Книжное владение

Д. обратился в суд с иском к Е., К., Б., Управлению Федеральной регистрационной службы по Н-ской области об истребовании из чужого незаконного владения квартиры, собственником которой он являлся на основании договора купли-продажи, заключенного в 2005 г.. Эту квартиру Д. предоставил для временного проживания за плату ранее незнакомому лицу. Как выяснилось впоследствии, в отношениях с Д. наниматель действовал под чужим именем. Полученная таким образом для временного проживания от Д. квартира с использованием поддельной доверенности, выполненной от имени истца, была в 2006 г. продана гражданину Б. При этом лицом, представлявшим интересы Д. в указанной сделке с Б., был указан некий К.Е., умерший еще в 2004 г. Покупатель Б., в свою очередь, 22.03.2006 г. продал квартиру К.А. Последний 01.06.2006 г. продал квартиру третьему лицу Е. Последний приобретатель квартиры Е. на момент предъявления иска зарегистрировал за собой право собственности на это недвижимое имущество в ЕГРП.

Решением Кировского районного суда г. Омска от 23.10.2007 г. квартира была истребована из незаконного владения Е. и возвращена Д. Записи в ЕГРП о регистрации за Е. права собственности на квартиру признаны недействительными. Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что квартира выбыла из владения Д. помимо его воли. С учетом этого обстоятельства, со ссылкой на положения статьи 302 Гражданского кодекса РФ, суд принял решение об истребовании данного недвижимого имущества у Е. Определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 12.12.2007 г. решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.

Постановлением президиума Омского областного суда от 08.04.2008 г. решение Кировского районного суда г. Омска от 23.10.2007 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 12.12.2007 г. были отменены, по делу вынесено новое судебное постановление, которым в удовлетворении исковых требований Д. отказано. Президиум Омского областного суда пришел к выводу, что недвижимое имущество выбыло из владения Д. по воле самого истца, передавшего принадлежащую ему квартиру нанимателю, действовавшему под чужим именем. Следовательно, предусмотренные статьей 302 ГК основания для истребования указанной квартиры у добросовестного приобретателя Е. отсутствуют. При этом суд надзорной инстанции сослался на обстоятельства, свидетельствующие о неосмотрительности Д. при осуществлении правомочий собственника в отношении принадлежавшей ему квартиры, в частности на передачу ключей от квартиры и предоставление доступа в нее постороннему лицу; незаключение в письменной форме договора найма, а также на отсутствие со стороны Д. в течение длительного периода времени контроля за пользованием посторонним лицом жилым помещением и его эксплуатацией.

Надзорная жалоба Д. с делом была передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, и удовлетворена исходя из того, что обстоятельства оформления сделки со спорной квартирой от имени Д. по подложным документам дают достаточные основания полагать, что указанная квартира выбыла из владения Д. помимо его воли, в связи с чем заявленные истцом требования подлежали удовлетворению на основании положений статьи 302 ГК РФ.

Имущество истребуется виндикационным иском, и не требуется отдельного иска об оспаривании регистрационной записи.

Основной же вопрос в том, что есть владение недвижимостью, и, соответственно, важно, как лицо оказалось в квартире или как были внесены изменения в реестр. Практика ВС РФ исходит не из фактического владения недвижимостью, а из книжного владения.

Если владение = владение для движимости, то раз он сам его вселил – выбыло по воле собственника – защита добросовестного приобретателя.

Логика 2: неважно как оказался в квартире, важно, как записи в Реестре появились. А появились на основании подлога. Подлог, несмоненно, против воли.

ВС в итоге решил, что имущество выбыло против воли. Скловский негодует ибо сторонник владения исключительно как фактического господства и для движимости, и для недвижимости.

Статьи от маэстро:

Рудоквас комментит 10 / 22:

· 13. В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Рудоквас эти положения полностью одобряет, и еще раз отмечает, что если добросовестный приобретатель недвижимости приобрел имущество и передал его третьему лицу у этого третьего лица виндицировтаь нельзя – к нему перешел титул добросовестного приобретателя. В то же время, Рудоквас порицает позицию ВАС и ВС о том, что указанные правила можно по аналогии применять к движимому имуществу.

Рудоквас предлагает дополнить ГК положением о добросовестном приобретении, так как наша конструкция нелогична: у добросовестного приобретателя нельзя истребовать имущество, потому что он становится собственником, а не он становится собственником потому что у него нельзя истребовать (так это закреплено сейчас).

· П.38 Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Рудоквас с этим не спорит, но пишет, что надо бы обеспечить принцип публичной достоверности реестра – лицо, полагавшееся не реестр может быть признано недобросовестным только если точно знало, что запись в реестре не верна. Более того, если в реестре указано не то лицо, на что приобретатель добросовестно полагался, государство должно отвечать за негативные последствия, в том числе, в том случае, если потерпевшему не удалось потом взыскать убытки с лица из-за которого оно утратило имущество. Только такая система придаст смысл реестру.

· Рудоквас считает, что п. 4. - «обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле» противоречит п. 36: «В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика». Право собственности – абсолютное отношение. Если оно признано за лицом, то должно действовать в отношении всех третьих лиц. Тем более, его не так-то просто доказать.

Между тем, эта п. 4 может быть оправдан если применять презумпцию правомерности утраченного владения – в таком случае, эта презумпция всегда сможет быть оспорена по более сильному основанию – абсолютной преюдиции не будет. Рудоквас яро отстаивает законодательное закрепление презумпции правомерности владения, которая соответствует и потребностям оборота и потребностям правоприменительной практике. Иначе неизбежно вытеснение ст. 301 и 305 ст. 234 ГК РФ.

Презумпция законности владения должна положить конец порочной практике, которая осталась и в п. 40 постановления: отказ в удовлетворении иска по причине ничтожности сделки, которая лежит в основе права собственности истца. Эта норма противоречит смыслу гражданского права.

Более того, презумпция правомерности владения отбросит надобность и в владельческой защите и в Публицианове иске (ст. 234 ГК РФ), которые по сути есть лишь редуцированные суррогаты виндикации.

Рудоквас считает, что виндикационный иск не должен иметь срока исковой давности. Пока право собственника не будет утрачено – он должен иметь право на защиту владения. Это право должно прекратиться только с истечением приобретательской давности у нового обладателя.

· Рудоквас рад, что ВАС и ВС признали, наконец, давностное владение субъективным правом.

15. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Рудоквас считает, что положения по поводу перерыва давностного владения надо бы «углубить и расширить». Сейчас из смысла данных разяснений перерывом владения следует считать любые действия, которые привели бы к утрате права собственности, если бы владелец был собственником, а равно пропуск срока исковой давности по иску давностного владельца (п. 2 ст. 234 ГК РФ).

Рудоквас кстати поддерживает идею модернизации концепции в плане допущения приобретения по давности и недобросовестным владельцем – это соответствует целям института приобретательской давности – разрыв права и владения не должен продолжаться вечно.

· П. 19: По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.

Это правильный подход.

Если вещь украдена, то следует предъявлять иск из ст.302 ГК РФ, а не из гл. 59. Но если вещь утрачена по вине похитившего или иного лица, неправомерно завладевшего вещью,– тогда можно применять гл.59 ГК РФ.

С точки зрения законодательства добросовестность должна презюмироваться, но Пленум непоследователен в этом вопросе.

· По поводу недвижимости и книжного владения.

52. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Рудоквас: пленум признал, что оспаривание записи в ЕГРП может осуществляться и посредством виндикационного / реституционного иска.

57. Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Почему к установительному иску применяется исковая давность? А потому, что по сути своей он не установительный, а фактически иск об истребовании имущества из чужого владения. Только запись в ЕГРП дает реальное «хозяйственное господство», в том числе и распорядительную власть.

П. 61: комбинирование подхода о фактическом и книжном владении.

Рудоквас о добросовестном приобретателе в подробностях:

Юридический состав:

1. Двусторонняя сделка, не имеющая пороков помимо неуправомоченности отчуждателя (такая сделка фактически будет действительна, так как закон предусматривает для нее «иные последствия»). Эта сделка может быть и оспоримой.

Добросовестное приобретение непосредственно у собственника (например, если на имущество наложен арест) считается невозможным, поскольку в этом случае у собственника возникает право на реституцию (применение последствий недействительности сделки), а не на виндикацию. (См. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ № 126 от 13.11.2008 г. «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» (далее – Письмо № 126) Более того, сторона недействительной сделки вправе требовать реституции переданного по сделке имущества, даже если она сама являлась неуправомоченным отчуждателем (см. п. 3 Письма № 126). Однако в случае приобретения права собственности добросовестным приобретателем (при наличии всех необходимых элементов сложного юридического состава добросовестного приобретения) право неуправомоченного отчуждателя на реституцию утрачивается вместе с правом на виндикацию прежнего собственника.

Если же какой-то элемент сложного юридического состава отсутствует и истребование имущества у приобретателя возможно, то при одновременном предъявлении реституционного требования неуправомоченного отчуждателя и виндикационного иска собственника преимущество имеет виндикация (имеется в виду субъективная конкуренция).

2. Возмездный характер сделки. Согласно п.4 Письмо № 126 и абз.2 п. 37Постановления 10/22 приобретатель не считается возмездным, если к моменту, когда он узнал или должен был узнать об отсутствии полномочий у отчуждателя, последний не получил в полном объеме встречное предоставление за передачу спорного объекта.

Получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал признается возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества) – абз.3 п. 37 Постановления 10/22). В то же время получение имущества унитарным предприятием в хозяйственное ведение от публично-правового образования, неуправомоченного на его отчуждение, не является возмездным приобретением – п.5 Письма №126. Возмездный характер приобретения доказывает приобретатель.

3. Выбытие объекта недвижимости из владения по воле собственника или лица, которому собственник передал владение. Недействительность сделки, во исполнение которой имущество ранее было передано собственником неуправомоченному отчуждателю, сама по себе не свидетельствует о его выбытии из владения собственника помимо его воли (п.10 Письма № 126). В таком случае только если речь идет о сделке с пороком воли, можно говорить о выбытии имущества против воли собственника. Другой вариант – отчуждение производится хотя и не собственником, но субъектом иного вещного права, в принципе имеющим правомочия распоряжения, которые, однако, у него отсутствуют в отношении данного объекта (пример: унитарное предприятие отчуждает имущество, без которого осуществление им деятельности, ради которой предприятие было создано, невозможно).

Остальные случаи: подлог, злоупотребление регистратора и совершение регистрационной записи под влиянием насилия или угрозы насилия - связаны с выбытием недвижимого имущества из владения против воли собственника, что препятствует приобретению права собственности добросовестным приобретателем. Пример: наниматель провел по подложным документам регистрацию перехода права собственности на основании сделки об отчуждении квартиры. Подлог документов связан с выбытием вещи из владения собственника вопреки его воле (с тем же успехом подлог могло совершить и третье лицо, а не только наниматель квартиры).

Имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного, считается выбывшим из владения собственника помимо его воли (п.11 Письма № 126).

4. Регистрация перехода права собственности для недвижимости тождественна передаче вещи приобретателю для движимых вещей. Приобретатель недвижимого имущества станет его собственником при условии, что отчуждатель был зарегистрирован в ЕГРП в качестве собственника и в пользу приобретателя будет совершена запись о переходе права собственности. В случае с недвижимым имуществом не должны учитываться факты, связанные с передачей фактического владения, так как недвижимость, в отличие от движимости, "обращается по записям". К моменту государственной регистрации привязывает возникновение права собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору п.2 ст.223 ГК РФ. Однако в п.6 Письма № 126 ВАС РФ указано, что без передачи фактического владения приобретатель не считается добросовестным. Это мнение небесспорно.

5. Добросовестность приобретателя. Исходя из буквального толкования закона, она необходима как на момент заключения договора, так и на момент внесения регистрационной записи. Ст.302 ГК РФ говорит о добросовестном приобретателе как о лице, который «не знал и не мог знать» о неуправомоченности отчуждателя (вместо «не должен был знать»). Эта деталь порождает повышенные требования к добросовестности приобретателя (не ограничиваясь наличием записи в ЕГРП в пользу отчуждателя).

По мнению судов добросовестность должна доказываться ответчиком, но это не соответствует закону.

* Требуется разграничение ситуации, когда иск предъявляется к лицу, фактически захватившему объект недвижимости, право на который зарегистрировано за истцом, и принципиально иной ситуации, когда истец истребует объект недвижимости от лица, за которым неправомерно зарегистрировано в ЕГРП право собственности. Для этого последнего случая иск правильно квалифицировать как виндикационный, поскольку положение ответчика соответствует понятию юридического владения – при наличии регистрационной записи он на самом деле владеет вещью. Однако при наличии регистрационной записи, закрепляющей обладание объектом недвижимости за истцом, не происходит пассивной легитимации самовольного захватчика в качестве незаконного владельца – ответчика по виндикации, и, таким образом, в первом случае речь может идти лишь о нарушении продолжающего существовать владения истца.

Современная практика порождает принципиально неразрешимую проблему разрыва фактического владения и права собственности. Согласно записи в ЕГРП собственником продолжает оставаться пропустивший исковую давность истец, а фактически объектом недвижимости обладает незаконный захватчик, не имеющий никаких шансов стать собственником, так как для приобретения права собственности по давности владения требуется его добросовестность.

В поисках выхода из этой ситуации пытаются обосновать, что после истечения исковой давности по виндикации недобросовестный владелец превращается в добросовестного, и для него начинает течь приобретательная давность. По этому ошибочному пути идет значительная часть доктрины и судебно-арбитражной практики. Так, в п.18 Постановления 10/22 специально указано: «В пункте 4 ст. 234 ГК предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества».

Для тех, кто не набрал все необходимые элементы состава остается приобретательская давность. Применительно к объектам недвижимости можно говорить в таком случае о давностном владении лишь как о «книжном владении» (Tabularbesitz), то есть юридическое завладение объектом недвижимости осуществляется через внесение регистрационной записи, существование которой является очевидным внешним признаком наличия владельческой воли у лица, внесенного в ЕГРП в качестве собственника. В отечественном правопорядке внесенная в ЕГРП запись не может сама по себе создать право собственности, если она внесена на основании недействительной сделки. В этом случае она создает лишь видимость права (опровержимую презумпцию), а не само право. Поэтому даже после внесения регистрационной записи добросовестный приобретатель, если он не мог стать собственником в силу абз.2 п.2 ст. 223 ГК РФ ввиду отсутствия одного из элементов сложного юридического состава добросовестного приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя, сможет им стать только по прошествии установленного законом срока приобретательной давности.

Кириллова Наталья Павловна

Дата добавления: 2014-12-24