Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости

Методы расчета восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость -себестоимость строительства объекта, определяемая в текущих ценах на дату оценки без учета суммы накопленного износа.

Восстановительная стоимость м.б. рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Существует 3 метода расчета восстановительной стоимости.

1.Метод сравнительной единицы. Наиболее простой, наиболее трудоемкий. Использование этого метода предполагает что если нам известна стоимость строительства сравнительной единицы(1м²,1м³) аналогичного объекта, то мы можем определить стоимость оцениваемого объекта. Стоимость сравнительной единицы объекта аналога должна быть скорректирована на имеющиеся между объектами различия. Объектах аналог должен быть ближе к оцениваемому объекту по функциональному назначению, физическим характеристикам и хронологическому возрасту.

2. Метод строительных компонентов. Восстановительная стоимость объекта рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов(фундамента, стен) В зависимости от того как рассчитывается стоимость каждого строительного компонента, выделяют 3 подметода:

-метод субподряда

-метод разбивки по профилю работ

-метод выделения затрат

3. Метод количественного обследования. Заключается в составлении смет строительства оцениваемого объекта как если бы он бы строился вновь.

Оценка земельных участков при помощи сравнительного подходапредполагает наличие развитой базы информации о сделках с участками. Сложность в применении сравнительного подхода к оценке земельных участков заключается в том, что очень трудно найти адекватную базу сравнения, поскольку каждый земельных участок является уникальным.

Оценка земельного участка сравнительным методом начинается, как правило, с выбора аналога. Для определения сопоставимости земельных участков чаще всего используют следующие критерии:

- финансовые условия или условия финансирования (кредитования) сделки;

- рыночные условия (время сделки и др.);

- местоположение;

- целевое назначение земель;

- зонирование и разрешенные варианты землепользования;

- физические характеристики;

- существующие ограничения использования и обременения.

Для оценки стоимости земельных участков сравнительным подходом используется два основных метода: метод сравнения продаж и метод переноса.

Метод сравнения продаж, в свою очередь включает метод базового участка и метод единицы сравнения.

Метод базового участка используется, когда на рынке существует достаточно много похожих по характеристикам земельных участков, близких или одинаковых по площади. В этом случае выбирается участок с типичными характеристиками («базовый участок») и рассчитывается его стоимость. Для определения стоимости любого другого участка стоимость базового необходимо просто скорректировать на поправочные коэффициенты, отражающие различие между оцениваемым и базовым участком.

Метод единицы сравнения может использоваться в тех случаях, когда участки похожи по характеристикам, однако имеют разную площадь. Возможно применение таких единиц сравнения, как гектар, квадратный метр, фронтальный метр, лот. Стоимость одного гектара обычно используется для оценки больших массивов земли сельскохозяйственного, лесного или промышленного назначения. Стоимость одного квадратного метра принимается в расчет при оценке земельных участков в центрах городов, когда речь идет о площадях под коммерческую застройку. Стоимость фронтального метра (то есть длина стороны земельного участка, выходящей на улицу) используется для торговых предприятий и предприятий сферы обслуживания, поскольку для этих предприятий важен размер витрины. Лотом называют стандартные по форме и размеру участки в районах массовой застройки.

Метод переноса основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Метод переноса базируется на принципе сбалансированности. Он достаточно часто используется в случаях, когда нам известна только продажная цена земельного участка вместе с возведенными на нем строениями, а необходимо определить стоимость земельного участка без улучшений.

Для расчета стоимости по имеющимся на рынке объектам-аналогам определяется соотношение стоимости земли и стоимости объекта: Доля земли = Стоимость земли/(стоимость земли + стоимость здания).

Дата добавления: 2015-04-24