Методы рыночного подхода

Чистый операционный доход – это действительный валовой доход от объекта собственности (включая арендную плату, чистый доход от финансово-хозяйственной деятельности, прочие внереализационные доходы) за вычетом операционных расходов по эксплуатации объекта, необходимых для поддержания данного объекта.

Расходы по эксплуатации объекта включают:

1) постоянные фиксированные расходы (оплата энерго- и водоснабжения, налоги);

2) операционные переменные расходы на содержание имущества предприятия (ремонт, техническое и административное обслуживание);

3) резервы.

Коэффициент капитализации при этом, в одних случаях, должен покрыть не только процент (доход на вложенный капитал), но и возместить сумму инвестированного капитала, в других же случаях - должен покрыть только доход на вложенный капитал (в случае, если инвестор получает возмещение вложенного капитала при перепродаже объекта в будущем).

В ипотечно-инвестиционном анализе для определения ставки капитализации часто используют метод инвестиционной группы. В соответствии с ним, для определения стоимости недвижимости коэффициент капитализации определяется как средневзвешенная величина из ожидаемых ставок доходности каждого участника данного проекта (кредитора и инвестора). Таким образом, предполагается, что приобретение недвижимости осуществляется путем частичного привлечения заемного капитала.

Таким образом, точнее будет сказать, что схема финансирования будет оказывать влияние на цену объекта привлекательную с точки зрения инвестора, а не внутреннюю стоимость данной недвижимости.

В рамках метода инвестиционной группы применяют:

1) метод, который не учитывает возмещение вложенного капитала (при получении отдачи инвестором при перепродаже объекта в будущем);

2) метод, который учитывает возмещение вложенного капитала (метод инвестиционной группы с амортизацией).

Для расчета коэффициента капитализации в первом подходе используют формулу:

,

где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости;

i₁ – отношение величины денежных поступлений до налогообложения к сумме вложенных средств (ставка капитализации на собственный капитал);

i₂ – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного займа (процентная ставка за кредит)

Прим. Инвестор планирует получить 20% дохода на вложенные собственные средства в объект недвижимости. Для финансирования соглашения имеется возможность получить кредит в размере 80% от стоимости объекта недвижимости под 12% годовых. Чистый операционный доход от использования объекта недвижимости составит 50 тыс.грн. Определить его стоимость.

Решение:

1) коэффициент капитализации:

к = 0,2 * 20% + 0,8 * 12% = 13,6%

2) стоимость объекта недвижимости:

С = 50 / 0,136 = 367,647 грн.

Для расчета коэффициента капитализации во втором подходе также используют средневзвешенную величину, но коэффициент капитализации по кредиту рассчитывается не по процентной ставке, предусмотренной кредитным договором, а по величине ипотечной постоянной (это отношение платежей в каждом периоде по обслуживанию долга к основной сумме кредита).

Еще одним подходом к определению ставки капитализации служит метод, в соответствии с которым он определяется как отношение чистого операционного по объектам-аналогам к стоимости продаж объектов-аналогов и определяется по формуле средневзвешенной.

Необходимо отметить, что ставка капитализации может также учитывать премию за различные риски.

Метод дисконтирования денежных потоков. Аналогичен предыдущему, однако в его расчете используется поток будущих доходов от эксплуатации объекта, а также учитывается стоимость продажи объекта в конце периода владения им. Данные потоки приводятся к текущему моменту.

Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколько готов заплатить потенциальный инвестор за оцениваемое имущество.

,

где r – ставка дисконтирования (минимальная требуемая доходность инвестора;

С_прt – ожидаемая стоимость продажи недвижимости.

Метод Эллвуда – это способ ипотечно-инвестиционного анализа, позволяющий оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи имущества до налогообложения. Основная привлекательность данного метода в том, что он предлагает краткую формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и предполагаемом изменении стоимости недвижимости за прогнозный период.

Традиционный метод ипотечно-инвестиционного анализа – его сущность заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется путем определения суммы, которая включает собственный капитал и ипотечный кредит. При этом сумма собственного капитала определяется как сумма двух элементов: дисконтированных денежных поступлений и дисконтированной суммы перепродажи недвижимости.

Данный метод предусматривает следующую последовательность действий:

1) определяется прогнозируемый годовой чистый операционный доход (ЧОД);

2) в случае, если погашение долга проводится чаще, чем один раз в год, определяется размер ежемесячного платежа по обслуживают долга (Д_t + ПП_t) или Y;

3) определяется годовой платеж по обслуживаю долга (12*Y);

4) определяются годовые поступления инвестора как разница между величиной ЧОД и ежегодной суммой обслуживания долга;

5) определяется текущая стоимость выручки от реализации недвижимости в будущем;

6) определяется сумма текущей стоимости собственных поступлений инвестора и сумм, которые затрачены на обслуживание ипотечного долга.

Данный метод предполагает оценку стоимости имущества с учетом финансирования сделки – как максимальной суммы, которую может заплатить инвестор с учетом привлекаемого кредита.

Для формулирования оценки выдели обобщающий случай:

- будущие доходы от недвижимости представлены в виде аннуитета (ПДС);

- погашение кредита в виде аннуитета (ОДС);

- продажа недвижимости в конце по цене RP;

- непогашенный долг на момент продажи OS.

Тогда стоимость недвижимости будет равна:

.

Задача. (без долга).

Приобретаемый завод будет приносить доход в сумме 390 тыс.грн. в течение 10-ти лет и предполагается, что будет продан за 3,5 млн.грн. Какова стоимость завода, если требуемая доходность инвестора – 20% годовых.

Решение:

= =2,2 млн.грн.

Задача. (с долгом)

При покупке завода берется кредит в сумме 2 млн.грн., предоставляемого на срок 20 лет под 10% годовых. Погашение кредита равномерное в конце каждого года (с процентами – аннуитетом). Требуемая доходность инвестора – 20% годовых. Какова стоимость завода?

Решение:

Методы затратного подхода:

Метод сравнительной стоимости единицы – основан на использовании единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного объекта. К таким показателям принято относить 1м² общей и полезной площади, 1 машино-место для гаражей или стоянках, 1 посадочное место в кинотеатрах. Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.

Похожим методом является метод стоимости затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ (метод разбивки по компонентам) – предполагает оценку стоимости объекта на основе определения суммы стоимости затрат на создание его основных элементов. При применении данного метода используются показатели затрат по отдельным компонентам здания и сооружения, например по затратам на выполнение 1м³ бетонных работ, 1м³ выемки грунта, бетонирования, кладки.

Метод количественного анализа (сметный метод) предполагает определение стоимости объекта недвижимости на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Этот метод требует детального подсчета всех издержек на воспроизведение и установку составных частей нового здания, косвенных издержек, а также прямых затрат. Данный метод наиболее точный, но и наиболее трудоемкий.

Необходимо отметить, что так как затратный подход фактически определяет стоимость воспроизводства (замещения), необходимо учесть фактическое состояние объекта. Это можно сделать, скорректировав восстановительную стоимость на суммарную величину накопленного физического и морального износа.

Метод сравнительного анализа продаж – основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором покупаются и продаются аналогичные объекты недвижимости; участники сделки принимают при этом независимые индивидуальные решения.

Процедура применения метода включает следующую последовательность действий:

- подробное исследование рынка аналогичных объектов недвижимости с целью получения достоверной информации по всем факторам, имеющим отношение к объектам сравнимой полезности;

- определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

- сопоставление оцениваемого объекта недвижимости с выбранными объектами сравнения с целью корректировки стоимости;

- приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному показателю или к диапазону минимальной, максимальной и средней рыночной стоимости;

- анализ условий заключения сделок по сравнимым объектам недвижимости (сделки должны заключаться между информированными независимыми сторонами при должном уровне маркетинга);

- оценка конкурентоспособности объекта недвижимости по сравнению с аналогичным;

- учет влияния на стоимость оцениваемых объектов их существенных особенностей.

Технология сравнительного анализа продаж и корректировок включает выбор единиц и элементов сравнения, анализ и корректировку элементов сравнения. Элементами сравнения называют характеристики имущества и сделок в целом, а также отдельные фрагменты, структурные составляющие единицы, которые вызывают изменение цен на недвижимость. При этом сопоставлению подлежат такие элементы сравнения:

- физические (1м² общей, полезной площади здания),

- технические (мощность трансформаторной подстанции, котельной, электростанции);

- экономические (товарооборот на 1м² площади коммерческих объектов);

- стоимостные.

В качестве стоимостных элементов сравнения могут использоваться:

- цена 1м² общей площади, которая является средней величиной;

- цена 1м² площади, подлежащей сдачи в аренду, обычно не учитывает площади лифтов, коридоров, санитарно-бытовых комнат и т.п.;

-, которая определяется как разница продажной цены недвижимости и стоимости земельного участка и деления данной разницы на площадь здания;

- цена за комнату, этаж, одноквартирный, многоквартирный дом, магазин, склад, сооружение или другую единицу недвижимости;

- цена 1м³ здания или сооружения;

- цена за единицу недвижимости, приносящую доход (ресторан, кафе, автостоянка, станция техобслуживания и т.п.).

Дата добавления: 2014-12-24