Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.Сравнительный подход к оценке недвижимости также иногда называют рыночным, поскольку при расчете стоимости объекта оценщик ориентируется главным образом на цену, сформированную рынком. Поэтому исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). Сравнительный подход к оценке недвижимости лучше всего подходит для развитого рынка, объекты на котором схожи. Поэтому, в российских условиях используется в основном для оценки квартир, а также близких по характеристикам торговых, офисных и складских помещений. Основным достоинством сравнительного подхода к оценке является то, что он наиболее точно отражает рыночную стоимость объекта. Кроме того, сравнительный подход гораздо менее трудоемок, чем затратный. Тем не менее, применение сравнительного подхода к оценке ограничивают его следующие недостатки:

1.Достоверность оценки напрямую зависит от точности исходных данных.

2.Сложно точно определить поправки, их оценка часто вызывает недоверие у клиента.

3.Для адекватной оценки стоимости объекта необходима обширная база сравнения, поэтому метод применим только на достаточно развитом рынке недвижимости.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом ее износа. Достоинства. Затратный подход к оценке применим в следующих случаях:

1)когда оцениваются новые или недавно построенные объекты

2)когда необходим анализ наиболее эффективного использования земельного участка

3)когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства

4)для оценки в целях налогооблажения и страхования

5)для оценки объектов незавершенного строительства

6)для переоценки основных фондов предприятия

7)когда нет источников информации для использования других подходов к оценке

Недостатки.

1)неадекватно отражает рыночную стоимость

2)высокая трудоемкость расчетов

3)ограничен для оценки земельных участков и других естественных объектов недвижимости

4)ограничено применение для оценки старых объектов

5)сложности при определении величины износа, особенно для старых объектов

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов объекта оценки. Согласно принципу ожидания, стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта приносить доход в будущем.

Дата добавления: 2015-04-24