Методы оценки стоимости земельных участков

Существует более 20 методов оценки стоимости земельных участков. Все они, по сути, являются разновидностями основополагающих подходов:

- затратного;

- основывающегося на сравнении;

- результативного (доходного).

К базовым экспертным методам оценки земельных участков относят:

1) метод капитализации чистого дохода;

2) метод остатка земли;

3) метод капитализации земельной ренты;

4) метод залоговой продажи;

5) метод выделения;

6) метод затрат на освоение.

		Рыночный подход (сравнительного анализа продаж)
	Доходный подход			Затратный подход

Методологический подход, который основывается на капитализации чистого дохода, предполагает эффективное использование земельного участка (фактическое или условное) с учетом ограничений относительно ее использования:

,

где Ц_ЗУ – цена земельного участка;

Д_О – годовой чистый доход (фактический или ожидаемый) в гривнах;

С_К – ставка капитализации (в процентах).

При непрямой капитализации чистого дохода стоимость земельного участка определяется по формуле:

При этом ставка капитализации чистого дохода определяется соотношением между чистым годовым доходом и ценой продажи подобного земельного участка или как сумма (в процентах) безрисковой процентной ставки, риска инвестирования и ликвидности земельного участка.

Чистый годовой доход от застроенного земельного участка приравнивается к валовому доходу, за исключением расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией застроенного участка, в том числе объектов недвижимого имущества, которые на нем размещены.

За основу берется годовой доход, полученный от эффективного использования земельного участка. Эффективное использование – это экономически целесообразное доходное использование земельного участка по целевому назначению без ухудшения ее качественных и эколого-эстетических характеристик с соблюдением требований и ограничений.

Метод остатка земли – базируется на концепции классической экономической теории, изначально разработанной для земель сельскохозяйственного назначения, которая рассматривает весь доход, который относится к земельному участку как остаточный. Данный метод используется для оценки земельного участка с улучшениями или вакантного (неосвоенного) участка, предназначенного для использования:

1) определение текущей стоимости зданий и сооружений, а также среднегодового чистого дохода от земельно-имущественного комплекса в целом (Д);

2) определение части чистого дохода, который приходится на здания и сооружения:

,

где С_СТ – текущая стоимость зданий и сооружений;

Д_С – часть чистого дохода, которая приходится на здания и сооружения;

r_ЗС – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

При этом коэффициент капитализации для зданий и сооружений (r_ЗС) состоит из коэффициента капитализации для земли (r_З) и коэффициента возмещения капитала (r_возм). Коэффициент возмещения капитала (r_возм) показывает, какую часть от стоимости зданий и сооружений необходимо возмещать в конце каждого периода (года), чтобы через определенное количество периодов (лет) эксплуатации объекта накопить сумму средств, равную его полной стоимости.

3) расчет части чистого дохода, который приходится (остается) на земельный участок (Д_ЗУ):

.

4) методом прямой капитализации определяется стоимость земельного участка (С_ЗУ):

^.

Метод капитализации земельной ренты – состоит в определении стоимости земельного участка с помощью коэффициента капитализации доходов от сдачи его в аренду. Используется в основном для оценки земельных участков коммерческого назначения сравнительно небольших по площади и размещенных в составе целостных территорий (участки для парковки автомобилей, сезонные торгово-коммерческие объекты, участки подсобного хозяйства и т.п.).

Метод определения ренты в основном в основном используется для оценки городских участков и базируется на определении показателей дифференцированной, абсолютной и монопольной ренты.

Дифференцированная рента – отражает конкретную ценность земельного участка и делится на такие виды:

- рента за счет доступности участка – обусловлена сокращением транспортных расходов (времени и средств), а также сохранения высокой продуктивности труда работников вследствие этого;

- рента за счет освоения территории – определяется снижением себестоимости продукции за благодаря сокращению расходов на создание общей системы инженерно-транспортной инфраструктуры (магистралей, энерго- и водообеспечения, канализации, путей сообщения…);

- рента за счет эффективности дополнительных капиталовложений в освоение территории, которая обусловлена возможностями и выгодами участка, а также способом ее использования.

Абсолютная рента

Абсолютная рента – характеризует эффективность целевого использования земельного участка. В отличие от дифференцированной ренты, она не зависит от конкретных свойств (характеристик) участка: на идентичных по потребительским свойствам участках различные виды деятельности будут давать различную отдачу.

Монопольная рента - формируется на всех участках вне зависимости от их местоположения в границах города, так как различные виды деятельности требуют различных условий для своего размещения, а предложение свободных участков из-за ограниченности территории в целом, как правило, не соответствует спросу на них. Особенно это касается районов, для которых характерны специфические условия, которые невозможно воссоздать: центр города, заповедные территории и др.

Общая формула стоимости земельного участка по этому методу будет иметь вид:

,

где О_С – затраты на освоение и благоустройство территории, грн./км²;

Р_Н – нормативная рентабельность (как правило, составляет не более 6%);

К_Н – нормативный коэффициент капитализации (как правило не превышает 3%);

К_Ф – коэффициент функционального использования земельного участка;

К_М – коэффициент местоположения земельного участка;

S_зем – площадь земельного участка.

Метод залоговой продажи – основан на сравнении оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами, только проданными на рынке. Так как сравнение производится относительно нескольких аналогов, то в итоге берется медианное значение (среднее) или мода (наиболее распространенное).

Методический подход, который основан на сопоставлении цены продажи подобных земельных участков – используется в условиях развитого рынка земли и недвижимого имущества.

В соответствии с данным подходом стоимость земельного участка:

,

где Ц_А – цена продажи подобного земельного участка (грн.);

ΔЦ_Аj – разница (поправка) в цене (+,-) продажи подобного земельного участка относительно участка, который оценивается по j – му фактору.

К факторам, которые влияют на стоимость земельного участка относят:

- правовой режим земельного участка;

- целевое назначение и функциональное использование земельного участка;

- условия продажи (свободная, вынужденная);

- дата продажи (разница во времени);

- местоположение (различные природно-климатические условия, населенные пункты различных категорий и в границах населенных пунктов в различных районах);

- физические характеристики (размер и конфигурация земельного участка и ее инженерно-геологические параметры: наклон поверхности, состояние грунта, режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, проявление небезопасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, характер и состояние объектов недвижимого имущества);

- использование прилегающей территории (плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды).

В данном подходе сопоставление цены может проводится по отношению к нескольким участкам. Тогда величина оцененной стоимости определяется как средняя без учета наибольшего и наименьшего значения или как наиболее встречающееся значение (мода).

Метод выделения (аллокации) – основан на разделении общей цены продажи аналогичного земельно-имущественного комплекса на две составляющие – цену зданий и сооружений и цену земельного участка. При этом сначала оценивается стоимость зданий и сооружений, которые находятся на земле, а затем из общей стоимости земельно-имущественного комплекса вычитают эту сумму и получают стоимость земельного участка.

Данный метод рекомендуется использовать только тогда, когда невозможно применять другие методы, а также при наличии достаточного количества информации о недавней продаже застроенных участков.

Метод затрат на освоение – используется в основном для оценки малоосвоенных территорий, которые подлежат разбиению на участки под застройку с их последующей продажей. Метод основан на принципе дополнительной производительности, а алгоритм оценки основан на методе дисконтирования денежных потоков (к оттоку капитала относят текущие расходы на планирование, проектирование, расходы на продажу участков и доход первоначального владельца; к притоку капитала относят выручку от продажи участков, очищенный от расходов на продажу). Период дисконтирования определяется исходя из периода на протяжении которого предполагается продать земельные участки.

Аналогичный ему методический подход, основанный на учете расходов на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке – используется для проведения оценки застроенных земельных участков (или таких, на которых предусматривается застройка), при условиях эффективного их использования.

В соответствии с ним стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемой ценой продажи земельного участка (или капитализированным чистым годовым доходом от ее использования) и всеми затратами на сооружение объектов недвижимого имущества:

,

где Ц_О – ожидаемая цена продажи (или капитализированным чистым годовым доходом от ее использования), грн.;

З_СО – затраты на сооружение недвижимого имущества на земельном участке, грн.

При этом за основу определения стоимости земли путем учета затрат на сооружение объектов недвижимого имущества, размещенных на земельном участке, берутся цена продажи застроенных земельных участков, которые сложились на рынке и расходы, связанные с сооружением данных объектов.

Расходы на сооружение объектов недвижимого имущества состоят из стоимости строительства (с учетом износа сооружений, зданий), включая прибыль застройщика и расходы, связанные со строительством и обслуживанием зданий и сооружений. При отсутствии информации о расходах на сооружение этих объектов их оцененная стоимость определяется путем сопоставления затрат на сооружения подобных объектов.

Кроме того, денежная оценка земельного участка осуществляется по Методике денежной оценки земли несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов) и Методике денежной оценки земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов в части оценки земель населенных пунктов

«Методика оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)» от 30 апреля 1997г. дает возможность осуществлять оценку следующим образом:

Денежная оценка земель промышленности, транспорта и связи:

,

где Ц_ЗУУ – денежная оценка квадратного метра земельного участка, грн.;

Р_Д – рентный доход, который создается за счет освоения земельного участка, грн.;

Т – срок капитализации рентного дохода, который устанавливается на уровне 33 лет;

К_Ф – коэффициент, учитывающий функциональное использование земельного участка;

К_М – коэффициент, который учитывает местоположение земельного участка;

К_Р - коэффициент, который учитывает региональные факторы местоположения земельного участка (отдаленность от центра административного района и ближайшего населенного центра, который имеет магистральные пути сообщения);

К_Д - коэффициент, который учитывает локальные факторы местоположения земельного участка по территориально-плановым, инженерно-геологическим, историко-культурным, природно-ладшафтным, санитарно-гигиеническим и другим условиям.

Новый Земельный кодекс Украины принят 25 октября 2001г. и вступил в действие 1 января 2002г. Он содержит в целом такие позитивные моменты, отличающие его от предыдущего кодекса:

1) земля становится товаром, который можно продать, заложить, обменять, подарить и т.п. В частную собственность не могут передаваться транспортные пути и коммуникации, земли обороны, атомной энергетики и космического назначения, Чернобыльской зоны и территории общего пользования в населенных пунктах.

2) Права резидентов и нерезидентов земель несельскохозяйственного назначения становятся равными. Иностранные граждане и лица без гражданства имеют право приобретать участки несельскохозяйственного назначения в границах населенных пунктов и за их границами, если на них размещены объекты недвижимости. Иностранным компаниям предоставляется право покупать земельные участки несельскохозяйственного назначения в границах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для строительства объектов, связанных с ведением предпринимательской деятельности; за границами населенных пунктов – в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

3) Земельные участки под объектами недвижимости разрешено приобретать всем желающим;

4) Разрешено иметь в частной собственности отдельные участки леса (не более 5 га) и водоемами (не более 3 га). Использование для бизнеса больших площадей водоемов, а также островов и пляжей разрешается только на условиях аренды.

5) Иностранные компании могут принимать участие в приватизации государственных и коммунальных земель. Для этого им необходимо получить разрешение Кабмина и зарегистрировать представительство в Украине. Существует ограничение в том, что приобретение коммунальной или государственной земли под застройку возможно только посредством аукциона, который может не проводится в случае наличия только одного претендента на участок.

Негативные моменты нового Земельного кодекса:

- продажа земли сельскохозяйственного назначения начнется только с 1 января 2005г.;

- физическое или юридическое лицо может владеть не более 100 га земли включительно до 1 января 2010г.

- землю в залог можно отдавать только банкам;

- иностранные физические и юридические лица не могут быть владельцами земель сельскохозяйственного назначения;

В 1995г. Кабмином рекомендована методика оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, в основе которой лежит теория дифференцированного рентного дохода, который получают при производстве зерновых на пахотных землях. Данная методика должна использоваться при купле-продаже земли, передаче ее в аренду, в залог, при создании фермерского хозяйства или акционерного общества.

В апреле 1997г. Кабмином утверждена методика денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов). Данная методика предлагается для использования при заключении гражданско-правовых соглашений и определении размеров земельного налога для земель промышленного, транспорта, связи, обороны; земель природоохранного назначения; земель лесного и водного фондов; земель запаса. Она базируется на рентном капитализированном доходе от гражданского использования земельных участков и осуществления улучшения их застройки.

Часто встречаются ситуации, в которых необходимо сравнить инвестиционные направления с различными сроками инвестиционного цикла (продолжительности). Для приведения их к сопоставимому виду используют следующие методы:

Дата добавления: 2014-12-24