КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Сравнительный подход к оценке недвижимости
Метод прямого сравнительного анализа продаж – это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Базовая модель метода: V = Sср +(-) ADJср, ADJср – суммарная поправка к ценам сопоставимых объектов за различием в характеристиках и параметрах между оцениваемым и аналогичным объектом. Принципы, лежащие в основе подхода: замещения, который предполагает, что покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего аналогичной полезностью, вклада, который используется при внесении корректировок, спроса и предложения. Практическое применение метода сравнительного анализа продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости. Считается, что метод наиболее достоверные результаты при оценке некоммерческой недвижимости. Преимущества: 1) наиболее простой; 2) статистически обоснованный; 3) предлагает методы корректировок; 4) обеспечивает данные для др. подходов к оценке. Недостатки: 1) необходимость активного рынка; 2) сравнительные данные не всегда имеются; 3) большое количество корректировок оказывает влияние на достоверность результатов; 4) основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания. Последовательность выполнения этапов оценки: 1. Подробное исследование рынка с целью выявления недавних продаж и листингов сопоставимых объектов недвижимости на рынке. 2. Сбор и проверка данных по каждому отобранному объекту 3. Анализ и сравнение данных. Используют 2 аналитических инструмента: единицы сравнения и элементы сравнения. В отчете оценщик обязательно описывает все элементы сравнения. Если имеется более 1-й физ. характеристики, требующей внесения поправки в цену продаж, то вводятся единицы сравнения.
4. Внесение поправок в цены продаж аналогичных объектов. Золотое правило оценки: если сопоставимая продажа лучше оцениваемой, то в ее цену вносится отрицательная поправка, если хуже – положительная. 5. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости аналогичных объектов к одному или диапазону рыночной стоимости объекта оценки. Элементы сравнения (ЭС) – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Включает: состав имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, дата продажи. место положения, физические характеристики. Единицы сравнения (ЕС) З ем. уч.:. цена за ед. площади, за фронтальную ед. длины, за участок. З астроенных уч: цена за 1 кв. м общей площади, чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, 1 м3 строит. объема, за единицу, приносящую доход. Методы определения величины поправок: 1. Метод сопоставимых пар продаж, 2. Метод статистического моделирования. 3. Общая группировка (используется только на активном рынке) При использовании (1) сравниваются и анализируются несколько пар продаж. При этом парными называются продажи 2-х почти идеинтичных объектов за исключеснием одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене аналогичного объекта. Виды поправок: Денежные, Процентные (когда сложно определить точные денежные поправки, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий (чаще всего от даты продажи и условий финансирования)). Существует 2 вида учета процентных поправок: 1) поправки вносятся на независимой основе (+/-), 2) Кумулятивный метод.
Дата добавления: 2015-03-31; Просмотров: 335; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |