Метод дисконтирования денежного потока

Метод прямой капитализации

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Современный взгляд на оценку доходности недвижимости допускает 2 источника дохода: Арендная плата, Часть дохода от комм. эксплуат. соб-ти

Доходный подход отражает типичную мотивацию покупателя доходной недвижимости. Рыночная и инвестиционная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Принципы 1) ожидания, 2) замещения – анализ альтернативных инвестиций, 3) спроса и предложения, 4) вклада

«+»: в бОльшей степени отраж. представления инвестора о недвижимости как источнике дохода, ставка дохода, которая используется в доходном подходе, определяется из анализа сопоставимых инвестиций.

«-»: осн. на прогнозных данных и, ориентирован не на факты, а на умозрительные заключения относительно будущего развития, трудности при прогнозировании.

Доходный подход включает 2 метода:

V = NOI/R₀ , NOI – репрез. величина ожидаемого ЧОД, Ro – ставка капитализации

Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка, отношение значения арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости, одинакового использования распределяется вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации.

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Ставка капитализации отражает риски, которым подвержены средства, вложенные в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять 2 группам интересов: физический интерес (земельный участок и улучшения); финансовый интерес (собственный и заемный капитал). Метод прямой капитализации используется, если прогнозир. постоянный или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы.

V = å _{<k=1, n>} NOI_k/(1+i)^k + FV/(1+i)ⁿ, i – ст. дисконта, k – № платежн. пер., n – пер. владения, FV – цена перепродажи (реверсия)

Стоимость недвижимости по данному методу определяется как сумма текущих стоимостей будущего дохода за каждый период (путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов) и реверсии, рассчитанной по соответствующей ставке. Как и ставка капитализации, ставка дисконтирования, в целом должна учитывать отдельные финансовые интересы. Метод применяется, когда динамика изменения доход значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер.

По методу капитализации: Этапы расчета NOI: 1. ПВД à ДВД = ПВД - % недозагр. площ и недосбор платежей à ЧОД = ДВД – эксплуатационных расходов за год (операционные расходы (постоянные, переменные), отчисления в фонд замещения). Основой для прогнозирования доходов по недвижимости является анализ арендного соглашения.

«+»: простота расчета; мало предположений; отражает состояние рынка ч/з ставку капитализации; дает хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малым риском (здание с 1 арендатором на условиях долгосрочной аренды).

Метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках, не применимы теоретические методы определения ставки капитализации, объект не находится в режиме стабильного функционирования.

Методы расчета ставки капитализации:

1. Метод метод прямого сопоставления. Основан на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистом доходе, получаемом от его эксплуатации. R = ЧОД аналога / цена объекта аналога. При использовании данного метода необходимо соблюдать важные условия: использование сопоставляемого объекта должно совпадать с использованием объекта оценки; условия финансирования должны быть типичны; местоположение и отделка объекта принципиально не отличаются; коэффициент потерь и эксплуатационных расходов отличаются незначительно.

2. Метод связанных инвестиций (заемного и собственного капитала). При этом методе ставка капитализации должна учитывать интересы как собственного, так и заемного капитала и эти интересы выражать в виде соответствующих ставок капитализации (Re, Rm): R₀ = m*Rm+(1-m)*Re

Значение ставки капитализации для собственного капитала определяется из данных по сопоставимым объектам, делением дохода до налогообложения на величину собственного капитала.

Структура коэффициента капитализации:

R = On + Of On – ставка дохода на капитал, Of – норма возмещения основной суммы (возврат капитала)

Методы возмещения стоимости капитала (методы рекапитализации).

1. Метод Ринга – прямолинейный возврат капитала. Предполагает, что возмещение стоимости капитала происходит равными частями ежегодно. Оf = 1/n, n – к-во лет амортизации, Метод оправдан, если оценивается многофункциональная недвижимость со значительным износом и жилая недвижимость.

2. Метод ИНВУДа – возврат капитала по фонду возмещения и ставки доходности инвестиций.

3. Метод Хоскольда – возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.

Метод дисконтирования:

Этапы: устанавливается продолжительность получения дохода, составляется прогноз потока денежных средств по каждому году владения, определяется реверсионная стоимость, определение стоимости дисконта, дисконтируются денежные потоки и реверсионная стоимость в текущей стоимости объекта недвижимости на момент оценки.

«+»: учитывает динамику рынка и неравномерную структуру доходов и расходов., применяется, когда объект недвижимости находится в стадии развития и реконструкции.

«-»: вероятность ошибки в прогнозировании, сложность.

Методы определения ставки дисконта: метод суммирования. Его суть заключается в добавлении к безрисковой ставке премии, в частности премии за несистематический риск, за ликвидность; метод рыночного анализа. Необходимо учитывать информацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимых инвестиционных объектов аналогичного назначения.

57. ИНВЕСТИЦИИ И ИХ ВИДЫ. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПРОЕКТЫ: КЛАССИФИКАЦИЯ, СОДЕРЖАНИЕ, СТАДИИ (ФАЗЫ) РАЗВИТИЯ

Принятию решения об инвестировании как о создании или пополнении капитала предшествует обоснование его эффективности в виде инвестиционного проекта. Если проект понимается как комплекс действий, направленных на достижение сформулированной цели, то порождаемый им ИП рассматривается как (ст.1 ФЗ-№39 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г.) обоснование экономической целесообразности, объема и срока осуществления капитальных вложений в т.ч. необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством и утвержденная в установленном порядке стандартами, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Инвестиционный проект - план вложения капитала в целях получения прибыли.

Инвестиционный проект рассматривается в 2-х смыслах:

1) как деятельность, мероприятия предполагающие осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей;

2) как система, включающая в себя определенный набор организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий, либо описывающих эти действия.

Под эффективностью ИП понимается соответствие проекта, порождающего данный ИП, целям и интересам его участников. Оцениваются следующие виды эффективности: 1) эффективность проекта в целом; 2) эффективность участия в проекте.

Классификация инвестиционных проектов:

1. По масштабам (размерам инв-ий): малые (невелики по масштабам и ограничены объемами: планы расширения пр-ва и увеличения ассортимента пр-ии), средние (проекты реконструкции и технического перевооружения, реализуются поэтапно, разрабатывается график), крупные (носят стратегический хар-р, в их основе лежит прогрессивная новая идея), мегапроекты- это целевые инвестиционные программы, содержащие множество взаимосвязанных конечных проектов (международные, государственные, межотраслевые, отраслевые).

2. В зависимости от общественной значимости: глобальные (влияют в целом на ситуацию на Земном шаре), народнохозяйственные (1 страна), крупномасштабные (отрасль, регион), локальные.

3. По направленности: коммерческие, социальные, в интересах государства (экологические и др.).

4. По срокам реализации: краткосрочные, прочие.

5. По качеству исполнения: бездефектные, прочие.

6. По степени ограниченности ресурсов: проекты, для которых заранее не установлены ограничения по ресурсам; проекты, по которым установлены ограничения по некоторым ресурсам (время); проекты, для которых установлены ограничения по многим ресурсам.

7. По месту и условиям реализации: мультипроекты, монопроекты.

8. По видам воспроизводства основных фондов: кап. вложения в замену изношенных основных фондов; кап. вложения в замену действующего, но морально устаревшего оборудования; кап. вложения в разработку новых продуктов и рынков; инвестиции в оборудование, связанные с охраной окружающей среды и безопасности труда персонала; прочие инвестиционные проекты (мебель).

9. По функциональной направленности: проект развития, проекты санации (реабилитации, фин. оздоровления, реструктуризации).

10. По риску

11. По схеме финансирования (собственные ср-ва, заемные средства, смешанное финансирование)

12. По отношению друг к другу: 1.Независимые проекты, допускающие одновременное и раздельное осуществление, причем хар-ки их реализаций не влияют друг на друга;2. Альтернативные (взаимоисключающие, конкурирующие) проекты; 3. Взаимодополняющие, оцениваются одновременно, при этом принятие одного не возможно без принятия другого.

Промежуток времени от момента появления до момента окончания его реализации называется жизненным циклом проекта.

В проекте выделяют 2 основных блока работ:

1. Основная деятельность по проекту (прединвестиционные исследования, планирование и т.д.)

2. Обеспечение проекта (организационно-правовые, кадровые, финансовые, мат-техн, информационные и др. мероприятия).

Стадии развития проекта:

1. Прединвестиционная стадия (от проверки первоначального замысла проекта до заключения подрядного договора: от 0,8 до 5% кап. вложений). Формирование инвест. замысла и определение инв-х возмож-ей. Проводится тех-эк. исследование с целью получения убедительных доводов в пользу осуществления ИП. Разработка бизнес-плана проекта, т.е. документа, содержащего полную системную оценку перспектив ИП.

2. Инвестиционная стадия (строительство объектов, монтаж оборудования, пуско-наладочные работы). В течение этой фазы формируются активы предприятия, производится набор работающих.

3. Эксплуатационная стадия. Эта фаза имеет определенное влияние на эффективность вложенных средств. Чем дольше она по времени, тем больше совокупный доход.

(4) может присутствовать еще одна стадия – ликвидационная база.

Вариант выделения фаз жизненного цикла проекта по методике мирового банка: 1. формулировка проекта; 2. разработка (подготовка проекта); 3. экспертиза проекта; 4. осуществление проекта; 5. оценка результатов.

Дата добавления: 2015-03-31