отрасли и неудов­летворительным финансовым положением, высокой затратностью, отсутствием экономических стимулов снижения издержек на про­изводство коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и дру­гих ресурсов.

Объем дебиторской задолженности предприятий ЖКХ на ко­нец 2000 г. составил 168,1 млрд р., а объем кредиторской задол­женности предприятий ЖКХ превысил 245,1 млрд р. В Московс­кой области по состоянию на 1 января 2003 г. размер дебиторской задолженности бюджетов разных уровней предприятиям ЖКХ ра­вен 15 млрд р., т.е. около 50 % годового объема реализации услуг, а кредиторская задолженность предприятий ЖКХ по платежам в бюджет составляет 18 млрд р.

Дата добавления: 2014-12-27