Оценка стоимости земли с помощью сравнительного

Особенности применения затратных методов к оценке земельных участков

Массовая (кадастровая) и рыночная оценка земельных участков, их особенности и различия

Массовая или кадастровая оценка земельных участков проводится органами гос власти и представляет собой комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков

Расчет кадастровой стоимости осуществляется для земель различного целевого назначения с учетом данных земельного кадастра, стоимостного анализа, рыночных цен и иной информации об объекте недвижимости

Особенности применения затратного подхода к оценке земельного участка.

Применение затратного подхода в этом случае ограничено, тк земля относится к невоспроизводимым природным ресурсам. Поэтому затратный подход применяется в сочетании с методами сравнительного и доходного подходов.

Для оценки земельных участков применяется так называемая техника остатка, те предполагается, что стоимость земельных участков – это разница между рыночной стоимостью объекта в целом (земли с улучшениями: здания, коммуникации) и затратами на создание этих улучшений.

В рамках затратного подхода используется 4 основных метода:

1. Метод изъятия. Его целесообразно использовать когда описывают данные о сделках с незастроенными земельными участками
2. Метод определения затрат на освоение. Используется при оценке незастроенных массивов земли. Он позволяет определить стоимость незастроенного массива земли при условии ее последующего разделения на отдельные земельные участки, которые в последствии будут проданы.
3. Метод оценки по затратам на инфраструктуру. Используется для оценки земель-поселений, когда нужно учесть затраты на воспроизводство инфраструктуры и других улучшений, характерных для городских земель.
4. Метод оценки по условиям типовых инвестиционных контрактов. Используется для оценки земель в крупных городах

Особенности применения сравнительного подхода к оценке земельных участков

Выделяют 2 основных метода оценки земельных участков в рамках сравнительного подхода:

1. Метод сравнения продаж: метод базового участка (используется, когда на рынке присутствует много похожих по характеристикам земельных участков, близких или одинаковых по площади (например для дачных участков в 6 соток). Выбирается земельные участки с типичными характеристиками – базовый участок, и на основании данных о рыночных ценах, рассчитывается его стоимость); метод единицы сравнения (используется когда земельные участки похожи по характеристикам, но имеют разную площадь. Этот метод характерен для городских земель. В этом случае рассчитывается стоимость единицы сравнения (1 метр в квадрате, 1 га, фронтального метра), который затем корректируется на поправочные коэффициенты).

2. Метод переноса. Основан на определении соотношений между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней объектов. Базируется на принципе сбалансированности

Дата добавления: 2015-04-24